关键词: 建筑物区分所有权 转让（让与）请求 拍卖请求 业主共同体
内容提要: 建筑物区分所有权剥夺是建筑物区分所有权法上的一项特殊制度，系现代各国和地区区分所有权法中对违反义务的业主采取的最为严厉的制裁措施。其中，德国法、日本法对实行此制度的实体要件和程序要件定有明文，并有案例的累积和类型化的实践。当业主严重违反所负义务而无其他方法排除因违反义务所造成的障碍（或侵害）时，其他业主全体得经由业主大会的多数决决议而提请法院作出拍卖严重违反义务业主的建筑物区分所有权的判决。《中华人民共和国物权法》尽管未认可建筑物区分所有权的剥夺，但现今的区分所有建筑物管理实践已产生了对此制度的需求，同时鉴于比较法经验的可借鉴性，未来立法或修法宜明文认可此制度。至于我国认可建筑物区分所有权剥夺的根据和界限，为保证严谨性和科学性，应理解为与德国、日本学界对建筑物区分所有权剥夺的根据和界限的考量相同。
一、问题的提出
建筑物区分所有权的剥夺，又称建筑物区分所有权的拍卖请求或建筑物区分所有权的转让（让与）请求，其本质上系将业主从建筑物区分所有权共同体关系中予以驱逐，为建筑物区分所有权法上的一项特殊制度。这种制度系现代各国建筑物区分所有权法中对违反义务的业主所采取的最为严厉的制裁措施。由于业主间形成的共同体关系不只是单纯的财产共同关系，而且也包含了相当程度的生活共同关系，因此如何维护业主间的此种共同体关系便成为各国建筑物区分所有权立法中的一项重要课题。为此，一些国家和地区的立法设立了建筑物区分所有权的剥夺，即将业主从建筑物区分所有权共同体关系（或专有部分）中予以驱逐的制度。
在比较法上，自１９４８年《奥地利住宅所有权法》最先设立建筑物区分所有权剥夺的明文规定以来，[1]１９５１年《德国住宅所有权法》和１９８３年《日本建筑物区分所有权法》均就该制度定有明文。２００７年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并未规定此制度，其因由何在及是否正当，值得反思。在我国，自上世纪９０年代进行住房的商品化改革以来，区分所有建筑物（商品房住宅）在实务中也出现了业主严重违反义务的情形：（１）业主对自己专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用，尤其是违反全体业主的共同利益，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（２）擅自变更共有部分的构造、使用目的及为其他类似的行为，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（３）其他严重违反法律或管理规约的行为等。[2]尤其值得注意的是，在实践中甚至有业主任意变更自己专有部分的构造，从而对建筑物造成不当毁损，如将阳台或庭院扩充为内室、擅自添设铁窗栅栏、改变建筑物的外貌，或为整修内部、抽梁换柱以致影响建筑物的安全结构等，或随意改变建筑物中铺设的管线致使危及整栋建筑物的安全和便捷利用等。毫无疑义，这些行为均严重违反了业主所负有的确保建筑物安全和完整的基本义务，有必要经由一定程序，提请法院通过判决而剥夺其建筑物区分所有权。唯有如此，方能遏制此等恶劣的业主损害其他全体业主共同利益的行为，维系安全、舒适、安宁的居住环境。由于建筑物区分所有权剥夺制度于建筑物区分所有权法上的特殊地位，笔者拟对认可该制度的典型国家———德国和日本———法律上的建筑物区分所有权剥夺制度予以分析、考量，期冀借他山之石，以从解释论和立法论角度完善《物权法》的相关规定。
二、建筑物区分所有权剥夺的比较法考察（一）：以德国法上的转让请求制度为中心
（一）基本概要
德国法称建筑物区分所有权为住宅所有权。１９５１年《德国住宅所有权法》即为规范建筑物区分所有关系的专门性法律，并于２００７年作了最新修改。２００７年《德国住宅所有权法》仍然维持了１９５１年《德国住宅所有权法》有关剥夺严重违反义务业主的住宅所有权的规定。
根据２００７年《德国住宅所有权法》第１８条的规定，一个住宅所有权人严重违反对其他住宅所有权人的义务致使其他住宅所有权人无法继续与其维持共同体关系时，其他住宅所有权人可以请求转让（让与）违反义务之住宅所有权人之住宅所有权；此转让请求，得由业主的过半数以决议为之。根据２００７年《德国住宅所有权法》第１９条第１项的规定，要求（请求）严重违反义务的业主转让其住宅所有权的判决使每个其他业主均有权依据《德国强制拍卖和强制管理法》第１章的规定请求强制执行。要求转让的请求被认可时，违反义务业主的住宅所有权即被剥夺。因此，在德国法上，住宅所有权转让请求制度，又被称为剥夺制度或没收制度。[3]
依据２００７年《德国住宅所有权法》第１８条的规定及审判实务，在德国构成建筑物区分所有权剥夺的主要原因为：业主对自己所负的义务有重大违反，以致无法期待继续与其维持共同体关系。具体而言，业主如果不听劝阻，继续严重违反法律所课加的义务，或业主对应分担的费用迟延给付达３个月以上且数额超过其住宅整体价值的３％时，即视为违反义务，且无法期待继续与其维持共同体关系。[4]剥夺的方法是，根据有表决权的业主的半数以上的多数决为之。被选定的住宅所有权的受让人可请求违反义务的业主将其住宅所有权转让。该业主不为转让时，被选定的受让人可依诉讼方式，请求管辖法院将该业主的住宅所有权拍卖。[5]至于剥夺原因是否以当事人的主观过错为要件，德国理论界和实务界皆认为不以可归责于义务人的原因为限。业主因为酒精或药物中毒而丧失自主意思致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人的精神病等，均可构成剥夺的理由。[6]此外，德国实务界还认为，业主若使用自己的专有部分卖淫时，也可构成剥夺的理由。[7]
须指明的是，住宅所有权转让请求制度在德国较早的法制中是不予认可的。具体而言，德国于１８９６年制定的民法典主要是针对旧时代的楼层所有权制度的，并不认可这样的权利剥夺。也正因如此，它成为很多纷争产生的根源。德国现今占据支配地位的民法理论认为，某业主由于实施了重大的违反义务行为，其他业主不能容忍与其继续维持共同体关系的情况发生时，将不能被其他业主所容忍的业主自共同体关系中驱逐出去就是必需的、必要的，并应为法律所支持。由此，在业主共同体关系中存在纷争和对立时，作为对大多数业主进行法律救济的手段或措施，德国法上的住宅所有权转让请求制度遂得以被认可。[8]
（二）要件
关于住宅所有权转让请求制度，２００７年《德国住宅所有权法》第１８条第１项规定了一般性的要件，第２项规定了要件被满足的具体情形。其中，规定一般性要件的第１８条第１项规定，认可住宅所有权的转让请求须符合两个要件：（１）业主严重违反对其他业主所负有的义务；（２）由此使其他业主难以期待以后继续与其维持因建筑物区分所有权所产生的共同体关系。[9]
须注意的是，上述第一个要件所述的严重违反义务，其无论系经济上的还是其他种类的，皆属之。违反义务的业主尽管违反的是对业主共同体的义务，但就具体情形而言，并不限于违反者以外的其他所有业主。也就是说，即使对业主共同体中的任何一个业主违反义务，住宅所有权转让请求也是被认可的。并且，所谓违反义务，必须是严重违反义务。违反义务是否严重，应在考虑具体事例的所有情况后作出判定。[10]至于第二个要件，须是其他业主以后不能继续期待与违反义务的业主维持共同体关系，此即“期待不可能性”要件。换言之，若有继续期待与其维持共同体关系的现实可能性，像存在期待可以解决存在问题的措施时，住宅所有权转让请求是不被认可的。之所以如此，主要是因为住宅所有权转让请求是对业主住宅所有权的重大干涉，是在使用其他所有手段后仍然不能解决问题而最后不得已所采取的措施。对“期待不可能性”要件进行判断时必须考虑的是，如果通过排除妨害就可以使其他的业主不受妨碍（或侵害），则违反义务的业主就应继续保有自己的住宅所有权，即其住宅所有权不得被请求转让、不得被拍卖，进而不得被剥夺。[11]
（三）住宅所有权被剥夺的业主受业主大会团体决议（决定）拘束的根据和界限
在德国，认为住宅所有权系一种团体性权利的所谓“团体法的进路”的主张者认为，应将住宅所有权的转让请求制度与团体的除名制度同等把握。所谓团体的除名制度，即依《德国民法典》第７３７条的规定，于存在重大理由时可以将团体成员除名。也就是说，依德国团体法的规则和法理，当构成团体的成员之间的相互信赖关系发生问题时，将破坏成员之间信赖关系的人予以除名被认为是必要的。团体的除名制度是排除破坏信赖关系的人的手段，而《德国住宅所有权法》之所以认可剥夺住宅所有权制度，其法理基础正在于此。但是，此一见解的主张者因全面认可对住宅所有权的使用、收益及处分的自由予以团体的拘束，将住宅所有权不是作为所有权而是作为团体性权利而构造，因此在理论上受到强烈批判。故在今日之德国学界，对于住宅所有权转让请求制度，多数学者不再将其与团体的除名制度作同等的看待和把握。[12]
此外，在德国，将住宅所有权理解为共有权的所谓“共有法的进路”的主张者认为，住宅所有权中的特别所有权在经济上姑且不论，于法律上只不过是形成作为土地的共有份额权的某住宅所有权的附属物，住宅所有权的核心权利始终是土地的共有份额权。与《德国民法典》中的一般共有不同，住宅所有权系土地和建筑物的共有份额权，是一种不能解除各业主之间的共有关系的共有。[13]正因为它是一种不能解除的共有关系，依共有人应受共有关系拘束这一一般原则，设立保护其他共有人免遭违反义务人的妨碍（或侵害）的规则也就非常必要了。可见，住宅所有权转让请求制度是基于不能解除业主之间的共有关系而作为解决纷争手段存在的。此见解由于有助于防止对多数业主住宅所有权行使自由的侵害，因此被认为是剥夺违反义务业主的住宅所有权的必要理由。对违反义务者住宅所有权的剥夺，由于不可能获得其本人（被剥夺者）的同意，因此只能采取多数决的方式决定。[14]
综上所述，住宅所有权转让请求制度在德国，采“团体法的进路”的见解者认为应与除名制度作同样的考量，而采“共有法的进路”的见解者认为它是解决纷争的手段。可见，两种进路在寻求住宅所有权转让请求制度的根据上是完全不同的。尽管两者存在不同，唯持两种进路的主张者皆认为，基于业主共同体关系是持续性的、不能被解除的，因此住宅所有权转让请求制度作为其他业主防止自己住宅所有权的使用、收益及处分的自由不被侵害的手段乃是必要的。[15]
须指明的是，《德国住宅所有权法》上的转让请求制度不能认为得依多数决的方式而无限制地加以适用。理论界和实务界均认为，对之须作如下必要的限制：[16]
（１）住宅所有权被剥夺的业主须严重违反对其他业主所负有的义务，以至于共同体关系继续维系对其他业主来说已经不能忍受。没有严重违反义务就剥夺业主住宅所有权的行为，是不会被认可的。是否严重违反义务，对有关业主来说，系依与妨害人（违反义务的业主）的共同体关系之继续维系是否已经不能忍受而判定。此种判定，应就具体案件情况作综合考虑后确定。由于违反义务须以“严重”为要件，因此可以说，严重违反义务之业主的权利就不再值得保护。总结德国的司法判例，可以把业主违反义务之行为概括为以下几种情形：第一，出租的房屋被作为卖淫的房间使用，而出租人予以默认，其他业主持续地毁损出租人的名誉，该出租人对其他业主实施暴力的情形，可经业主大会过半数决议而剥夺其住宅所有权。[17]第二，业主无视警告，反复、严重地违反２００７年《德国住宅所有权法》第１４条规定的义务，经业主大会过半数的决议而剥夺其住宅所有权。第三，违反２００７年《德国住宅所有权法》第１６条第２项和第１８条第２项第２句的规定，业主超过３个月不履行费用分担义务且数额超过住宅所有权总价值的３％的，经业主大会过半数决议而剥夺其住宅所有权。
（２）住宅所有权的转让请求，以在业主大会上经多数决议而定之为必要。由于法律设有反对决议的少数业主之表明意见的机会的制度，由此正当的程序得以保障，从而满足了保障正当程序的要件。
（３）由于将引起违反义务业主的住宅所有权被剥夺这一重大后果，因此业主大会议决的生效不是以过半数的出席者同意为条件，而需以过半数的有表决权的业主同意为条件。也就是说，较之关于其他管理措施的议决，其生效要件被严格化了。并且，根据２００７年《德国住宅所有权法》第１８条的规定，请求严重违反义务的业主转让其住宅所有权，须以提起诉讼并获得法院的支持为必要。也就是说，是否剥夺，最终须由法院来判定。经由此种程序上的严格化，以贯彻保障所有权自由原则。
综上所述，在德国法上，由于贯彻了保障所有权自由原则和正当程序原则，因此关于住宅所有权转让之请求受业主大会团体决议贯彻（决定）的拘束，自然也就被认为是正当的。
三、建筑物区分所有权剥夺的比较法考察（二）：以日本法上的拍卖请求制度为中心
１９８３年《日本建筑物区分所有权法》规定了建筑物区分所有权的拍卖请求制度。根据１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条第１项的规定，业主为对建筑物的保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反业主共同利益的行为致业主的共同生活发生显著障碍，而难依其他方法除去障碍，以谋共用部分的持续利用或其他业主共同生活的维持时，其他业主全体或管理团体法人得基于业主大会的决议，以诉讼方式请求拍卖与该行为有关业主的建筑物区分所有权和基地利用权。现具体分析如下。
（一）立法旨趣
如前所述，１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条第１项系规定业主严重违反义务，业主间维持共同生活发生困难而并无其他的方法加以救济时，其他业主得以诉讼方式请求拍卖该违反义务业主的建筑物区分所有权和基地利用权。此即对违反义务者的建筑物区分所有权的剥夺制度。[18]
１９６２年《日本建筑物区分所有权法》曾持观望态度并最终未作规定。１９６２年《日本建筑物区分所有权法》第５条第１项规定：“区分所有人不得为对建筑物的保存有害的行为，或其他关于建筑物的管理或使用不得为违反建筑物区分所有权人的共同利益的行为”。这是对业主间权利义务的规定。当时的立法者认为，由于日本此前并无关于这一点的明文规定，而建筑物区分所有权人的权利受该法第５条第１项的限制乃是建筑物区分所有权在性质上的当然之事，因此无须透过明文规定使之明确化。根据此项规定，业主中的一人为违反第５条第１项的行为且不能被阻止时，其他业主即可以诉讼方式请求停止该行为，在紧急情况下，也可请求法院作出命令其停止行为的假处分。[19]
与上述第５条第１项的规定相关联，１９６２年《日本建筑物区分所有权法》在制定过程中对于是否设立拍卖违反义务业主的建筑物区分所有权，是否规定认可强制性地把违反义务者从专有部分中退出的措施存在争议。经过讨论，立法者最终放弃了在立法中设立明文规定的主张。[20]因为在日本的风土人情之下，法律界担心该制度会被滥用，从而造成大量建筑物区分所有权被剥夺的后果。由于当时存在尽管是少数但却是强烈的反对意见，加之设立此制度的必要性还主要停留在观念层面，因此１９６２年《日本建筑物区分所有权法》最终并未规定剥夺建筑物区分所有权的拍卖请求制度。[21]
然而，随着日本区分所有建筑物的广泛建造，随之而来恶劣的义务违反者逐渐增加，要求剥夺建筑物区分所有权的呼声变得日益强烈。在这样的动向和背景下，１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条从日本社会的现实需要和必要性出发确立了建筑物区分所有权的拍卖请求制度。拍卖请求制度，被认为是为了维持业主之间圆满、持续的共同生活的最后手段，因而具有重要意义。
（二）拍卖之诉的要件
１．实体要件
对违反义务的业主提起拍卖其建筑物区分所有权诉讼的实体要件包括三项：（１）业主为对建筑物的保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反业主共同利益的行为，或者有为这些行为之虞；（２）由于前述行为致使业主间的共同生活关系的维系发生显著障碍；（３）难以依其他方法除去此种障碍，以谋共用部分的持续利用或其他业主共同生活关系的维持。须注意的是，日本法上建筑物区分所有权的拍卖请求制度，仅在为了维持业主间的共同生活而无其他的方法可以实现时，才作为所能采取的最后手段或措施。[22]
２．程序要件
请求拍卖建筑物区分所有权的权利，属于除违反义务者以外的其他全体业主，即属于团体。同时，拍卖请求是以诉讼的方式，即必须通过裁判行使，且以业主大会先期作出决议为必要。也就是说，管理人或于业主大会被指定的业主，得依业主大会的（拍卖）决议为其他全体业主提起拍卖的诉讼。并且，考虑到永久将违反义务者从业主共同体中排除后果的重大性，１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条第２项又同时规定，若没有业主及表决权的各３／４以上的多数赞成，不得向法院提起诉讼，而且还应给予违反义务者辩明自己主张的机会。关于得提起诉讼的人，业主管理团体具有法人资格时，由管理团体法人提起诉讼；业主管理团体未取得法人资格时，考虑到诉讼上的方便，由管理人或业主大会指定的业主为除违反义务者以外的全体业主提起诉讼。
３．拍卖请求权的性质和内容
拍卖请求权具备实体要件后，须以诉讼的方式行使，即该请求权属于须通过裁判行使的形成权。并且原告的胜诉判决一旦确定，即产生《日本民事执行法》上的拍卖请求权。拍卖请求权的内容，是在法庭上请求拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权。[23]
（三）法律效果
１．拍卖请求权的发生
基于１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条而作出的判决，是宣告原告（其他全体业主）有拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权之请求权的判决。由于此判决的确定，原告即享有拍卖请求权，得依《日本民事执行法》的规定向法院申请拍卖。[24]
２．拍卖的实行和买受人的限制
依据《日本民事执行法》第４４条的规定，原告应向执行法院提出拍卖申请。而又依据１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条之规定，此项申请须于拍卖的判决确定之日起的６个月内为之。由于此拍卖制度是以全面排除违反义务者为目的，因此被申请拍卖的业主或为其利益而欲承买的人不得申请承购，即不能成为拍卖中的买受人。１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条第４项对此作了规定。
３．拍卖价金的交付
从拍卖所得的价金中扣除拍卖本身所需的费用后，剩余金额交付给违反义务的业主（被申请拍卖的业主）。[25]
（四）建筑物区分所有权被拍卖的业主受业主大会决议（决定）拘束的根据和界限
一般认为，区分所有关系是非常密切的、多数人的共同生活关系，违反１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条规定的行为影响是重大的。为谋求业主之间圆满的共同生活的维系，作为法律上的手段，拍卖请求制度就是必要的。另外，从理论上看，作为对建筑物区分所有权这一具有特殊性制度的内在性制约，应当容许拍卖请求制度。[26]在日本法上，从在建筑物区分所有权法上被规定的体系位置来看，认可拍卖请求本身的根据应该是义务违反行为无法制止时的一种替代手段。与德国法相同，在日本法上，业主也是共同所有建筑物区分所有权共有部分和基地利用权的，在不能解除（废除）存在共有关系的区分所有关系上，为保有其他业主对建筑物区分所有权乃至共有份额权侵害的妨害排除手段，拍卖请求方式就尤为必要。也就是说，拍卖请求作为为防止违反义务业主对其他业主所有权侵害的手段，乃是必要的、也是必需的。[27]
另外，在日本法上，拍卖请求权是在违反义务业主的行为对其他业主共同生活造成严重侵害而又没有其他方法加以排除时才产生的。此时，由于赞成拍卖请求的多数业主的所有权被侵害，因此反对者以自己的所有权被剥夺为由进行反对是不成立的。也就是说，拍卖请求制度满足了保障所有权自由的要求。而拍卖请求须在业主大会上通过多数决决议为之，由此也满足了保障正当程序的要求。并且，建筑物区分所有权是否被拍卖须要由法院作出的判决来决定，此与德国法的要求相同，从而对所有权自由的保障也是周全的。概言之，在日本法上，建筑物区分所有权被拍卖的业主受业主大会决议（决定）拘束的根据是正当的。[28]
从司法实践来看，日本法院拍卖违反义务业主的建筑物区分所有权的案件主要包括如下三类：（１）涉及暴力团而认可拍卖请求的案件。[29]例如，暴力团头目将自己享有所有权的公寓作为暴力团事务所使用，大多数暴力团成员出入此房间，与其他暴力团之间发生争斗时造成公寓中的其他业主受到惊恐和不安。（２）涉及管理费的滞纳而认可拍卖请求的案件。（３）因噪音、振动、恶息等“安居妨害”而认可拍卖请求的案件。[30]
四、建筑物区分所有权剥夺的比较法总结：寻求共识
综上所述，我们不难看到，德国法和日本法上的建筑物区分所有权剥夺制度在基本点上是相同的，或者说日本的建筑物区分所有权剥夺采取了与德国的住宅所有权剥夺相同的步调。[31]但是，为了使剥夺的基准或要件更加明确，《德国住宅所有权法》第１８条的规定尤其值得参考。２００７年《德国住宅所有权法》第１８条第１项尽管系有关得请求转让住宅所有权的一般规定，但在紧接着的该条第２项中列举了剥夺住宅所有权的具体情形：第一，某一业主不顾其他业主的提醒仍然多次严重违反该法第１４条规定的义务；[32]第二，业主超过３个月迟延履行其负担和费用，并且数额超过其住宅整体价值的３％。此外，除前文所述外，德国理论界和司法实务界还认为，业主向第三人中伤住宅所有权共同体中的其他成员，或者对管理人采取的措施并无根据地持续反对、抵制，或者对其他业主、管理人持续性地表示不信任、侮辱、暴行，或者对业主为持续性的名誉毁损，或者因获有罪判决而使自己的名誉丧失抑或有不道德的态度等，均可构成建筑物区分所有权剥夺的理由。[33]
反观日本法，尽管其建筑物区分所有权法也定有剥夺建筑物区分所有权的实体要件和程序要件，且也有一些建筑物区分所有权剥夺的类型化整理，但与德国的情况相较还有待于进一步加强。因此，应对法院认可剥夺建筑物区分所有权的判决进行类型化整理，找出每种案件类型下剥夺建筑物区分所有权的裁判标准。但是，相对于德国法上的住宅所有权剥夺不以违反义务者是否具有可归责性而一律加以剥夺的立场，日本是否需要加以借鉴，采取类似措施，应持谨慎态度。因为将业主共同体中的违反义务者予以“驱逐”的决定必须慎重。[34]
另外，对建筑物区分所有权的所有和处分自由进行重大限制的拍卖请求，根据业主大会的多数决决议来为之的根据就成为一项问题。德国学界认为，基于业主共同体关系是持续性的、不能被解除的，因而此转让请求制度作为其他业主防止其住宅所有权的使用、收益及处分的自由不被侵害的手段乃是必要的。日本学界现今的主流学说认为，拍卖请求的根据，应该是在义务违反行为对建筑物不当毁损、不当使用，请求禁止实施这些行为无果时的一种替代手段。尽管存在这样的差异性理解，但德国和日本学界均认为，拍卖请求作为为防止违反义务的业主对其他业主所有权侵害的手段，乃是必要的、必须的。此点系两国学界的共同认识，值得注意。
德国法和日本法均认为，由于满足了保障所有权自由的要件和正当的程序的要件，因此这两国法律关于转让请求的业主大会团体的决议（决定）可拘束违反义务者的根据就是正当的。
五、建筑物区分所有权剥夺制度对我国的借鉴：检讨和建构
建筑物区分所有权的剥夺，是区分所有建筑物管理中重大问题之一，涉及被剥夺业主的切身和最重要的财产利益———建筑物区分所有权，因此必须慎重。环视当今世界，尽管还有一些国家的建筑物区分所有权法并未明确认可这一制度，[35]但德国法和日本法的肯定立场不容小觑，值得我们认真对待和重视。[36]
在《物权法》于１９９８年起草之初，由梁慧星研究员主持起草的《中国物权法草案建议稿》第１０４条第２款曾设有建筑物区分所有权剥夺的规定，该条款的规定系来源于１９８３年《日本建筑物区分所有权法》第５９条和我国台湾地区所谓“公寓大厦管理条例”第２２条。[37]但是，该条建议最终未为《物权法》所采纳，以至于我国现今法律体系中并无建筑物区分所有权的剥夺制度。此种局面无疑值得反思、检视。
其实，在区分所有建筑物上，各业主的专有部分均通过共同墙壁、地板、天花板等共有部分相互连接，结构上像火柴盒一样，密不可分。各业主为实现使用专有部分的目的而必须使用共有部分；各业主在行使专有部分权利时，不得妨碍其他业主对其专有部分的使用，不得违反全体业主的共同利益。此种在建筑物的构造和权利归属乃至使用上的不可分割的相互关系，使各业主在事实上“总有”一栋建筑物共同使用的建筑空间，[38]进而使全体业主之间形成一种共同体关系。为维持该共同体关系的存续，尤其为管理相互间共同事务及共有部分的使用、收益，乃不得不结成一团体组织，并借该团体组织的力量共同管理共用设施等共有部分及其他共同事务，维持区分所有关系的持续存在。并且，业主之间的共同关系，除基于建筑物的构造和权利归属以及使用上的不可分割而形成的相互关系外，还更多地渗入了业主在整体生活中必须履行的建筑物存在和生活秩序维持的义务。从现今各国和地区建筑物区分所有权制度的发展状况来看，此种义务有进一步强化的趋势。需特别指明的是，对区分所有建筑物而言，管理是最重要的。[39]在今日，强调对区分所有建筑物的管理以维系全体业主的共同体关系并建构安全、舒适、安宁的生活品质，系建筑物区分所有权制度所彰显的一个重要趋势。[40]
综上所述，笔者认为，我国将来修改《物权法》或制定民法典抑或制定单行的建筑物区分所有权法时，宜明文认可建筑物区分所有权之剥夺。其剥夺的实体要件和程序要件的厘定则应借鉴前述德国法和日本法的经验而为之，即当业主严重违反所负的义务而无其他方法排除因违反义务所造成的障碍（或侵害）时，其他业主全体得经由业主大会的多数决决议而提请法院作出拍卖严重违反义务业主的建筑物区分所有权的判决。同时，鉴于剥夺业主的建筑物区分所有权因系区分所有建筑物管理中最为严厉的制裁措施，违反义务的业主在感情上很难接受，因此应当十分慎重。仅在业主严重违反其负有的义务且没有排除因业主违反义务而造成的妨碍（或侵害）乃至没有恢复原状的其他方法时，方能经由业主大会的多数决决议，并向法院提起以严重违反义务的业主为被告的诉讼，于获得法院允许拍卖的判决后，由法院执行拍卖。并且，拍卖的请求作为最后不得已而采取的措施，应直到采取该措施的最后前的时刻，都应冷静、客观地为解决纷争作出必要的努力。此在比较法上采取的方法是：邀请法律专家、相关业主、有经验的人士以及有关组织（如居委会、人民调解委员会）等参与，并由这些人和组织组成调处严重违反义务的业主与其他全体业主之间纷争的临时机构。[41]这种尽可能限制适用建筑物区分所有权剥夺措施的方法很值得我们重视。至于我国将来的立法之认可拍卖请求的根据和界限，从严谨性和科学性而论，应解释为与前述德国学界和日本学界对建筑物区分所有权剥夺的根据与界限的考量相同。
注释:
[1]《奥地利住宅所有权法》第１０条规定：“住宅所有权人有下列情事时，得由其他住宅所有权人以诉请求 将该住宅所有权人从共同关系中驱逐：（１）未履行对共同关系的义务并且对自己的支付义务未于法院第一次直接先行审理的裁判终结前履行。（２）在自己的住宅所有权（专有部分）或供共同利用的不动产部分（共有部分），对其他的住宅所有权人为重大的损害。（３）因疏忽、粗野或其他重大的不正行为使共同居住的人产生厌恶，或于自己的单独所有权内为应受处罚的行为，情节重大的。判决效力发生后满三个月时，原告得依强制拍卖不动产执行法令的规定，请求拍卖违反义务的业主的共有部分的应有份额及与其相结合的住宅所有权”。
[2]参见齐恩平、徐腾飞：《论成员权的限制与剥夺》，《河北大学学报》（哲学社会科学版）２００９年第６期。
[3][8][9][11][12][14][15][16][19][21][26][27][28]参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（２），爱知学院大学论丛《法学研究》第５１卷第２号（２０１０年），第２９１页，第２９１—２９２页，第２９２页，第２９２—２９３页，第２９３—２９４页，第２９４—２９５页，第２９４—２９５页，第２９５—２９６页，第２９７页，第２９８页，第３００页，第３０１页，第３０８页。
[4][33]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第３１卷２、３合并号（１９７５年），第５０页，第４９页以下。
[5]参见［日］远藤厚之助：《楼层的区分所有权的系谱》，《东洋法学》第４卷第２号（１９６１年），第６９页；《德国住宅所有权与长期居住权法》第１８条第１—４项。该法的最新译本参见《德国住宅所有权与长期居住权法》，胡晓静译，载张双根、田士永、王洪亮主编：《中德私法研究》第５卷，北京大学出版社２００９年版，第１６３—１６４页。
[6]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第３１卷２、３合并号（１９７５年），第５１页。唯对此点存在不同的解释意见，即认为上述的违反义务，须以有“过失”为必要。而所谓过失，系指一般性的生活态度的责任。例如，某住宅所有权人由于酒或麻药中毒而导致的无责任能力的状况下，属于有引起火灾的危险的情形，应认为有过失。参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（２），爱知学院大学论丛《法学研究》第５１卷第２号（２０１０年），第２９６页。
[7]参见何明桢：《建筑物区分所有之研究》，硕士学位论文，台湾政治大学法学院，１９８３年６月，第１０４页。
[10]ｖｇｌ．ｈｅｉｎｒｉｃｈ ｋｒｅｕｚｅｒ，ｉｎ：ｓｔａｕｄｉｎｇｅｒｓ ｋｏｍｍｅｎｔａｒ ｚｕｍ ｂüｒｇｅｒｌｉｃｈｅｎ ｇｅｓｅｔｚｂｕｃｈ，ｗｅｇ ｂａｎｄ １，ｂｅａｒ １３．ａｕｆｌ．，２００５．，§１８ｒｄｎｒ．１３（ｓ．５２１ｆ）．
[13]参见《德国住宅所有权法》第１１条。
[17]ｖｇｌ．ｂｒｍａｎｎ／ｐｉｃｋ，ｗｏｈｎｕｎｇｓｅｉｇｅｎｔｕｍｓｇｅｓｅｔｚ ｋｏｍｍｅｎｔａｒ，１８．ａｕｆｌ．，２００７，§１８ｒｄｎｒ．２（ｓ．３４９）．
[18][22][23][24][25][31][41]参见［日］水本浩、远藤浩、丸山英气编：《公寓法》，日本评论社２００６年版，第１０６页，第１０６—１０７页，第１０７页，第１０７—１０８页，第１０８页，第１０７页，第１０８页。
[20]参见［日］末川博、石田喜久夫等：《关于建筑物区分所有的法律》，《民商法杂志》第４６卷２号，第５０页；［日］我妻荣、星野英一等：《关于建筑物的区分所有》，日本《法学家》第４６号，第６页。
[29]参见日本札幌地方法院判决１９８６年２月１８日，载《判例时报》第１１８０号，第３页；日本名古屋地方法院判决１９８７年７月２７日，载《判例时报》第１２５１号，第１２２页。
[30]一般而言，不能认为违反义务的业主侵害了其他业主的建筑物区分所有权和共有份额权的使用、收益及处分的自由，就由此当然认可拍卖请求具有正当性。参见［日］伊藤荣寿：《对业主的团体的拘束的根据与界限———区分所有中的所有权法与团体法的交错》（２），爱知学院大学论丛《法学研究》第５１卷第２号（２０１０年），第２９１页。
[32]《德国住宅所有权法》第１４条第１句规定：“每一个住宅所有权人有义务：对特别所有权范围内的建筑物部分保养、使用以及对共有财产进行使用，但不得超出在正常的共同生活中不可避免的限度给任何其他住宅所有权人造成不利影响”。
[34]参见［日］丸山英气：《住宅所有权的剥夺》，《横滨市立大学论丛》第３１卷２、３合并号（１９７５年），第７０页以下；［日］丸山英气：《修改的区分所有权法的秩序维持》，《法律时报》第５５卷第９号，第２６页以下。
[35]例如，法国即否定区分所有权的剥夺。参见日本土地法学会编：《集合住宅与区分所有法、固定资产税违宪诉讼》（土地问题双书１９），第６８页。
[36]除德国、日本外，奥地利及我国台湾地区也都认可建筑物区分所有权的剥夺。
[37]参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社２０００年版，第２９７－２９９页。
[38]参见戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础》（ⅱ），《法学丛刊》１９８５年第３期。
[39]参见权承文：《中国建筑物区分所有权法的考察》，千叶大学《法学论集》第２５卷第２号（２０１０年），第２１１页。
[40]例如，为了实现对区分所有建筑物的管理的充实化、适当化，《日本建筑物区分所有权法》曾于１９８３年和２００２年两次进行修改。德国的情况也大抵与此相同。
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