论文摘要 近几年来，国家为控制房价，陆续出台一些调控房价的政策，导致大量的购房者因不能再满足购房合同规定的条件，纷纷要求解除合同。法院面对大量突如而来的案件，所做判决及其依据各异，不利于司法的统一。因此，本文结合具体的案例，结合不同购房政策，分析其背后法律问题及各自的特点、联系和区别。
论文关键词 政策性违约 不可抗力 情势变更 商业风险
一、问题的引出：两个相似案例
2010年北京海淀区法院依情势变更原则审理了全国首例政策性违约购房合同，紧接着通州区法院也审理了一起类似案件，但其依据却是不可抗力。两案件几乎发生在同一时间、地点，且案情基本相同都是提高购房首付款导致购房者违约，虽最终判决结果都是解除合同，但判决依据确不同。这种不同性必然会给司法实践带来不便，面对众多的政策性违约案件，法院应如何判决，实务界和理论界有几种说法：据不可抗力说主张解除合同免除双方责任，据情势变更说要求变更或解除合同，还有根据商业风险说来认定责任。众多的说法在司法实践中没有统一的评价和裁判标准，导致最后在司法实践中的判决结果和依据各不相同。本文探究谁应为楼市新政出台导致的购房合同违约承担最终责任。要弄清这个问题，前提应分析“楼市新政”到底是属于不可抗力、情势变更还是商业风险。
二、不可抗力、情势变更与商业风险
（一）不可抗力构制度
我国《民法通则》153条 规定：“不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观现象。”该法第107条还规定了因为不可抗力而不能履行合同或造成他人损害的，不用承担民事责任。《合同法》117条也有关于不可抗力的规定。从法律条文的规定来看，不可抗力的构成要件主要包括：一是主观要件，不能预见，既事件的发生不以人的意志为转移，该要件是判断当事人是否存在主观过错主要因素；二是客观要件，指事件的发生是无法克服和避免的，也就是说当事人在这种事件的发生时不能通过自身的努力去克服和避免而只能听天命。这样的事件主要有：地震、海啸、台风、洪水或是罢工战争等。
（二）情势变更制度
我国《合同法司法解释二》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则是基于诚实信用和公平原则而产生，其构成要件主要有：一是前提是存在某一客观事实的变更，该客观事实是无法预见的，但又不属于不可抗力也不是商业风险。二是其发生的时间点应该是在合同成立以后，履行完毕之前。三是情势变更的客观事实并非由于当事人的原因引起。四是所导致的合同的各方利益的失衡必须达到一定显著的程度。
（三）商业风险
现代市场经济中风险无处不在，参与市场经营必然会遇到风险。商业风险指市场经济主体因对市场经济中的一些不确定因素把握不足，造成经营失利而应承担的一种正常风险。商业风险是一种市场规律的正常体现，是签订合同的理性人应该预期的一般风险，市场经济主体在从事经济活动的时候就主动选择了承受这种商业风险，因此为了克服和避免这种风险，就应在参与经济活动之前做好深入的调查和分析。所以当合同双方在因商业风险原因造成损失的时候，就不可以此为理由来免除一方责任。
（四）不可抗力和情势变更之联系与区别
不可抗力和情势变更都属不能预见、不可避免且不能克服的客观情况。不可抗力应属于情势变更的一种特殊情形，两者从本质讲是一样的，只是两者对客观情况的不能预见、避免、克服的程度不同，从而阻碍合同履行的程度也不同。具体来说两者区别主要有：（1）目的不同。不可抗力属于是法定免责事由，当不可抗力这一事由出现时，一方可以解除合同而不需要过对方的同意。情势变更则是为了平衡合同当事人之间的利益，减轻明显不公平的损害从而实现公平正义，因此允许当事人变更或是解除合同，这是一种合同履行的原则而非免责事由。（2）延续性和表现形式不同。不可抗力一般具有暂时性和突发性，通常表现为自然灾害和社会异常行为，而情势变更具有缓慢性和延续性，多表现为社会经济形势的剧变。如多数国家政策，在做出调整后会在很长时间里持续存在。（3）对合同履行的阻碍程度不同。不可抗力可作为合同不能继续履行的免责事由，而情势变更可能会导致合同不能履行，也可能导致如果履行合同会给当事人带来严重的利益失衡。（4）法律后果不同。不可抗力会导致合同在客观事实上不能履行和克服，从而没有继续履行的可能性，因此合同一方可以不经对方同意就解除合同。而情势变更则是导致继续履行合同将失去意义或者显失公平。
（五）商业风险与情势变更之联系与区别
情势变更是一种不属于商业风险的客观情况的变更，因此判断时，首先要将那些属于商业风险的客观事实排除在外。两者区别主要有：（1）客观情况变化程度不同。发生情势变更的情形，一般会使合同预期目的和基础发生根本性的变化，如果继续履行合同，会对合同一方当事人造成明显不公平。商业风险中的情形，一般不会造成合同履行不能或者是合同目的落空等严重后果，只要合同双方当事人稍加调整就可以实现合同预期目的。因此不具有根本性。（2）是否能够预见不同，情势变更超出了正常风险的范围，是当事人签约时，在当时的条件和情形下无法预见的。商业风险则是当事人应该预见的一种风险，（3）是否有过错，情势变更是一种不可预见的情形，其前提是双方不存在过失，所以就不存在过错的问题。商业风险是通过努力可以预见的，因此如果当事人预见到可能存在风险而抱着侥幸心理去甘冒风险，就不能以此为借口来要求免责，而应该为自己的行为承担后果。（4）设置目的不同。情势变更设置的法律宗旨是，排除那些非因商业风险而造成的交易上的不公平，这是一种利益平衡的机制。而商业风险中因为双方是以一定的风险来换取收益，双方在缔结合同时就已经将这种风险考虑在内从而形成相应的合同代价。所以当发生商业风险时由过错方承担责任并不会导致不公平的结果发生。
四、楼市新政分类与定性
自2009年，国家为控制房价，出台了大量的楼市调控政策，主要包括：（1）提高购房贷款首付比例，如：“国十一条”规定：“对已用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”（2）限制购房贷款，如：“新国十条”规定：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”（3）限制购房数量，如：中央的“房地产二次调控启动”政策规定“实行差别化信贷房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”
在这些政策的影响下，购房者因为不能满足合同规定的要求而大量提出变更或解除合同，就产生了所谓的“政策性违约”，这种情形下，购房者违约并不是自己主动的故意为之，而是因客观外界环境的变化而导致履行合同困难或不能。在这些情形下，合同违约所带来的损失风险应该由谁来买单呢？在比较了不可抗力、情势变更和商业风险各自特点以及它们之间的联系和区别后，据此可以给楼市新政进行分析。
（一）提高购房贷款的首付比例应属于商业风险
房贷款首付比例提高的调控政策应是一种商业风险，主要原因是：（1）首付款比例提高应该可以预见，国家对房价的调控主要是通过银行调整贷款利率等措施进行，所出台的政策也是陆续进行的，那么通过银行来提高购房贷款的首付比例的调控措施，并非双方当事人根本不能预见到的。（2）提高购房贷款首付比例不会造成购房合同的目的完全落空，虽然会给购房人带来不便，购房人还是可以想办法付清提高的这部分。（3）提高购房首付款不会导致对一方的显失公平。在楼市调控政策中一般对购房贷款首付比例的调整为30、40、50%等几个比较合理的比例，对购房者来说是可以承担的，且对购房者来说其利益虽然受到一定的损害，但提高首付款也会减轻之后购房者每期还款压力，长远来看银行利息也减少了，这个意义上来讲，并不会造成对其显失公平，所以不应该适用情势变更。但需要注意如果国家提高的是80%、90%等不合理的比例，那就不能还一刀切为商业风险，应属于是情势变更。因此，在国家合理提高首付比例的调控政策下，合同双方应该承担风险，继续履行合同。
（二）限贷政策应属于是情势变更
我国购买房产主要都是通过银行按揭的方式进行，所以一旦国家出台房产调控政策，限制对一些不满足条件的个人进行贷款，这无疑是对购房者莫大的打击。因此，笔者认为“限贷政策”应属情势变更，因为：（1）限贷政策已超出一般人的预见能力，虽然限贷政策也是通过银行来对房地产市场进行调控的政策，但是这个政策的强度非常大，已超出双方能够承担的一般商业风险的范畴。（2）该政策的出台具有延续性和缓慢性，因为在限购政策出台前，已经有像提高首付款这样的调控措施出台，所以限贷政策的出台并不是横空出世，这一政策的出台，也能够在今后对房地产的调控有持续影响的作用。（3）限贷政策出台后，如果继续履行合同对购房者来说是一种显失公平，因为限购政策是双方都不可避免和克服的。如果要求购房者继续履行合同，支付全部的购房款，这对购房者来说是一种巨大的压力，如果让购房者继续履行合同将造成合同双方严重的利益失衡。（4）银行不为购房者提供贷款，并不意味着合同注定被解除，也不排除那些有全额支付能力的人与开发商之间通过协商，变更合同条款继续履行。
因此，一般在这种情形下，双方有没有约定的情况下，应该按照情势变更原则，双方可以请求变更或者是解除合同。
（三）限购政策应属于不可抗力
限购政策无疑是三个政策中力度最强，对合同继续履行阻碍最大甚至是致命的，不管是否有购买力，只要你不符合条件就不能购买，特别是当你拥有的商品房数量已经超过规定的最大数量，那么不管你具有怎样的经济实力和条件，都不能再购买房屋。这样的规定无疑使得众多的房产投资者望而生畏，因此限购政策从这个意义上来说，阻碍了合同继续履行的可能性，应属不可抗力。因为当你不符合购房的条件时就不可能再继续履行合同，就算双方变更合同条款也是无力回天的。且这个政策也并不是我们通常所熟悉的国家通过银行利率手段进行调控，而是国家、政府自己利用政策手段调控，对于购房合同双方来讲是基本上无法预见、避免与克服的。因此在这种情形下，双方可以主张不可抗力从而主张解除合同免除双方责任。
五、结论
本文系统分析了近几年来因楼市调控政策带来购房解除合同问题中包含的法律问题，包括不可抗力、情势变更和商业风险三者的特点、联系和区别。像文中两个提高购房首付款的案例应属于是一种情势变更，一般情况下购房首付款比例的合理提高应属于商业风险，但如果达到80%、90%等不合理比例时，就应属情势变更范畴。这里需要申明的是各种案件的法律问题并不完全相同，不能够完全被这几种情况包括，还需要具体情况具体分析。
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