摘要：物业管理行业的蓬勃发展，体现了我国人民对美好生活的深切向往。物业管理行业发展到一定程度之后，也会遇到“瓶颈”，例如物业管理经营成本上升、内部资金不足等问题。如何满足市场对物业资产保值增值和提供更多基础物业服务以外的衍生服务的需求，是目前物业服务企业亟待解决的问题。物业服务企业要想更好地生存发展，就需要研究物业经营管理的现状，变革物业经营管理的手段和模式，拓展物业管理的空间。基于此，本文阐述了物业经营管理的内涵，分析了物业经营管理的重要性和必要性，梳理了目前物业经营管理中存在的问题，进而提出应对策略。
关键词：物业经营管理；现状；物业服务企业
经过近40年的发展，我国物业管理行业呈现蓬勃发展的态势。随着物业管理相关法律和《中华人民共和国民法典》的颁布及实施，我国物业管理行业的市场正在不断规范，物业管理体制更加成熟，为我国物业服务企业提供了良好的发展机会。与此同时，随着市场竞争日益激烈，人们对物业资产保值、增值和基础物业服务以外的衍生服务的需求日益剧增，这为物业服务企业的发展带来了新的挑战，如何进行物业经营管理成为物业服务企业发展的重中之重。事实上，物业经营管理是物业管理中的一个重要组成部分，能让传统附加值较低的服务行为得到升级，能让企业获得更高的利润，能让企业的服务目标统一起来，能让企业在市场上获得更好的口碑。
1物业经营管理的内涵
物业经营管理是物业服务企业为了满足业主的需求，将物业管理、设施管理、房地产资产管理等技术手段和模式进行综合利用，将收益性物业作为对象，为业主提供能够贯穿物业全生命周期的综合性的管理服务。物业经营管理是物业管理的宏观概念，是在市场需求与业主需求的不断变更下产生的新型管理模式。从我国当前物业经营管理的情况来看，资产管理以及组合投资管理发展起步较晚，尚处于起始阶段，但是物业管理以及设备管理的发展已经有了很多年的沉淀，管理模式更加成熟。基于这种情况，物业服务企业应该充分发挥传统的物业管理边际效应，不断拓宽利润渠道，综合利用物业管理范畴内的多种资源，提高边际效益，发掘更多的商业价值。另外，物业服务企业还要改变发展经营思路，从附加值低的基础性服务工作转向附加值高的资产管理工作[1]。
2物业经营管理的重要性和必要性
2.1开展物业经营管理的重要性
物业经营管理是物业管理的升级版本，相较于物业管理，物业经营管理更加重视管理常规的经营、物业服务企业资源的经营、物业资源的经营、业主资源的经营、物业管理文化资源的经营以及物业服务企业的基本经营等六大方面的经营活动[2]。物业服务企业开展物业经营管理，不仅能够提高市场竞争力，还能够提高服务质量及业主对物业服务企业的认可度，让业主真正地享受到高质量的服务。如果物业经营管理模式得到普及，那么对于物业服务行业来说，这将是一次大好的发展机会。物业经营管理的重要性主要表现在以下几个方面：首先，物业经营管理是顺应市场需求的产物，是业主的选择。在我国经济快速发展的今天，业主的需求发生了一定的改变。物或服务是人类生存的最基本的需求。当前物业市场已经逐步走向成熟，市场竞争压力越来越大。这些压力使得物业服务企业必须抓住面前的机会，提高服务质量，通过完善的运营管理，在市场上占据一席之地，获得更好的发展空间，从而补充和完善物业交易市场服务种类的数量及服务的质量。在当前经济形势下，人们的收入和之前相比，都有着明显的提高，人们对物业产品的需求在不断增长，对物业服务水平提出了更高的要求。与此同时，国家政策也在改变，福利分房制度已经取消，并且汽车已经成为人们的必备出行工具，人们的居住环境普遍得到了改善，之前的物业管理模式已经不能满足人们的需求。其次，物业经营管理能够为人们提供更好的物业服务。在市场经济条件下，物业服务企业完全自主经营、自负盈亏，企业必须保证经营利润，才能在市场中存活。很多人都将物业服务企业当作服务性质的单位，却忽视了它也是经营性的企业。通过将物业管理升级为物业经营管理，物业服务企业能够扩大业务范围；通过更好的、更全面的服务，物业服务企业能够让业主享受到更加便捷的生活。最后，物业经营管理能够让物业服务企业获得更大的盈利空间。物业服务企业是以营利为目的的，让投资者得到更高的回报、实现产业增值的目标是企业的必然要求。我国人民生活水平较低，高昂的房贷让人民的生活并不富裕，物业管理费的标准难以提高。物业服务企业要想提高收入，就必须另辟蹊径，需要在做好物业管理工作的基础上，开展新的业务，成为集物业管理、租赁代理、交易咨询等业务于一体的综合性服务企业。只有这样，才能有效吸纳更多的资金，才能提高物业管理公共服务的质量，才能提高综合实力[3]。
2.2物业经营管理的必要性
我国物业管理行业市场竞争非常激烈，物业服务企业必须进行服务转型升级，才能在市场中更好地发展。物业经营管理的必要性主要体现在以下几个方面：首先，我国房价居高不下，房屋租赁市场非常火爆，给物业服务企业提供了租赁服务发展的市场。随着我国房地产增量市场和存量市场的不断发展，房屋租赁成为物业市场中重要的交易内容，是很多物业服务企业增加收益的主要途径。同时，由于与物业服务公司之间接触较多，业主更愿意将房屋交由物业服务企业进行打理，这就为物业租赁管理提供了便利。其次，房地产营销策划为物业经营管理提供了发展的机遇。物业管理是房地产业的一个重要组成部分，随着房地产业的发展，物业服务企业也在不断地进行升级。当前，我国房地产市场已经发展到历史最高峰，地产开发商为了提高产业质量，都会选择成熟的物业服务企业进行地产管理，这对于物业服务企业来说是一个良好的发展机遇。物业服务企业只有应用物业运营管理模式，实现物业服务转型升级，才能得到房地产开发商的信任和青睐。最后，当前有许多物业服务企业缺乏专业化经营理念。从目前我国物业服务企业的发展情况来看，我国现阶段许多自然人以及法人组织的物业都不了解专业化经营理念，因此，物业服务企业的经营观念必须不断更新。物业服务企业如果依然只依靠物业管理公共服务来获得发展空间，那么很有可能在激烈的市场竞争中失去良好的发展机会。
3当前我国物业经营管理中存在的问题
物业服务企业需要追求经营效益，只有走好经营之路，才能保持可持续发展，才能在激烈的市场竞争中占据有利地位。如果物业服务企业经营不善，就会降低企业盈利水平，导致企业资金不足，从而降低物业经营管理的服务质量。从整体上看，对整个物业管理行业来说，物业经营管理不善会制约整个行业的发展。首先，挑战性较大。在当前市场环境中，物业服务行业有了发展机遇，整体都在快速发展，但是机遇和挑战从来都是并行的，在物业服务行业迎来机遇的同时，经营成本上升、劳资纠纷增多、难以招聘高质量人才的问题也随之暴露。目前，物业服务企业面临的最大问题是物价的持续不断上涨。物价的上涨，直导致了水、电、气等资源的价格上涨，人们的生活成本越来越高，企业支付给员工的工资明显增加，企业运营的成本明显提高。然而，物业管理费却没有较大的涨幅空间。此外，在当前社会发展和劳动力市场更加完善的情况下，物业服务企业经常需要处理劳资纠纷，以致损耗企业发展的精力。物业服务行业要想长期保持可持续发展，就必须保证物业服务和管理具有先进性和无可替代性，因此，物业服务企业非常需要高素质的专业管理人才。然而，受限于工资待遇，很多高级管理人才都更倾向于选择工作环境好、收益更高的行业，这导致了物业管理行业发展没有足够的人才支撑，对行业的长久发展来说非常不利。其次，物业经营管理的风险性较大。许多人都认为物业管理行业的利润不大，也不存在什么风险，物业服务企业如果进行规模化生产、集约化经营，就能一直保持市场竞争力。但是，这种观点不符合市场规律，并且会让物业服务行业失去进取的动力，导致发展后劲不足。物业服务企业要知道，在市场竞争中风险既是无处不在的，也是时刻变化的。无论是从经营管理的角度来说，还是从项目选择、价格控制的角度来说，物业项目的每个环节都有令人意想不到的风险，如果经营不慎，就可能带来巨大损失。此外，物业管理的对象是不动产，其管理对象价值非常高，因此，物业配套的管理设备具有较高的价值量，管理经营性的资产务必小心谨慎。最后，物业服务企业想要组建一支专业的队伍并不容易。物业经营管理是一件非常考验管理团队专业性的工作，管理团队必须具有足够的专业性。当前，我国对物业服务行业的认知程度比较低，很多从事物业管理的人员收入都非常微薄，这使得很多具有管理才能的人不愿意进入物业服务行业。此外，物业管理机制还不够合理，在招聘人才的时候，物业服务企业对人才的重视程度不够，认为物业管理不需要技术人才。这两方面原因使得我国物业经营管理的水平始终保持在一个较低的水平，难以得到较大的提高[4]。
4应对我国当前物业经营管理问题的主要策略
针对我国当前物业经营管理中所遇到的问题，结合当前我国行业发展现状以及经营现状，探索物业经营管理的有效途径，推进物业经营管理活动的开展，成为我国物业管理行业面对的重大课题。
4.1重视经营过程中的风险防范
物业服务企业在扩大经营规模的同时，应该做好风险预防工作。物业服务企业在扩张之前，首先要对市场进行全面调研，经过论证和分析，确认是否能够承接新项目，降低风险和减少不可控因素，制订切实可行的项目实施计划，保证物业经营活动能够有效开展。物业服务企业预防经营过程中的风险的主要措施有以下几点：首先，建立专业团队，通过系统的技能培训和道德培训，提高团队的战斗力，保证团队成员能够解决管理过程中的各种突发问题；其次，提高业主的安全意识，经常组织宣传活动，宣传安全知识，让业主时刻警惕危险；最后，物业服务企业应该加大智能化设备的投资力度，应用先进的智能化设备，弥补人为管理上的漏洞，提高物业管理智能化水平。
4.2保持业主和物业之间互利共赢的关系
物业管理中获得收益的主体是业主和物业使用人。业主和物业使用人能够通过物业服务企业的经营管理，保护自己的权益，这体现了物业经营管理的价值。在实际的物业管理过程中，许多业主的权益会被忽略掉，然而，无论是业主，还是物业服务企业，任何一方的利益受损都可能影响市场的稳定。物业服务企业必须遵守法律、遵循市场规律，只有这样才能保护业主的权益，获得业主的支持。此外，物业服务企业应该在服务业主的过程中，不断地拓展业务，为业主提供更加全面的服务，只有这样才能增加业主的收益，让物业管理企业有更多的利润空间。随着物业管理市场不断细分，物业服务企业出现多元化发展的趋势：一方面，商用写字楼、商场、出租型别墅、商务型公寓、酒店等场所出现了不均衡的发展态势，业主对不同档次的物业有着不同的要求；另一方面，消费者在时间、空间、形式上对物业服务的衔接提出了更高的要求。面对这种情况，物业服务企业要坚持为业主提供全方位的综合性服务，最终达到利润目标、信誉目标、服务目标三者协调统一的目的。
5结语
综上所述，随着我国经济的迅速发展，人们对物业管理的需求和要求也在不断提高。在这种形势下，物业经营管理应运而生。物业服务企业必须重视发展中存在的问题，逐步进行创新，提高服务水平，应用先进的经营理念维护企业的形象，协调业主和企业之间的关系，从而获取更高的利润。只有这样，物业经营管理行业才能实现可持续发展的目标。
参考文献：
[1]田振兴.市场经济视角下物业管理模式创新策略[J].技术与市场,2021,28(8).
[2]李嘉珣.新形势下物业管理行业发展方向探究[J].安徽行政学院学报,2021(4).
[3]张鹏.浅谈精细化服务对物业管理行业的积极作用[J].商讯,2021(20).
[4]王亲明.物业管理标准体系探讨[J].住宅与房地产,2021(18).
作者：端玲 单位：江苏城乡建设职业学院
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