第1篇：房地产管理行政诉讼案件浅议
随着经济形势的变化，房地产市场发生了巨大的变化，2009年后，房地产市场获得了空间发展，尤其对城市、城镇地区产生了深刻的影响。与此同时，房地产管理行政诉讼案件数量和类型也大大增加。房地产管理行政诉讼案件给法院工作的顺利开展带来了巨大影响和难题，暴露出很多的审理问题。研究和完善房地产管理行政诉讼案件的处理工作就显得具有十分重要的意义。
一、房地产管理行政诉讼案件的现状
（一）房地产管理行政诉讼案件的数量
根据调查发展，在2009年至今，房地产管理行政诉讼案件呈现出增长趋势。各个地方的房地产管理行政诉讼案件既有统一性又有特殊性。虽然大部分是围绕房地产产权的归属问题展开的，但其中的原因和矛盾存在很多区别。在2009年之前，房地产市场一直处于平稳的发展状态，没有引起人们的关注和重视，相应的诉讼案件数量和类型也比较有限。通过对不同时期的对比分析，可以得到这样的结论：在房地产市场持续上涨的今天，房地产类的诉讼案件会保持这样的数量不断发展，而且诉讼案件的处理难度也会逐步加大。因此，有必要对房地产管理行政诉讼案件进行系统化研究，制定出完善的法律制度。
（二）房地产管理行政诉讼案件的起因
对房地产管理行政诉讼案件进行分类，得到这样的结论：房产登记类型的数量远远高于其他类型，并且诉讼案件的成功率将近80%，并且这个比例还在继续升高。除了房产登记纠纷外，还包括拆迁、住房保障、国家赔偿、抵押等多种类型。在2009年后，我国很多地区开展拆迁活动，导致拆迁和赔偿诉讼案件一路升高甚至超过房地产登记诉讼案件总量。我国的拆迁活动还在有条不紊的进行中，很多地区也存在着矛盾和问题。对房地产诉讼案件的原因进行分类处理，不仅可以有效的指导以后的房地产工作，还可以为拆迁制度、房地产发展政策提供合理性的建议，带动整个社会的和谐发展。
二、房地产管理行政诉讼案件的思考
房地产已经发展成为我国基础性支柱产业，对国际民生有着极为重要的作用。通过对房地产管理行政诉讼案件的管理和总结，找出了处理房地产纠纷问题的解决办法。
（一）房地产管理部门需要进一步完善
在房地产诉讼案件中，房地产所有权纠纷和拆迁民事纠纷是主要的类型。这两种纠纷出现的主要原因分别是所有权手续不全和拆迁协议不明。比如：在房地产管理部门对房地产所有权的管理不善，导致房屋在缺少完整证明资料的情况下进行交易，而后出现证件不出的诉讼案件。而在拆迁活动中，政府或者相关责任人与当事人达成口头协议，待拆迁结束后，当事人没有足够的证据来争取个人权益，进而转变为诉讼案件。这些情况在所有的房地产管理行政诉讼案件中具有一定比例，与房地产管理部门的管理不足有着密切的关系。因此，房地产管理部门应将房地产活动进行细化分类，简化操作流程，在基层群众中达成共识，避免证据不足而陷入诉讼泥潭之中。
（二）案件处理方法亟需创新
案件处理方法的创新可以从多个角度入手。首先，加大对房地产经济活动常识的宣传工作，让人们在经济活动中依法办事。只有这样，才可以减少经济活动中的纠纷，减少所有权和归属权混乱的问题；其次，添加案件预处理过程。预处理过程指的是法院将纠纷转移到行政管理中，让政府出面解决双方的拆迁、国家赔偿等涉及到政策的房地产纠纷。在这样的处理过程中，将政府和法院联合起来共同解决矛盾，为矛盾双方提供最合理，最有效的处理办法；最后，房地产行政诉讼案件系统化处理，争取形成房地产纠纷处理准则。众多房地产案件的处理方式和处理原则应统一化，并将处理准则进行上报审批，或者按照高级法院的处理规定开展工作。
（三）加快法律更新速度，让裁决有法可依
随着房地产经济的快速发展，房地产管理已经成为我国关注的焦点内容。房地产交易的多样化发展已经超出了传统法律制度的内容，因此，国家需要根据现实生活需求，对法律进行针对性的更新，对多种新型房地产活动进行法律上的有效管理。只有不断完善法律内容，从根本上保障群众的合法权益，才可以让法院的判决更加具有说服力。比如：口头承诺而不进行书面通知，这种现象常常出现在与政府有关的房地产纠纷中。在法律中明确指出，书面说明才具有法律效益，口头承诺无效。这样的明确规定就可以让群众分清楚如何保障自己的合法权益，在案件中也不会处于弱势。
三、结语
房地产管理行政诉讼案件的分析和处理，为我国房地产类型的纠纷处理处理提供了一定的依据，为如何保障自身的合法权益进行了简单的说明。政府、法院应该联合起来，规范房地产市场的秩序，将房地产经济交易公证，减少由于证件不全导致的诉讼案件。法院内部应提高对房地产管理行政诉讼案件纠纷的关注力度，对这方面的案件进行系统化总结，为我国的法律制度的完善，提供一手资料。
作者：陈楠
第2篇：房地产开发项目规划管理要点研究
1前言
在房地产开发中，项目规划管理人员应该把经济效益和生态平衡一起进行归纳整合，使两者能够同时进行，在发展中求进步，在进步中求创新。在建设实施规划项目中，使人的生活与社会发展相结合，在人文主义的协调进步中，能够得到长足的发展。
2规划设计原则
房地产企业在进行系统的规划设计时，要全面地进行整合考虑，在条件都符合的情况下进行详细规划。
2.1人与自然的协调发展
房地产项目的建设，应该是与生态坏境保护一块进行的，在进行建设规划的同时，注意周边生态环境的建设保护，注重在建设中有利于生态建设的那些项目的实施。在工程实施前，尽量考虑到周围生态建筑的保护与完善，不要刻意去破坏它们，使居民的生活能够在自然生态的映射中能够有长远的发展。
2.2社会群体生活和谐
为了更好的使城市人文气息更加浓厚，在房地产规划的时候，一定要让房地产建设整体能够适应社会的发展，在人们的视线里，能够呈现一种人文主义的形象。这样做的目的就是使人们在居住或是交流时，能够有一种家的温暖在里面，突出人文主义建设，就是为和谐社会的建设献出我们的一份力。
3规划管理要点
在房地产的规划管理中，我们要注意各方面的完整性，无论是领导层提出的建设规划建议，还是规划人员进行的项目研究，都应该符合现实要求，发现问题，及时整改，在规划过程中，不断完善我们的预想方案。
3.1环境的和谐统一
房地产开发规划中，应该注重周围各方面的和谐统一发展。在环境建设方面，策划者应该把环境保护放在重要位置，因为在房地产开发建设中，因其中造成的噪音污染或者大气污染，严重危害这周围人群的生活，在进行全面考察之后，策划者应该密切关注减少这些环境污染的发生，提高节能减排的技术，尽量使房地产在建设在环境保护的前提下进行。
其次，策划者要使生态平衡与经济建设统一起来，在进行投资建设之前，研究周围环境与房地产建设项目的统一。在符合居民居住要求的前提之下，把其当做一个真正整体来看，细节的构造在外观应该符合环境的现实需求，不故意搞碱性破坏，同时要在房地产建设中队环境保护献出自己的一份力，让经济的发展带动环境发展的提升。
3.2呈现人文主义高度
（1）房地产建设规划，应该把人的整体生活与居住环境相统一起来，在建设项目的周围应该设计出适合人们活动的设备，或者能够陶冶人们情操的风景建筑。因为现代人生活在一个快速发展的世界里，人们在紧凑的生活里，往往忘记了个人生活的惬意，整日因生活而忙碌，甚至有很多上班族由于整日坐在电脑前，不能够进行很好的活动，身体就出在亚健康状态。我认为，房地产策划者应该把提高人们的精神生活放在一个重要位置上来研究，进行不断的创新，将经济投资的重要方向指向人文主义的建设。
（2）在因地制宜地进行开发建设中，应该多建设假山公园、问题设施、公共绿地等适合人们户外活动的建筑设备。使人们在工作之外，能够有更多的时间在自己生活的社区能够进行方便有效的活动。策划者应该进行创新思考，把人们生活水平的提高与人文精神生活联系起来进行考虑，想出更多有助于人们各种生活的优良途径。
（3）人文主义建设还应该包括提升以人们健身学习环境的建设，比如在社区进行公共图书馆的建设与改造，或是在社区公共场所规划中增设历史人物塑像的设立。在这样的建设构想下，会使居民在平时生活中能够感受到精神生活的充足。因为我们现在的社会往往是物质比较充裕的，大家都冲着金钱去了，在这种情况下就忘了队精神生活的追求，导致人们无法在一个平静的环境中生活，经过人文主义建设的改进与塑造，使人们能够有机会在一个安静的状态下进行学习，在学习中得到进步，同时增设此项目的策划要求，使社区生活能够在和谐的环境中进行，队现代社会主义和谐社会的建设有较大帮助。
3.3保证建筑构造合理
房地产建设策划阶段，一个重要的事项就是进行队建筑结构的细节研究，因为建筑工程在社工之前，都应该进行图纸考核，对其实际图纸的策划与物理结构建设理论的正确性是否一致进行判断。
建筑构造应该符合物理标准，使其能够在一定情况下抵御住灾害袭击，比如对地震、洪水等自然灾害侵袭的抵御，更要注意一些人为灾害的抵御能力。由于今年来，全国的天灾人祸比较频繁，使各种建筑设施的要求都要求提高技术，在抵御中，能够达到最好的状态。基于这种考虑，我们要把在策划中建筑结构细节考虑起来，看它是否真正符合合理的规定，发现问题及时整改。
其次，在策劃中应该把建筑构造中各个事项都重视起来，看看这个结构的完成是否会给建筑人员带来工作困难，或者在施工过程中出现坍塌或其他危险的发现，仔细分析预案图纸的构造是否合理，为了更好地对施工人员负责，使工程建设能够在正常工期内完成，策划者应该把这些事情进行细分，并且认真负责。在创新的同时，又要考虑它的设计对安全要求的是否真正负责起来了，如果发现有诸多安全隐患存在，应该及时进行更正，这就能够使策划者真正为建筑工作负责了，为整个社区居民负责了，同时也为和谐社会的建设坐贡献了。
3.4与周围建筑的“和谐共处”
这里的“和谐相处”是说，要把周围建筑物的位置及其特征，能够和本建设项目的建设理念结合起来进行规划，使单体环境在全体环境中呈现出完美和谐的状态。在房地产建设规划时，应该要让它的建筑风格能够被周围人群多接受，在创新的过程中，使其能够在周围环境的整体映衬下有“水到渠成”的感觉。
建筑工程的整体特征很重要，无论是给人的第一印象，还是在长时期的建筑建设改良中，能够呈现出对周围建筑环境的整体感觉，都是应该放在进行考量中取得，这样的考虑有助于使建筑物更容易被人接受。所以策划人员应该在图纸中简单地描绘出周围建筑物群的整体构造，对于人们在进行日常生活时，是否能够得到充足的阳光，或者是能否使人们能够在购物时更加方便，在这些小细节上进行全方面的考虑，使居民能够有更好的生活状态。
我们要做到使建设在一种和谐的状态下进行，在建设中考虑到周围人群的稳定的生活，不要因为某些建筑机器的噪音而导致对周围人群的干扰，这样就要求设计者在策划运用的建筑工具进行严格考虑分析，把噪音或者其他废弃物都降到最小，严格考察各种建筑工具和设备的能耗，使其在施工中对周围人群的干扰度能够保持在一定程度之内，这样才能够得到人民群众的信任，使更多的人能够更愿意去居住，从而能使经济效益和环境效益真正结合起来发展。
4总结
房地产建设的前提就是进行有效策划，在策划中，使更多的细节能够集中起来考虑，策划者要有更多更好的创新意识，在创新中，要综合考虑各项细节的注意事项，使人民群众的生活能够变得更好。同时，也要注意对生态环境的保护，在设计中运用各种技术手段增设，或开展环境保护和人文主义建设的宣传活动，为社会主义和谐社会献出我们的一份力。
作者：冯琦
第3篇：房地产财务管理运行机制及优化
随着我国关于房地产相关政策的出台，房地产企业的逐渐面临着转型问题，同时房地产企业自身的财务管理工作也面临了诸多变化，在工作过程中也出现了一些新的特点和新的情况。首先表现在保障对象和保证层次方面，其次表现在保障时间的不确定方面。上述特点的出现使得人们对财务管理工作人员的综合素质提出了更高的要求，另外一个角度来看，房地产企业财务管理工作需要注重以下几个方面：首先，处理好财务关系；其次，组织好财务活动；另外，对财务活动进行监督等。处理好房地产企业财务管理的上述几个方面可以充分满足国家财政法的相关要求，与此同时对财务核算进行有效管理，能够使得财务分析有所依据。
一、财务管理问题分析
1.部分财务制度没有落实到位
实际上我国很多房地产企业都有这样的问题：即财务部门业务过于集中的情况，由于财务部工作人员比较少，再加上工作量比较大，所以造成财务管理工作很难全面落实。基于此，房地产企业的经费和在职工的经费很难得到高效保证。举例来说，在生活费方面，新入职的职员在开具相关证明时，给财务管理工作人员带来繁重的工作量，造成人员不足但是事情过多的突出矛盾。此种矛盾的出现使得工作人员没有足够的精力来做好追求工作与效率工作，对其中的关系厉害等分析不够清楚。
2.财务管理体系滞后
现阶段来看，房地产企业在实际财务工作过程中，事后进行监督的相关工作并不多，在事前和事中的监督相对而言更少。现阶段所实施的体制编制下，财务部门和监督部门无法准确区分其职能。因此，房地产的职能部门缺乏监管力度，个别房地产由于编制问题没有配备好专门的审计工作人员，在监督过程中存在诸多不便，最终导致监督的权威性难以得到高效保证。
3.没有协调好财务支出与预算
目前来看，房地产经费的来源渠道在逐渐减少中，经费需求和供应之间存在一定差距。在有限的经费支出方面存在不协调性，部分经费节约多，部分经费超支严重，两者之间缺乏协调度。
二、房地产企业财务管理应该注重的内容
1.重视对财产物资资金的管理
房地产企业的财产物质主要是以货币资金为主，再以实物形式为表现的一种资金形式，从而能保证后勤工作和相关销售。房地产的设备管理部门和物资部门应该密切配合，从采购到验收入库建立各种财务管理制度，做到每一个账目有迹可循且与实际相符。
2.重视对企业财务计划的管理
房地产企业是我国财政预算中的基础单位，因此必须要按照国家的相关要求来完成财务组织活动。在房地产财务活动管理过程中，计划管理被分为以下几个方面：（1）组织方面；（2）指挥方面；（3）调节方面。房地产企业的财务部门根据上级分配的经费指标且结合房地产的实际编制情况来充分体现出房地产工作的主要方向。在编制年度计划过程中，需要分清楚资金渠道，坚持收支平衡的基本原则不动摇。另外，年度计划的制成需要经过校党委会讨论研究，再由财务部门组织实施。
3.重视企业预算经费的管理
自身产业的发展是房地产企业经费的主要来源，预算经费被分为几个科目，每一个科目都有计领标准。预算经费计领之后需要根据房地产企业的事业情况进行再度分配，此次分配和执行的过程就是将经费管理进行预算管理。
4.重视财务决算的管理
财务决算反映的主要是房地产企业在财务方面的经济活动，是房地产财务预算的执行结果。决算收方表明，房地产企业建设资金的主要来源的数字反映出了房地产事业的发展成果。通过决算的分析和编制，可以从财务方面研究出经费活动中执行党的政策方针等，通过财务决算不难看出，总结财务计划设计和财务计划执行等方面的经验教训，继而提出相应的改进措施和意见等，能够为提高下一年度的财务工作水平创造更好的条件。决算编成之后，根据决算的收支数字和事业计划的完成情况，再编写相关计划。在决算中，详细说明财务计划的执行情况，提出缺点和改进意见。
三、房地产企业财务管理应该注重的环节
1.建立减去企业的财务管理制度
房地产企业財务管理制度是加强财务管理的基本原则和基本规范的总称，财务制度是一种有效实现一个目标且强化财务管理工作等手段，将财务制度贯穿于财务管理和财务活动的全部过程中。财务制度根据党和国家的方针整除根据上级有关规定分为以下几种类型：（1）预算外经费管理制度；（2）会计档案管理制度；（3）资金结算管理制度。
2.对财务管理工作进行进一步的深化
积极倡导可科学合理的理财方式。在房地产企业的财务管理工作中，财务管理工作人员需要根据房地产企业的发展需求来对财务保障中的突出矛盾进行研究分析，与此同时对财务管理工作出现的新问题进行及时解决。想要有效解决好上述问题，必须提高经费管理的科学决策能力，运用到科学管理的方式之外，需要提高资金的运作能力，加强财务监督的管理工作，严肃财经纪律；
3.加钱企业的预算管理工作
在财务管理工作中，预算管理具有一定的综合性，在财务管理工作中，将预算编制和预算执行过程牢牢掌握好，在房地产企业开展各种财务活动时，将预算管理工作做好；尤其是当经费出现比较严重的供需矛盾时，加强预算管理工作，宏观调控财务管理经费预算工作，使得预算管理工作具有更大的权威性。
作者：陈立军
第4篇：房地产开发项目成本管理
0引言
研究背景及意义：
随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，我国近年来城镇化脚步的加快，房地产行业快速发展，二十多年的积淀，我国房地产行业已经形成了一定的规模。2014年中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出了新型城镇化建设的五大目标，房地产行业已经成为了我国经济发展的重要支柱产业，房地产行业的健康发展已经成为了我国关注的重要问题。从2005年到2013年我国提出了多项关于房地产调整意见及规范房地产调控策略主要是针对房地产价格，这就使得房地产行业利润逐渐缩水，房地产公司需要进行成本控制、成本管理，提高企业的利润空间。但是，由于房地产行业发展过程中需要大量投资，建设周期较长，房地产市场房价不断攀升，大量投资者和资金涌入房地产行业。企业也受到房地产行业投资的影响，由于不同的开发商企业文化、发展理念、员工素养参差不齐带来房地产市场优胜劣汰。本文以房地产开发项目成本管理作为研究对象，希望通过分析研究找到问题的原因，针对房地产开发项目成本管理中存在的不足提出建议，以期能够促进房地产行业的健康发展。
企业为了生存必然采取各种方式进行成本管理、制度管理等，加强对房地产项目成本的管理将有利于整个房地产行业的健康发展。第一，提升企业竞争力。房地产项目开发实施成本控制，可以降低企业成本，实现企业健康发展，提升企业竞争力。第二，提高企业经济效益。企业的最终目标就是实现利润最大化，在房地产行业激烈竞争的环境下，企业实施房地产开发项目成本管理将有利于提高企业的经济收益，获得更多的利润。第三，房地产开发项目成本管理将有利于企业提高管理水平。房地产属于资金密集型产业，实施成本控制直接关系到资金管理，提升企业在成本控制方面的认识，提高企业成本管理水平。第四，实现企业资源的有效配置。成本控制不是单纯的施工成本控制，而是对整个项目实施成本控制，这将有利于企业最大限度利用企业有效资源，从整体上降低企业成本，提高企业的经济效益、社会效益。
1房地产开发项目成本管理中存在问题
1.1房地产开发项目成本控制集中化房地产开发企业在实施成本控制过程中大多数企业仅仅重视施工阶段成本控制，忽略其他阶段对房地产成本的管理，这也就导致企业成本控制缺乏有效性。房地产企业成本控制过于集中化，这样的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情况下成本控制的作用不大，企业成本并不能实现大幅度的下调，企业的资源利用程度也不能得到提升。房地产开发项目成本控制过程中虽然在企业项目开发前期投资决策阶段费用较少，但是直接影响到后期施工成本。部分房地产开发企业忽视了对于项目的成本控制，对设计费用进行压缩，导致设计方案不科学、不合理，不能够满足项目建设的要求，图纸出现错误等，这对于项目成本控制的影响是巨大的，房地产开发商应当对此问题重视，实施全面成本控制。
1.2房地产开发成本控制忽视开发进度房地产项目开发过程中，房地产项目管理者对于项目开发进度认识程度不够，将项目进度视为一种摆设，成本控制需要企业根据项目进度目标实施控制。如果进度不符合预算管理目标，同样会导致企业成本的增加。房地产开发项目成本控制不到位往往会产生施工单位无法进行进度控制，这也就很难指导房地产开发项目的进行。如果不能按照既定计划将所开发产品推向市场，则有可能会导致项目面临十分大的风险，产品上市延迟，错过最佳销售期，从而降低销售额及回款额，增加财务成本支出，影响整个项目利润。
房地产成本控制需要结合房地产项目进度实施管控，成本控制主要是针对房地产建设所使用的费用支出，每一个开发项目在施工之前都会进行前期的项目预算、项目管理、实施方案设计，这其中就包括房地产开发进度的目标设定。房地产成本控制属于全过程控制，房地产项目进度拖延将会导致企业成本的升高，企业的费用支出增加，反而不利于整个项目成本的降低。
1.3房地产开发项目存在质量问题房地产项目开发往往追求性价比最高，但是大部分房地产开发建设过程中，成本越高质量一般越高，项目成本与质量成正比。房地产开发商为了实现成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有时就会产生房地产开发质量问题。不合理的成本控制不仅起不到管理作用，反而对整个企业的发展起到不良作用，引发工程质量问题。
房地产项目开发成本控制过程中往往会产生质量问题。房地产项目质量问题主要表现在建筑结构问题、装饰问题、环境问题、主体架构、材料问题等。承包商在进行房地产项目成本控制过程中不注重设计环节、规划环节的成本控制，集中进行施工阶段成本控制，在施工阶段进行大幅度的成本缩减，这样就导致房地产建筑架构出现质量问题，装饰物品质量不高，建筑材料不符合实际建设要求。
1.4房地产开发成本控制各阶段之间脱节房地产项目开发周期长、投资大，房地产项目开发的时间周期、产品状况都比较复杂，在实施房地产项目开发过程中针对各个环节的房地产成本控制都存在不同的问题。房地产开发过程中各个环节、各个阶段在管理过程中所根据的目标不统一，管理的内容不相同，各个部分，各个环节的要求不一样，这就使得前面的设计环节与后面的实施环节不相匹配，出现问题相互推责，出现问题彼此不进行有效沟通，仅仅依靠下一个环节的承包者来解决，这样就使得整个房地产开发成本控制出现断层，各阶段之间存在摩擦，成本控制目标不能有效执行，各阶段成本管理出现脱节。
大部分房地产企业实施成本控制只关注施工阶段、竣工结算阶段忽略之前的设计阶段、规划阶段、招标阶段，成本在这几个阶段基本确定，后面各个阶段很难出现大幅度的成本管理，这也体现出我国大部分房地产企业忽略了全过程成本控制，没有合适的方法进行全程管理，使得部分企业在实施成本控制过程中不深入，仅仅停留在表层。房地产企业实施成本控制的效果总是不明显，甚至出现问题。
2房地产开发项目成本管理问题原因分析
2.1房地产开发项目成本管理制度不完善房地产开发项目成本管理过程中存在管理制度不完善的状况。管理制度不完善导致房地产项目成本控制的重点过于集中化，没有明确成本控制是全过程的，需要根据房地产项目管理的进度实施控制，管理制度不完善的另一个表现是对于质量问题的追责规范不到位，具体的奖惩措施不细化等。
2.1.1房地产项目成本管理制度未形成体系房地产项目成本管理过程中，没有将整个房地产项目开发作为一个完整个过程进行管理，仅仅重视某一个环节，针对某一个环节实施成本控制，这样的项目成本管理的有效性、作用性较低，成本控制能够起到的效益较低，企业实施成本控制的作用无法发挥，企业的预算目标、利润目标、成本目标、发展战略目标的实施都会出现问题。大多数企业仅仅重视施工成本管理就是因为企业尚未对房地产开发项目充分认识，为根据项目开发的流程制定相应的管理制度，仅仅侧重部分环节。房地产项目成本管理制度形成之后，并不是对整个房地产管理实施同等程度的成本管理力度，还是要根据实际情况确保管理重点，突出成本控制的重点，但是房地产项目成本控制的重点应当是设计、规划阶段。房地产项目成本管理制度的形成也应当从企业实施成本控制的目标开始，根据房地产的设计规划进行项目成本管理才是有效的。
2.1.2追责制度不完善项目成本控制不同环节实施的部门不尽相同，项目管理的目标各不相同，管理的实际内容各不相同。但是每一个操作部门都具有确定的责任，每一个部门实施成本控制都应当承担各自的责任。大部分房地产开发项目在进行成本控制管理过程中，不注重追责制度的设置，有的企业编写了各个部门的责任确认书，但是比较粗糙，或者干脆不执行。追责制度的完善直接影响到企业房地产开发项目管理水平和执行状况。
2.1.3项目施工管理不够细化每一个项目在实际操作过程中都会细化成各个不同的小项目，每一个项目在实施过程中都需要根据标准和操作要求进行实施。但是房地产企业在项目施工管理过程中存在制度不够细化的情况。建筑工程质量的提升需要项目施工细化，项目施工细化将有利于实施项目成本控制，因此，企业如果没有细化的成本管理制度，必然会带来项目管理水平的降低。
2.2开发商对房地产开发成本控制认识不足
2.2.1对成本管理重要程度认识不足房地产开发商在进行房地产成本管理过程中认为成本管理就是项目施工成本控制，其他阶段、其他环节的成本控制都是不起效果的，这就使得大部分成本控制都集中在施工阶段，结果成本控制的效果不理想。另一个方面大多数企业认为成本管理就是管理物资，就是管理现金、材料、人工。往往忽略人才的管理，房地产成本控制不能仅仅从物上实施管理，更应当提高施工人员的职业素养，提高劳动者的技能水平。目前大部分项目开发是的施工者基本上都是农民工缺少专业的培训，在进行实际操作施工过程中无法理解工程师对于工程的设计内容，实施工程过程中仅仅为了节约成本而节约成本导致项目的质量问题，反而增加了企业的成本支出。
2.2.2对成本管理宣传力度不够房地产企业对于成本管理认识不到位的另一个方面为对于企业员工或者是企业施工人员的宣传力度是不够的。员工素质本身就不高，缺乏专业的技能培训，缺少对整个工程方案的理解，成本控制往往是想当然，成本管理无章可循，凭借自身的工作经验，凭借企业的成本目标，根据企业的成本标准。这些都不具有灵活性，企业实施成本管理需要具有灵活性，同时要根据企业的具体实施标准进行严格把关，不能让随意性代替灵活性。这就需要企业将加强员工的培训和企业强化宣传。
2.2.3绩效考核不严谨成本控制是企业经济效益提升的重要方式，企业针对各个部门实施绩效考核。但是，在实施绩效考核过程中经常忽略对成本控制的绩效考核。成本控制需要设立成本控制目标，每一个项目都会设置分项目标，每一个分项的成本控制是不同部门进行的。企業实施绩效考核过程中很少针对部门员工实施成本控制方面的绩效考核，这样就导致的成本控制效果不佳，成本控制很难有成效。
2.3房地产开发项目过于注重成本控制房地产开发项目管理过程实施成本控制的目的不是尽可能的降低项目成本，而是要实现成本利用的最大效益。项目建设过程中降低企业成本是在保证项目开发质量的基础上进行的，成本控制不能以牺牲项目质量来降低企业成本。目前，大部分房地产企业在进行成本管理过程中都认为只要能够实现成本的降低，就是最好的成本管理方式，这种观点是不正确的。房地产项目出现质量问题反而会使得整个企业成本升高，企业需要对问题进行修补，企业的成本支出、费用支出都会上升。企业实施成本管理不应该是企业追求短期成本最低，而应当是长期的成本最低，在实施成本管理过程中既要降低成本又要确保企业项目质量。这才是真正的成本控制。
2.4房地产开发成本控制缺乏系统化房地产成本管理各个环节之间出现脱节最主要的原因缺少系统化的控制。房地产成本管理需要针对各个环节实施控制，各个环节相互联系，不是独立的个体，因此需要进行系统的管理，针对房地产开发中的问题进行全面的管理。房地产成本控制缺乏系统化，这就导致各个部门只对自己部门的成本管理负责，只要本部门成本最低就可以，放弃整个项目成本最低，这样就无法实现房地产成本管理的帕累托最优。房地产成本控制缺少整体控制目标，成本控制也就无效，成本管理的方向也就会出现混乱。
3房地产开发项目成本管理改善对策
3.1明确房地产开发项目成本管理目标房地产项目开发需要明确开发项目成本管理目标，只有具有统一的成本控制目标才能够实现全过程成本控制，实现每个环节的成本管理环环相扣，同时通过房地产项目成本目标，来提高整个企业的竞争力，将成本控制落实到位，实现成本管理的有效性。企业成本的控制管理还需要根据成本管理目标进行实施，无特殊情况不允许改变原有目标和原有计划，不得随意进行成本管理的改变，成本管理目标需要明确。通过房地产项目成本管理目标对企业整个房地产项目全过程成本控制起到提纲挈领的作用。实现房地产成本管理制度的完善，企业根据成本管理目标实施成本管理，对事前进行预测管理、设计规划，对项目进行事中控制，细化每一个项目的成本管理目标，根据目标确定每一个部门的责任，每个部门实施责任落实，将部门任务完成，实现成本控制目标。
3.2实施房地产项目成本管理动态反馈房地产建设周期长、投资大。房地产项目建设需要根据项目成本目标实施动态反馈，根据实际情况进行调整。房地产建设过程中由于任务繁重必然存在大量问题，成本管理往往也会存在问题，难于执行，难于落实的状况时有发生，临时进行方案修改，措施改正等都会发生，这就需要企业进行实时动态反馈，实现成本管理的动态化。动态反馈同样可以有效的避免企业在整个项目建设过程中出现脱节，防止企业不同环节之间出现责任的推诿，动态管理可以及时反馈问题，及时调整问题，明确各方责任，明确责任人是谁。
动态管理可以实时进行房地产项目成本的目标调整，根据企业发展和社会环境的变化以及竞争状况的变化及时进行房地产成本目标的调整，同时及时发现问题、解决问题，进行实时反馈。
3.3完善成本管理体系成本管理体系主要包括组织系统、信息系统、实施系统等。企业成本管理过程是根据企业成本预算目标和成本管理目标实施的。但是每一个项目都包括很多个阶段，每个阶段都需要进行成本管理，成本管理需要根据项目阶段进行体系规划，每一个阶段编写详细的成本控制方案，针对不同环节、不同内容确认成本管理的标准。完善成本管理体系是实施房地产开发项目成本管理的重要保障，企业进行成本管理控制即有章可循，具体的成本管理办法可以确切实施。完善的成本管理体系可以促进成本管理的系统化，防止各个阶段的成本控制“各为其政”，这可以实现项目全过程的成本管理。完善成本管理体系直接关系到企业对于项目成本管理的水平和企业的收益。因此，企业实施成本管理需要进行成本管理体系的完善。
3.4实现房地产开发成本控制全过程化房地产开发项目成本管理不是针对某一个阶段或者某一个项目环节实施控制。房地产开发成本控制需要实施全过程控制，项目开发的方案设计阶段、可行性研究阶段、施工阶段、竣工结算阶段都需要实施成本控制。全过程控制，同时要把各相关职能部门的积极性很好的调动起来，在整个项目的操作过程中，要有行之有效的成本管理组织来对项目开发全过程成本进行控制，最终达到实现项目利润率最大化的目的。房地产开发项目主要以经济效益最大化为目的，衡量房地产经济效益的重要指标是项目的开发成本，同时也是房地产制定销售价格的主要因素，开发成本如果有所变动，则必然会导致销售价格也随之变动。只有将开发成本有效的控制好，才会更好的保障房地产开发企业的经济收益。
房地产成本控制是将成本管理看作是一个完整的系统，具有连续性的过程，房地产开发需要全体员工都具备成本控制的意识，能够认识到成本管理对于整个企业发展的意义，全部投入到成本管理中去，将成本控制每一个环节落实到实处，成本管理的制度、指标落到实处，每个部门都参与到成本管理中，责任落实到每一个部门、员工，实施房地产成本管理的全过程，提高企业的利润空间，降低企业成本，最大效益的利用企业资源，实现企业的健康发展。
作者：魏庆森
第5篇：浅析房地产交易中的风险管理
中国人自古以来都非常重视“家”的概念，而在现代社会，人们会选择购买一套商品房，建立自己的家。近年来，我国房地产的价格节节攀升，房地产市场发展迅速。与此同时，在房地产交易的过程中也暴露出一些风险问题。在当地产交易中，如果出现风险问题，不仅会给购房者带来巨大的经济损失，也在一定程度上影响了房地产行业的健康发展。对此，应该对这些风险有清醒的认识，并且有效管理风险，才能维护房地产交易市场的健康发展。
一、房地产交易的特点
房地产价格属于固定资产，其个别性强、差异性大。房地产交易是房地产所有权、土地使用权等相关权益的转让过程。不像其他商品，房地产的价值一般无法被衡量，并且房地产交易并没有一个固定的平台。并且由于其不能移动，房地产无法被即时买卖，不能做到“一手交钱、一手交货”。房地产交易所涉及到的金额巨大，权益转让的手续比较复杂。在我国，就有《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》等法律来约束和规范房地产交易市场。一般来说，一套商品房从开发商到客户手中，中间要经历多个过程及中介，流程的复杂性也滋生了风险。
二、房地产交易中存在的风险
（一）因自然环境变化带来的交易风险
自然环境风险指的是发生海啸、地震等由于不可抗拒的因素造成的环境风险。房产与自然环境息息相关，一旦发生自然灾害，必然会影响到房地产的交易。如在2011年的日本大地震后，有调查显示购房者的购买意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水灾、台风等自然灾害有可能会对房地产本身造成一定的影响，给房地产企业带来不可估量的损失。
（二）因社会环境变化带来的交易风险
人们的“钱袋子”满不满、生活是否富足，直接影响到其购买房地产的意愿。在经济下行时，人们势必会减少商品房的购买。此外，国家的经济形势也在一定程度上影响到房地产的价格走势。最近一年来，政府出台了一系列的政策对商品房购买进行限制，从而抑制房价的上涨。诸如此类的政策对于房地产交易的影响不可忽视。
（三）房地产交易中的法律风险
法律风险指的是在房地产交易中因交易主体而发生的法律方面的风险。比如，若对相关法律不熟悉，或是审核不严密，则可能会造成无效的房屋买卖合同。我国《民法通则》中对于无民事行为能力人及限制行为能力人签署的合同都做了明确规定，此外在多种情况下，房屋买卖合同都可能无效，需要特别注意。又如，若在房地产交易前对房产的权利状况没有足够的了解，或者在办理房地产交易的过程中房屋受到了司法限制等，都会引起法律风险，造成一定的损失。
（四）房地产交易参与者的道德风险
房地产交易的参与者，包括房地产开发商、中介、购房者等都有可能产生道德风险。首先，一些房地产开发商向公众公布虚假和诱导性的信息，诱导消费者购买房地产。其次，当前房地产中介市场鱼龙混杂，一些非专业机构匆匆进入这个市场，却操作不规范，乱收费，以及向购房者夸大其词等，还有些中介甚至将已经卖出的房产再卖给其他消费者。最后，购房者也可能在房地产交易中产生道德风险。
三、房地产交易中的风险防范措施
（一）注重保险的购买和使用
在风险管理中，保险是非常重要的风险管理手段。风险管理的四种方式包括回避风险、预防风险、自留风险和转移风险，而保险就是转移风险的方式之一。房地产企业可以在开发房地产的过程中就为房地产购买保险，从而确保在外界环境发生变化的时候其损失能降到最低。目前，我国房地产行业相关的保险包括房屋建筑工程保险、房屋保险、房地产财产保险。房地产开发商应根据实际情况，选择合适的保险进行投保。
（二）健全房地产相关法规
近年来，我国经济的发展带动了房地产行业的飞快发展。在一些地区，房地产行业甚至成为了当地的支柱行业。但是由于发展速度太快，相关法律法规并不健全的问题逐渐暴露出来，许多房地产交易的风险正是因为法律的不健全而产生的。对此，政府首先要充分重视，发挥自身的主导作用，加快建设相关的法律法规，并督促各级地方政府尽快实施，从而为房地产交易提供相应的法律保障，逐步引导房地产市场走向健康发展的道路。此外，房地产开发商内部也应建立完备的规章制度，当问题和风险发生时，要依照规章制度追究责任，对违规行为严厉打击。
（三）加大诚信宣传力度
为了加强社会对于房地产交易的道德认识，政府部门可以利用电视、网络等媒介促进全民树立起房地产交易的诚信意识，在房地产交易中培养一个良好的分文，从而规范房地产交易。房地产开发商也要加大宣传力度，在设计广告时不能夸大其词。房地产开发商可以加强房地产公益宣传，培养购房者的风险防范意识，协助政府一道培养整个社会的购房诚信。
（四）增强工作人员的培训工作
房地产交易的过程中可能面临着各种各样的问题，房地产行业的一线工作人员必须具备良好的素质，首先应以诚信待顾客，其次也要能够有效分辨和预防风险。因此，要加强工作人员的培训工作，对其进行法律知识方面的培训，增强一线人员的法律意识，从而规范交易行为。此外，还要帮助一线工作人员树立正确的思想观念，在工作中能够站在客户角度为客户考虑，不要为了蝇头小利破坏与客户之间的信任，保持一个清醒的头脑，要抵制住诱惑，从源头上避免风险的产生。
四、结语
总而言之，在我国社会主义市场经济制度下，经济的腾飞带来房地产市场的飞速发展，取得了相当显著的成果。然而发展速度太快，市场交易不规范、法律不健全的问题也暴露出来。对此，要充分重视这些风险，根据房地产企业的发展实际情况，实施有效的风险管理措施，才能维持房地产行业以及行业内企业的稳定健康发展。
作者：张文胜
第6篇：浅谈房地产档案管理的现状及对策
一、房地产档案管理的现状
（一）产权档案的抗风险能力
近几年，房地产市场异常火爆，房子已经成为人们茶余饭后的重要话题。房地产档案在当下显得是十分重要，而我国的产权档案抗风险能力一直较低下。主要原因是受到经济因素的思想观念的影响，虽然我国房地产档案管理部门做好了基本的档案保护措施，但当遇到一些大型的自然灾害或不可抗力因素时，产权档案的抗风险能力弊病就会立刻突显出来。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的强大破坏作用，整个汶川基本被夷为废墟，还造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多产权档案已经不复存在，这给后期的财产理赔工作带来了很大的困难。另外在信息化管理过程中，大量数字信息都储存在硬件设备中，存储设备都有一定的保存年限，需要不断的拷贝和更新，更新不及时，也可能造成损失。
（二）产权档案具有明显的时代特征
随着现代科技和经济的发展，产权档案具有明显的时代特征。但是，我国产权档案管理人员的专业性普遍较低，管理人员的业务能力不高，不能及时发现问题，解决问题，材料档案的不规范问题时常发生。
（三）房地产档案的形式
完整的房地产档案中，必须包含除了文字、图表之外，还应有一些相关的照片、录音、重要数据的底版和其他影像资料。但随着时代的发展，这些资料已经无法满足人们的需要了，由于房地产档案的特殊性，它在保存中有特殊的载体，如果这些载体遭到损坏，整个管理成本会提高很多。因此，对于特殊的档案材料，一定要让专人管理，还要有特定的管理制度。
二、加强管理，解决问题
（一）加强做好基础性工作
实现档案数字化是现代房地产档案管理的主要趋势。电子档案是指具有保存价值的已归档的电子文件及相应的支持软件、参数及其他相关数据。对于近些年的产权产籍档案都是直接由负责登记进件的工作人员录入的电脑的，但由于是人为录入，一定会存在误差，所以要求后面的审核人员一定要加强审核力度。但对于大多数建筑年限较长的房产都是只有纸质的档案，我们必须先把这些档案通过高速扫描仪进行扫描，形成数字化影像形式，形成电子档案达到通用标准文档存储格式，便于当下工作人员在电脑上查档调阅。由于这是一项技术工作，管理人员需要事先做好材料调查和搜集，对存量房产档案进行清理、检查和鉴定，保证档案资料的完整性。再者，其档案内容要精确简洁，减去档案中不必要的内容。最后，必须保证档案资料中内容的清晰，排序也必须符合规定。数字化后，还应对数据质量、图像质量进行检查，保证万无一失。
（二）建立统一的国家标准
国家档案局已经针对电子档案管理制定了相应的标准，这对我国的电子档案管理起到了很大的规范作用。房地产管理部门也必须结合时代和的行业的特点，制定与本行业档案管理相关的制度，提高档案管理的质量和有效性，实现房地产档案的数字化管理，并逐渐走向现代化，与世界接轨。
（三）必须保存双套档案
房产档案数字化是档案工作中的新内容，也是新的发展，但我们还有许多问题需要解决，如数字化档案中信息归纳问题，档案的执行凭证问题、数字化档案的安全访问和安全管理问题，或者信息的规范化、存储等方方面面的问题。所以，我们必须根据实际，在相当长的一段时间内，对房地产档案管理实行双保险，就是在使用电子计算机保存的同时，还做好纸张档案储存，这样就能保证房地产档案的安全可靠了。在现代化管理中，我们首先要做好数字化管理，建立相关的房地产档案信息搜索平台，让老百姓可以方便的搜索到信息；在实现房地产档案的逐页扫描，存入微机。另外特别强调一点电子档案在目前阶段不具备法律凭证，只有纸质原始档案才具有法律凭证作用。
（四）搞好事前控制
根据我国相关法律，房地產档案必须是真实、准确的，不得与事实相违背。如果房地产档案本身存在一些记录错误或者其它误差，那么房地产档案的法律效力就会大大降低，在发挥凭证作用的过程中就会出现证据错误和证据不足的问题。为了避免这一问题的发生，房地产档案必须做好事前控制。在档案归档前，一定要严格审查当事人的资料是否符合要求，并保证其提供的资料都是合法有效的。申请人在办理产权登记过程中，需按照相关规定填写表格和提供真实信息。只有做好产权的事前审查工作，才能为后期的档案管理打下基础。我们登记簿的提供是和房产证一样效力的，所以要求我们档案工作人员一定要熟悉自己的专业知识，核查登记信息，以便形成准确无误的登记薄。
（五）注重档案人才的培养
我们从房地产档案未来发展的角度来看，必须建设一支具有专业管理能力的数字化房产档案管理队伍。房产档案数字化的实施，既减少了档案管理部门的工作量，还能有效增强档案的安全性和可靠性，保护了老百姓的合法利益。
2015年天津市市区不动产登记事务中心，房地产档案管理在新的形势下，应该与时俱进，制定完善的管理制度，采取有效的措施，确保房产档案的完好无损，为良好的房地产经济保驾护航，为房地产事业贡献出自己的力量。
作者：冯彩练
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