关键词：房产开发 成本控制 质量管理
前言
我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。如何以科学的房地产开发工程管理工作来，提高工程成本控制成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
一、房地产开发工程的成本控制
1.成本预测
根据市场物价信息,以及同类建设所反映的成本情况,选择成本低,效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业,所追求的是如何用最小的成本,来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决,一是成本不变而价值增大,例如,在一栋房屋的开发上,假设原计划全为住宅,然而通过市场分析,该处具有商业潜力,那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店,这就增大了它的价值,又如在土地的使用上,原计划该地建成多层,容积率为1.5,而通过市场调查,该区域高层或小高层写字楼是个卖点,那么适当修建高层将容积率提高到2.0,那么相对该土地而言,它的成本未变而价值增大了;另一方面是成本降低,价值不变,例如,一栋多层房屋,原计划为长螺杆桩基,通过地质分析与荷载计算以后,改为天然浅基能够满足要求,及时调整为天然条基,该栋房屋价值不变,然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段,它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查,周密地分析而做出正确定位,一旦确定,要针对本地区同类型房屋进行调查,以便论证,找出其中一些影响成本以及利润的因素,制定应对方案,克服盲目性。
这里就高层出现的一些问题谈一下,第一个是住宅的面积以及布置,直接影响到房屋的销售,从而造成建房成房东的局面,致使价值回收率低;第二是在设计阶段不依据具体情况,只按经验或者贯例办事造成的浪费,比如600mm的长螺杆桩能行而设计成800mm,或者设计成1500mm的钻孔桩;第三,建设方在材料的使用上,盲目追求高档而不根据房屋本身要求,例如本身可使用经阁铝材,而强行采用罗普丝金,可用一般彩瓦满足功能而采用陶瓷瓦等,总认为价格越贵的东西就越好,不符合适用性的要求,造成人为浪费;第四,建设方在单体建设上一味求快,在总图以及各类配套管网、道路尚未成熟的情况下,单体工程一哄而上,造成后期进度减慢,管理混乱,多次重复施工而增加成本;第五,对新材料的使用,因市场无足够的考核依据,不熟悉行情,导致价格偏高。针对这些情况,要求我们对这些影响成本变化的因素进行分析,预测它的影响程度,采取措施,从而预测出工程成本。
2.成本计划
要求我们根据成本预测的情况,以货币的形式在施工图预算的基础上,编制出项目计划期内的生产费用、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案,在这一方面,要求我们熟悉设计图纸,掌握科学的施工方法与工艺流程,从而使该计划成为降低成本的指导文件。
3.成本控制
严格遵照成本计划对影响成本的各种因素加强管理,采取有效措施,将施工过程中各种消耗和支出严格控制在成本计划之内,并及时反馈,分析实际成本与计划成本之间的差异,及时采取纠偏措施,在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制,增加责任心。
4.成本核算
按照规定的开支范围将实际发生的各项费用采用适当的方法归纳起来,从而计算出该项目总成本和各单位成本,为成本分级及考核提供依据,也为今后类似工程提供成本预测的依据。
5.成本分析
就是在成本的形成过程中,对项目成本进行的对比评价与总结工作,在成本管理的过程中,了解成本变动原因,并系统地加以研究,找出其规律,这就要求我们随时了解我们所发生的成本找出其中一些固定的规律,比如,建材市场下半年主要建筑材料一般比上半年度价格要高,我们一般应抢在材料涨价之前完成主体的建设,从而避免这一因素的影响。
6.成本考核
指对已完成项目,将其实际发生的各项指标与成本计划进行比较,评定成本计划的完成情况,以及各责任者的业绩,并以此给以相应的奖励或处罚,这样才能有效地调动每一个员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性,从而达到降低成本增加企业积累的目的。
从以上可以看出,成本控制应主要在预测以及计划阶段,它要求我们准确地把握好市场观念,在准备阶段的各项费用,地勘的准确度、设计的深度、经济性、适用性等做出计划,市场各种建材价格要提出依据,从而有效地进行成本控制。成本控制可以从以下几个方面入手:
6.1组织措施
根据项目特点,建立矩阵似的管理机构,成立项目成本管理的组织机构,明确各管理人员的任务、职能分工、权利以及责任,编制成本控制工作计划和详细的工作流程图,并随时对照检查、分析,从而使成本得以正常运行,项目组织机构应从项目实施起,至该项目正式完成,它是项目成本考核的主要对象之一。
6.2技术措施
采用技术手段达到成本优化的效果,要求从多个不同的技术方案中,进行经济分析,选出最优方法,比如在高层建设中土方开挖与桩基的施工方案,就要根据该项目地质水文条件,确定护壁的方案,是先开挖后打桩,还是先打桩后开挖等,主体砼是采用商品砼泵送,还是采用现场搅拌砼塔吊等,都要在成本计划时进行分析论证,对基础以及主体结构选形、各项装饰材料、安装材料,从技术的角度进行分析,尽量采用能够满足设计功能,能就地取材,有成熟的施工经验而又价格较便宜的产品。
6.3经济措施
编制项目资金使用计划,对成本目标进行风险分析,制定防范性对策,比如材料的涨价给成本带来风险,那么我们要根据市场规律采取相应措施,从而降低该风险的发生。
6.4合同措施
因为合同是成本管理的依据,故此就显得十分重要,它要求我们在合同谈判、合同条款的修订上要根据本项目特点选用有利于己方的方式。比如,采用合同固定总价包干、合同固定单价包干等方式,条款准确、清晰,就合同执行过程中的索赔问题作好防止与处理办法,对工程中存在的变更问题,合同应提出明确的计算方法,关于变更,应在图纸的审查过程中,采用企业自审和专家会审等办法,消除重大变更的存在性。
二、房地产开发工程的质量管理
首先,质量控制是质量管理的一部分, 是致力于满足产品质量要求的一系列相关活动,包括有作业技术与管理活动,它是在明确的质量目标下通过行动方案和资源配置的计划、实施、检查和监督来实现预期的目标。建设产品必须满足人们明确和隐含需要的特性之和,用其特性指标来评价,就是通常意义上的产品的适用性、可靠性、安全性、经济性以及环境的适宜性等。
项目质量目标以上几种特性是为业主根据项目的定义及建设规模,系统构成、使用功能和价值、规格档次标准定位策划和目标决策提出来的,比如工业建筑与民用建筑要求不同,一般车库与有人防要求的车库要求不同等。项目质量控制,包括勘察设计、招投标、施工、安装以及竣工验收各阶段。
其次,对质量形成的影响因素有:
①人的质量意识和质量能力,它包括项目各参与单位与各责任主体。这就要求开发方从企业经营资质,市场准入制度,执业资格注册制度,持证上岗制度等方面对各相关单位把好关,严禁无证设计与施工,严禁越级、挂靠、转包等现象,现在各地挂靠现象尤为突出,部分项目经理以及其施工人员质量意识太差,值得注意。②项目的决策:对市场需求预测,资源论证,杜绝质量合格而缺少用途的产品,如某地有一栋十层的建筑,建成后一直无人问津,便是一例。③项目的勘察:因为它直接关系到工程的设计,在此阶段应加强监督。④建筑构造和结构设计的合理性与可靠性,要求对设计图纸进行仔细的、多层次的审查,从而达到目的。⑤对材料的质量规格,性能特性,应反复调查论证,进行合理选择。⑥工程项目的施工方案:应对其中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工程序、工艺顺序、施工流向、劳动组织等方面的决定和安排,仔细审查,提出修改意见。⑦了解项目的自然环境,包括地质、水文、气候等,制定合理的施工方法。
再次,质量控制的基本原理:
①制定质量计划书,确定质量控制的组织制度、工程程序、技术方法、业务流程、资源配置、试验要求、质量记录方式、不合格处理、管理措施等具体内容。②对照计划书进行计划方案交底,并按计划规定的方法展开工程作业活动。③检查、对照计划,运用各种专门手段而进行各种检查,包括施工自检、互检和专职质检员的质检,以及监理单位的检验旁站和试验室的试验等,其一是检查是否依照计划进行;其二是检查计划执行的结果是否符合设计及规范要求。以上三个方面,作为开发商主要是监督和督促监理及施工单位实行,并对其检查落实。④处置:对于质量检查所发现的问题,及时进行原因分析,采取必要的措施,予以纠正,保证质量形成的受控状态,确保以后不形成类似问题。
最后,施工作业过程中的质量控制。基本程序:进行技术交底与图纸会审,检查施工工序的合理性与科学性,检查工序施工条件是否符合要求,进行分批、分项工程检查实测,对中间产品进行隐蔽工程验收或工序验收,经验收合格后方可进入下道工序施工。
基本要求:①以预防为主;②落实工序操作之间的巡查,抽查及重要部位的跟踪检查等方法;③对分项工程进行目测、实测、试验等程序,做好原始记录,判断是否符合要求;④及时会同监理进行隐蔽工程的验收;⑤完善资料,作为工程质量验收以及质量分析提供可追溯的依据。
三、结语
总之,我们只要加强责任心,做好成本控制，严格按照规范规程办事,密切注视工程重要部位以及质量通病易发部位,配合监理加大巡检、抽查、旁站、试验等监督力度,真实及时地完善资料,我们就一定能建造出高标准的产品。
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