第1篇：房地产企业内部成本控制存在的问题和策略分析
随着土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，国家房地产业已转入高速发展的方向。在这样充满机遇也充满挑战与竞争的年代，作为决定房地产企业综合竞争力的重要指标的成本控制，各个房地产企业只有将其放在中心位置，科学合理控制房地产开发过程中的每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润，增强企业的综合竞争力。因此，为取得好的收益，当房地产开发企业做好企业内部成本控制工作，率先准确无误把握宏观经济的走势及时机，并且加以从企业内部着手，通过加强和改进内部管理工作水准来提高成本控制能力，将会为企业带来极大地经济效益。
一、房地产企业内部成本控制存在问题及分析
1、资金链风险与成本控制面临的问题
在成本控制方面，从成本构成情况来看，房地产企业的成本主要是工程成本，从成本控制的角度来看，其重心在房地产项目的设计阶段，当房地产项目设计方案一旦确定，其工程概预算随之确定。在施工管理过程中，成本只能在工程概预算的基础上进行控制，其弹性空间非常有限。无论是总公司，还是分公司，房地产开发项目的工程设计及工程概预算，都是由外部聘的专业中介机构完成，这种安排虽有助于公司以较低的成本使用外部资源，但在工程概预算方面，如果公司过于依赖外聘机构，由于工程概预算主要依据通用的标准进行编制，公司就难以在成本管控政策方面形成自己的核心竞争力。然而，房地产企业内部控制并没有予以识辨，成本控制与风险管理相互脱节。
2、内部控制制度在执行层面出现偏差
随着理论界和实务界对企业内部控制的重视程度不断提高，绝大多数房地产企业在现有内部控制框架的基础上都制定了一套内部控制制度体系，然而在实际执行过程中内部控制制度与其相对应的效果却存在较大的偏差，在集团公司内部不同子公司或分公司之间所采用的组织结构并不完全相同，有时甚至存在本质上的差异，这在一定程度上给集团公司加强控制增加了难度。另外公司的组织部门依照职能设置，不能适应新的供应链管理模式。由于集团内不同公司对同一业务的处理流程或管理流程不一致，必然导致其内部岗位设置及要求、不同岗位之间的协调配合存在较大差异。从内部控制的角度来看，各项业务流程的内部控制要求、关键控制点的确定，以及企业的风险防范都存在很大差异，这对于提高整体集团公司的经营管理效率、降低企业的内部控制风险都有显著的负面影响。
3、内部控制措施与各开发阶段面临的风险问题
房地产企业在日常管理和控制过程中，信息系统的运用并不普遍，企业的日常控制措施和方法过于传统，即使是对子公司的大部分管理和控制活动，也主要依赖于经办个人的经验和专业判断，这就导致相同管理和控制活动在不同公司、不同部门、甚至同一公司、同一部门的不同经办人员，都可能会有完全不同的处理方法。在公司内部，虽然有不少信息处理系统。但各系统之间并没有实现集成，这种情况必然会极大地降低整个企业的管理和控制效率。
房地产企业在各开发阶段面临的问题及主要风险控制点：
一是战略管理阶段：项目开发时机风险、项目地点选择风险、开发物业类型风险和开发规模风险，这些风险与市场开发部的关系定位不清以及市场运作能力不足相关，该类风险主要归因于开发商主观上对市场、开发成本、租金、售价、开发周期及资金筹措等预测错误和决策失误。
二是前期规划阶段：土地购买风险、土地拆迁安置风险、融资风险；地块选择不合理，相关手续不完备，无法及时融资，没有长期稳定长效的融资渠道。
三是项目设计阶段：设计质量风险、设计技术风险；工程人员与市场有脱节，对市场的把握能力尚有欠缺，前期设计时间延误的原因还在于前期策划中的营销策划、开发及设计三条线衔接不畅，项目规划设计部门缺乏专业的技术人员，对规划设计当中可能出现的问题和成本在事先没有监控机制，也无法建立产品研发方面的核心竞争力。
四是工程管理阶段：承包合同风险、工期风险、质量风险和成本风险等。项目经验无法积累传递，市场的需求不能很快反映到工程部门，工程质量的控制主要由监理公司负责，但监理公司的抽查工作对工程质量控制不够严格。
五是销售阶段：销售价格风险、营销风险等；客户服务中心定位不清楚，营销策划部对市场预期存在偏差，开发产品定价不符合市场消费需求。
二、房地产企业内部成本控制策略分析
近年来，有关企业内部控制的理论成果不断涌现。其中，基于风险导向的企业内部控制因其科学性和执行性强等特点而日益受到人们的重视。因此，本文针对当前房地产企业内部控制过程中存在的问题，基于风险管理的视角对完善房地产企业内部控制提供建议和帮助。
1、建立健全风险预警机制，实时监测其面临的各种风险
企业内部控制体系应当关注其随时面临的来自市场内外的各种风险。对此，房地产企业管理层应当提高风险管理意识，建立健全风险预警机制，实时监测其面临的各种风险。首先，房地产企业应当组建风险监测部门，搜集来自市场、企业内部（包括财务部门在内的各个职能部门）的信息，专司风险预警体系的构建与完善。再者，房地产企业还应当结合企业内部实际以及市场变化，建立风险预警指标体系，并在实际执行过程中对该指标体系予以不断的补充和完善，以期更加完美地监测各种风险信息。
2、制定各阶段成本控制措施，提高内部控制的执行力
1）战略研究阶段成本控制：对企业而言，战略研究主要是为确定企业的战略发展目标而开展的活动，其效果在短期内很难衡量，由此战略研究阶段的工作主要取决于团队的素质和公司高层的重视程度，同时也需要市场、工程等相关专业部门的共同参与。
2）前期规划阶段成本控制：由于前期规划是一个系统性、专业性的工作，在投资决策阶段，公司需要组织一个具有丰富专业知识和行业的管理经验团队，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。土地成本支出约占项目总支出的20-30%，对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间。前期开发费一般占项目总支出的3%左右，但因各地实际收费差异也有很大差别，企业应注意同相关部门协调，确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的一半以上，企业需要分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况，确定产品的市场定位。
3）项目设计阶段成本控制：设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75%以上，在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研→设计任务书→方案设计→图纸会审。在设计任务书中，把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程、销售等多角度对设计方案进行可行性分析，并加强设计质量检查监督，增强事前控制的力度。
4）工程管理阶段成本控制：由于外部环境的不确定性，开发项目的预算编制不可避免地与现实情况产生偏差。因而工程管理阶段需要同时从事前、事中、事后进行成本控制。事前控制即在设计时细化图纸并注意施工的可操作性，招标时明确招标的内容、范围及搭接部分的关系，避免出现漏项或重叠工程。事中控制即发生变更时，施工前估价，施工后确认，一事一签证，内容明确，范围清楚。发生变更要及时处理，必须有开发商、监理、施工方的三方签字方能认可，事后控制即对已发生的变更分析原因，寻找可以避免或减少变更的控制方法，为以后的项目积累经验。
5）市场营销阶段成本控制：市场营销阶段的成本并不是简单地以成本节约为目标，应同时考虑当时的市场行情，在行情下滑时，节约营销费用，可能是进一步降低市场销售份额，在行情向好时，市场营销费用应达到适当控制。所以市场营销阶段的成本都必须与市场营销策划部门和人员的职责或成效相联系，即要杜绝不必然的成本开支，也不影响市场销售。
三、经验教训
内部控制应该结合企业的具体情况，解决企业的关键问题，对房地产公司来说，宏观的大环境，开发产品的周期性、资金管理、筹融资政策等因素影响很大，因此内部控制设计需要具备一定的灵活性，内部控制制度应能够不断调整，以使公司更好的适应不同环境的要素。
内部控制覆盖了企业经营的各个方面，在以风险为导向的控制下，应以各阶段的成本控制、各环节关键风险控制点为重点，结合房地产行业组织结构、流程设计以及企业的战略目标，以求实现内部控制在风险防范、提高资本运营和管理效益方面的目标。
基于风险导向的内部控制对于房地产企业发现并识别风险以及风险的防范和控制有着显著的作用。因此，针对房地产企业内部控制存在的主要问题，从风险管理的视角提供改善内部控制的建议，有利于促进我国房地产企业管理制度的完善和有效运行。
四、总结
综上所述，成本控制作为发现并保证预期目标实现的一个重要手段，将在未来的项目开发管理中发挥着越来越重要的作用。
第2篇：浅析物流企业内部成本控制与内控体系建设
物流成本主要指产品的空间移动过程中，产生的各种货币消耗或者劳动力消耗，一般发生在实物运动过程中，包括搬运、装卸、包装、运输、存储、流通、信息等各环节中涉及的财力、人力、物力。也就是说，物流成本存在于整个物流活动过程中，应引起企业的足够重视。
1企业物流成本的特点分析
1.1整体性
企业的资本流动具有一定的整体性、系统性，不同职能部门之间，可能存在物流成本此消彼长的状态，即所谓的效益背反。因此，企业物流应树立总体观念，以企业实际状况为出发点，实现物流控制的整合与协作，降低物流成本。
1.2独立性
由于不同企业的业务流程、人员配备、服务水平、地理位置等存在较大差异，因此物流成本不能一概而论，也没有固定的管理模式。若想降低物流成本，必须以企业实际情况为出发点，认识到企业的物流成本构成，尊重企业个性发展需要，有针对性地实现资源优化配置，完善物流成本数据库，提高工作效率与控制质量。
1.3战略性
企业物流成本状况一般与企业生产经营过程中采取的具体战略息息相关。随着市场竞争的进一步加剧，物流配送已不再局限于货到服务，大多企业选择了增值服务。因此，若想降低物流成本，应权衡物流服务水平和成本之间的关系，以此换得企业经济利益最大化。
2企业物流成本中存在的问题
2.1物流成本意识淡薄
由于物流产业在我国的起步较晚，很多企业并没有加强对物流成本认识，更多的管理重点放在生产与销售环节，忽略物流成本问题。前文已经提到，物流成本存在“效益背反”效应，也就是说当优化某一功能因素、发生利益效果的时候，必然带来另外的功能因素损失，这是一个此消彼长的过程。因此，需要从树立物流成本意识，从整体加强控制。但是我国大多企业关注的是运输成本与仓储成本，对存货成本、物流管理成本等置之不理，再加上企业各部门之间“各自为政”，仅对自己的成本负责，失去了物流成本控制的整体化、系统化。
2.2物流成本控制手段不到位
在现代化企业管理中，经常出现材料费用超支、人工费用超支、委托物流费用失控等问题，造成预算不能实现预期效果，物流成本控制失效。实际上，降低企业物流成本，存在较大空间，完全可以通过最小的投入、最小的风险，获得企业经营目标最大化。成本控制是实现企业目标的途径之一，企业除了加强对物流总成本的控制之外，分项管理也非常重要。但是目前，我国企业缺乏对物流成本的科学管理，各项措施不能落实到位，造成成本管理不力。
2.3物流成本的财务核算不规范
在我国现有的企业财务会计制度中，并没有单独设立物流成本。而是将物流成本纳入整体成本与费用中，造成财务会计制度中没有单独核算物流成本，对核算范围也模糊不清，企业按照各自的理解计算物流成本，造成物流成本的失真。计算出的结果与实际情况严重不符，不能体现企业的真实物流成本状况，而企业管理人员也无法获得客观数据，给分析与决策工作带来影响，不利于企业发展。
3加强物流企业内部成本控制与内控体系建设之策略
3.1树立现代化企业物流成本观念
企业物流管理是一个综合性、复杂性的系统，包括企业管理的采购、存储、生产、销售等各环节中。加强对企业物流管理的重视，落实成本管理与控制目标，加快对物流成本的预算与规划，促进管理观念、管理方法的创新与应用。首先，加强领导对物流控制问题的重视，发挥模范带头作用，将物流成本管理纳入财务会计工作的一部分；其次，采取常用的ABC成本管理法、作业管理法等，实现数理分析相结合，改善企业物流成本管理的弱化趋势，优化物流管理各环节，实现成本控制目标。
3.2优化物流成本核算手段
计算物流成本，是做好物流成本核算的基础，但是物流成本计算是各企业面临的难度，如果不能找到全面反映物流成本的数据，那么物流成本核算就难以从财务核算中分离。因此，在现有的成本核算基础上，单独划分物流费用，采取单独核算方法，制定独立的核算内容与核算方法，势在必行。以会计成本为基础，划分物流成本类型，主要为直接成本、间接成本以及日常费用管理三大部分。
在企业中，开展以活动为基础的成本核算，将相关消耗分解到具体的活动部门，提高物流绩效考核的真实性、客观性；在企业财务报表中，新设“物流成本”一项，根据产生物流费用的实际情况，设置具体的二级科目，二级科目下再按照物流功能设置具体的包装费、装卸费、保管费、运输费、配送费等内容。在企业利润表中，也要增设“物流费用”一项，以此作为扣减利润总额的项目。通过记账、算账、报账等一系列过程，实现了物流成本的全面控制，降低物流消耗，实现成本管理目标，提高企业竞争力。
3.3促进物流管理标准化
物流标准化建设，应该以整体物流为出发点，细化为内部管理制度、专用机械设备、专用工具等具体的技术标准，包括系统中的各个分包领域，如包装、搬运、运输等标准。以物流系统为出发点，注重分化系统和分化领域中的工作标准性、统一性、配合性，优化物流系统的整体建设。通过提高物流系统与企业其他运营系统之间的配合，进一步发挥物流作用，提高企业核心竞争力。通过实行物流标准化，统一管理货物运输过程中的基本设备，例如加强物流托盘标准、货物装卸标准、运输设备标准等兼容与衔接，提高整个系统运行效率，同时促进货物搬运、存储、运输等过程的自动化、机械化水平，优化物流配送效率，促进企业可持续发展。
3.4加强物流服务水平
企业物流成本控制工作，除了由物流管理部门主要负责之外，也应渗透到其他各个部门中，包括产品研发、生产、销售等全过程，都离不开物流成本管理手段的制约，逐渐在企业员工中形成“全面成本意识”。提高物流服务水平，确保企业各项利益的顺利实现，也是降低物流成本的一种方法。但是，凡事要注重适可而止，如果过量的物流服务，不仅不利于物流成本的降低，反而影响物流效益。例如，在多频度、少量化的经营发展趋势下，对物流配送的要求越来越高，如果企业没能充分考虑商品特性与产品特性，而是一味开展配送工作，必将增加发货的物流成本。因此，为了提高顾客物流服务水平，同时避免物流服务的过剩现象，企业应充分考虑产品与商品特性，加强与客户之间的沟通协调，权衡利弊，降低成本，提高配送效率。
3.5加快物流人才队伍建设
现代企业的竞争，实际上就是人才的竞争。由于我国物流产业起步晚、基础薄弱等特点，加强物流成本意识也是近年来才被提出。虽然我国大多院校已经开设了物流管理专业，同时物流领域的相关科研机构加大科研力度，但是目前企业仍然缺乏理论与实践相结合的复合型人才。鉴于此，应继续加大对物流学科及专业化人才的培养力度，企业也应加强对物流人才的重视，积极引进并培养，逐渐完善物流用人机制，确保企业一切物流管理与控制活动处于有序进行中，推动企业物流管理的改革创新，实现各项发展目标。
4结语
总之，通过应用现代化的物流管理观念与管理技术、手段等，极大缩短了企业之间的距离，企业通过加强信息共享，可及时获得各种物流调配资源。随着物流产业的不断发展与完善，越来越多的新技术、新设备、新手段正在应用，例如条形码、识读技术、互联网技术电子数据交换以及全球卫星定位系统等。通过这些技术手段，提高了物流效率，缩短各环节之间的繁琐程序，降低物流成本，推动物流操作的规范化、快捷化，更好地为生产经营服务，实现企业可持续发展。
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