摘要:房地产行业能否健康和发展，对于我国的整体经济运行产生的影响较为明显。所以在进行现代化的房地产管理时，房地产企业需要强化内部管理，不断对自身的发展能力进行转变，这样才有助于提高房地产的发展质量。但房地产行业是一个较为典型的重资产行业，其内部管理以及成本控制是一项十分重要的内容，成本管理直接对财务管理的总体水平产生影响。但在实际的运行过程中，许多房地产企业在进行成本管理时依旧存在一系列的问题，导致财务管理的整体质量受到一定的影响，也影响房地产企业的综合效益的实现。就目前来说，房地产企业需要针对现存的问题寻找合理的方式进行解决，对成本管理的质量和水平不断提升，这样才有助于使目标成本的管理质量的提高，对于现代房地产开发企业的长远发展起到一定的促进作用。
关键词:目标成本的管理;房地产开发企业;现状分析;改进策略
在我国现代经济发展的背景下，房地产项目的建设体量越来越大，并且投入资金越来越多，市场在进行划分时也越来越精细。项目在开始时就会对开发建设的基本成本进行简单的分析，这样才能保障投资目标能够实现。项目在进行开发管理时也越来越精细化，由以往的粗放式管理逐渐转变为现代化的精细化管理，而成本管理工作也从实施过程管理转变为现代化的全过程管理。并且在完成项目的开发后，项目管理人员还会对目标成本进一步进行复盘，有助于今后企业在发展过程中开展成本的目标控制。
一、房地产目标成本的概念
所谓房地产目标成本指在项目实施前，为保证开发项目实现预期利润，对拟投入的各项成本进行预估，以此作为全体项目人员实现项目目标的一种预设成本。房地产目标成本贯穿于项目全建设期，是项目开发周期内的全过程成本，目标成本管理使项目开发总成本可控，并实施动态管理，能够全景并实时展示项目中的各项成本构成和动态变化。建立目标成本，是对建设过程中的各项成本划定一条“红线”，在项目实施过程中所有费用构成不得突破这条“红线”，使之有效对开发成本进行预期管控，实现预期盈利目标。
二、目标成本的管理在房地产开发企业的现状
所谓的目标成本管理对于房地产开发企业来说，就是按照相应的成本目标完成一系列的成本控制工作，房地产项目的开发不仅仅是房地产的建设，更重要的是开发一定数量的产品所支出的全部费用。对于房地产企业来说，这些费用都需要纳入目标成本的管理中，通过这种方式能够在一定程度上使房地产的整体运营质量得到提升。在现代的社会背景下，房地产行业是一个较为典型的重资产运营行业，其开发成本的支出始终是一项最重要的成本支出，在总成本中占比达到70%～80%，而开发成本支出的状况会对项目市场经济效益产生极大的影响，所以做好相关的成本管理是房地产企业经济效益得到提高的一个重要保障。除此之外，我国目前在市场上对房地产行业进行调控时，所选择的管理方式依旧为从紧态势的宏观调控，这也导致房地产企业在运行过程中的自身利益受到了一定的挤压。所以房地产企业在开发过程中，需要不断对目标的成本管理进行加强，通过这种方式才能有效促进房地产企业的发展。
三、目标成本的管理在房地产开发企业需要改进的问题
(一)房地产项目设计与项目建设前缺少对房地产项目的成本事前控制
房地产项目建设前，建造标准、设计细节、施工难度未考虑充分，以及招投标、签约阶段，对施工范围、合约内容约定不清。承包商在实际项目建设过程中，通过与项目业主洽谈以及增项等途径增加费用，导致合同外支出的问题较为明显，这就会增大项目的成本压力。也有部分房地产企业在进行项目建设时，没有高度重视项目成本的概算和预算等工作，在项目建设前期缺少成本管控的相关管理。这就导致财务预算缺乏针对性和可行性，无法有效管控房地产项目的实施过程中的费用成本。
(二)房地产项目在项目建设过程中缺乏对成本项目的动态管控
房地产项目在建设过程中，如果对项目现场缺少可行的现场管理制度，未制订合理的施工计划，或者未及时根据拟建项目的现场状况对投入和产出进行有效控制，无效成本的产生，不仅增加浪费，还影响工程进度。这种现象在无形之中会增加项目的实际支出费用。除此之外，房地产项目在实际项目建设过程中，部分员工缺乏大局观，主观能动性不强，工作中出现人浮于事的情况。如果没有按照合理的计划制定完善的奖惩措施和管理措施，就容易导致相关项目的人员成本管理意识不足，导致某些情况下工作人员无法做到项目成本的预期管理，这就会导致实际成本超出成本预算。
(三)房地产项目竣工后无法进行有效的项目成本总结
房地产项目竣工验收，不仅包含了合同义务履行完成，并且也着工程在完成后具备全面清算的条件。在这样的状况下，项目部门需要与招采、财务等多个部门进行全面的房地产项目经济分析，了解房地产项目在项目建设过程中出现的成本管控得与失，积极总结经验教训。通过这种方式才能有效提高房地产项目的管理质量，使房地产开发的后续项目，能够更为有效地进行。而值得注意的是，我国大部分的房地产企业在进行成本控制时，都没有将工程竣工后的验收工作作为成本管理的一项主要工作内容，导致这类工作在开展过程中受到外界因素影响较为明显。相关人员没有按照需求对最终的结果进行合理验收，最终影响了房地产工程的实际应用质量，导致房地产工程验收过程中出现的问题明显，大大影响了房地产工程的最终建设质量，降低了产品的价值。
四、目标成本的管理在房地产开发企业的现状的改进策略
(一)建立专业部门，善用专业人才，加强成本管理的体系化建设
目标成本的管理是一项长期且动态的工作，成本考核针对的不仅是承担目标成本管理工作的成本人员，还包括了目标成本管理活动中的各相关管理人员，涉及建筑工程生产、财务、经营、人事、销售等多个方面时，需要针对不同部门的工作特点制订对应的考核，将非财务指标纳入考核内容中。值得注意的是，在进行成本管理时，需要建立完整的责任制度，将不同的责任落实到人，企业在进行投资时需要建立严格的投资计划，确定投资目标。由于房地产企业活动在开展过程中所需要投入的资金量较大，所以需要建立一套行之有效的成本目标管理制度以及与之对应的实施细则和考核评价机制，以管理体系做指导，来保障投资目标的实现。在进行考评机制的设置时，工作人员需要意识到考核工作的对象并不仅仅是相关的工作人员，还需要对投资项目的管理、体系的建设，以及责任人进行全方位的综合考察。对投资项目进行考核时，主要评估投资项目的风险性以及回报率，而在对体系进行考核时，需要建立相应的体系管理目标，可根据目标的调整进行对应的调整。
(二)项目建设中调动人员积极性，有效引入绩效考评机制
工作人员的积极性永远是直接影响工作质量的一个关键因素，需要懂人员的组织和管理。①在进行房地产项目的建设时，通过一系列的优化来使工作人员的整体工作积极性得到提升。例如，在进行项目的建设时，可以采用一系列的奖惩制度，并且将项目的目标成本分析，与工作人员的总体绩效和奖金进行挂钩。如果工作人员在日常的工作中能够对项目建设相关活动仔细分析并提出了具体的解决方案，为企业节省了一定的成本，这样可以予以工作人员一定的奖励。②在进行相关成本核算以及合同管理时，工作人员的工作素质会对最终的管理结果产生影响，所以房地产企业需要为相关的工作人员提供一定的企业内部培训。这样能够在一定程度上使工作人员的工作技能得到提升，为房地产项目的建设起到一定的促进作用，同时也促进了相关人员的发展，提高了员工的工作成就感。③在进行人员考核时，依旧需要相关工作人员了解我国目前房地产行业的发展状况。工作人员需要具备良好的专业素养，能够做好有效的目标成本管理，建立良好的工作团队是考核人员的基本目标。
(三)重视合同，通过合同管理控制成本
合同控制对于房地产的运行来说极为重要。房地产企业需要在合同规划、合同谈判、合同履行等阶段控制成本。在进行成本管理时，需要尽可能向前进行延伸，并且将成本管理融入设计方案确定阶段、招投标阶段、合同洽谈阶段。将项目合同进行全景规划，同时根据自身经验和对项目实施过程中问题的有效预判，严格审核、把控合同中重要条款，减少或杜绝合同中的漏洞。在合同签订过程中，严格防范成本超支，尽量少留工程造价变更的活口。成本、合约部门可以对承包商的资金申请计划进行审核，合理支付工程进度款、结算款，严格控制超出合同约定的付款;同时与施工进度计划进行有效对比，如果其中存在一定的超出内容，则需要现场查看并分析超出原因是浪费还是由于设计变更所导致的。科学地对成本进行控制，能够有助于提升成本的使用效益。尤其是在进行成本控制时，相关工作人员需要明确工作量、设计变更以及现场签证等多项内容，并且需要对其进行逐一核实并予以确认，完成成本的核定工作，严格控制成本。
五、结语
在我国经济领域所推行的结构性供给侧改革对房地产行业带来了一定的影响，并且随着近年来绿色建筑和智能建筑的不断发展，都给房地产企业的发展带来了一定的挑战和压力。所以房地产开发企业不仅需要从技术层面进行革新，也需要尽可能做好相应的目标成本管理，尽可能将更多的财务资源投入到转型升级以及业务创新的方面。通过这种方式才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，使房地产的开发成本管理得到改善，这样也有助于提高房地产的市场竞争力。
参考文献:
［1］刘斌彦．浅谈房地产开发企业财务预算管理［J］．今日财富(中国知识产权)，2020(11):118－119．
作者：刘涛 单位：武汉新航盛置业有限公司
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