一、“营改增”对房地产企业产生的作用 1.企业税收压力层面 一方面，“营改增”的实施能过够降低房地产企业的税负压力，这是因为，增值税仅仅针对流转中的价值升值部分征税，因而可以避免重复增税的弊端；另一方面，“营改增”的实施在某些层面也会提高房地产企业的税负压力，这主要是会因为房地产企业在建造过程中需要大量不同类型的材料，并且每种原料的价格相对较低，这些材料的供给者一般都属于小规模纳税主体范畴，他们是不能对外签发增值税专用发票的，这意味着这些原料购置费用是不能作为进项税额进行抵减的。从整体层面看，居于我国前十位的房地产企业在征收增值税后其税负负担呈明显的下降趋势，而中小型的房地产企业由于不能获得足够的进项税额用于抵扣，其税负压力的下降幅度要小于规模较大的房地产公司[1]。 2.企业经营成本层面 “营改增”的实施从某些角度说会提高房地产企业的经营成本，一方面，房地产企业为了适应税制的改革需要在财务核算体系方面进行优化、升级，并且组织员工进行培训学习，导致相应的费用增加；另一方面，房地产企业的日常经营支出的三分之一以上都属于员工的工资以及福利支出，而这部分支出在改革之后不能作为进项税额进行抵扣，这致使房地产公司在征收增值税之后的人力资源费用将显著上升。 3.企业财务核算体系层面 增值税的征收依据是公司应税销售额和购置成本之间的差额，“营改增”后房地产公司会计科目至少要添加十几个与增值税有关联的科目。而在之前，房地产企业会计科目仅需要开设“应交税费-应交营业税”即可，而征收增值税后，房地产企业“应交税费-应交增值税”会计科目下还要设计诸多子科目，包括“销项＼进项税额”、“进项税额转出”以及“转出未交增值税”等。如此一来，房地产公司会计管理的困难程度和繁复度将大大增长[2]。 二、房地产企业应对“营改增”的对策 1.完善对进项的管理 首先，确认供货商的纳税人类型。原先房地产企业的很多原材料供给者大多属于经营规模较小的公司，这些公司无法对外签发增值税专用发票。因此，房地产企业在购买产品之前就必须对供货商的纳税人类型进行辨别，确保供货商属于一般纳税人才能签订购货合同，从而最大程度地增加企业的进项税项目。同时，在聘用劳工时也要尽量从劳务派遣公司或者代理公司处聘用劳动力，这是因为正规的劳务派遣公司或者代理公司能够提供增值税专用发票，这样房地产企业就能降低人力成本[3]。 其次，尽量通过招标筛选供货商或建筑施工企业。营业税改征增值税后，房地产企业还要提高对增值税发票的重视程度，在选择供货商时必须将价格优势带来的成本节省与税收抵扣带来的利益进行对比，切不可因为眼前的利益而忽略了增值税发票的索取。因此，房地产企业在选择材料供货商或者建筑施工企业时应该尽量通过招标筛选，将施工企业的建设规模、施工质量、市场报价、信誉等多个方面同时考虑，从而从源头上减少风险的发生。 2.合理运用税收筹划 一方面，房地产企业的重要成本支出是企业获得土地使用权所支付的成本费用，房地产企业应该合理利用政府划拨或者市场转让等途径，尽量在销售房屋的总金额中将这部分成本支出扣除，并且还要及时从政府现管部门处获得财政专用土地首付款凭证，将其作为进行税额进行抵扣。 另一方面，房地产公司在销售方面也要做好税务规划任务。房地产公司通过出售房屋获得的收益是关键的纳税基准，是以，房地产企业在拟定房地产销售价格时，不单要将各项成本支出思量在内，还要将增值额与扣除项目之间的联系考虑在内，找到最佳的销售价格，虽然房屋销售单价降低了，但是，整体的净利润水平却可能提高了[4]。 3.完善财务核算体系 征收增值税后，房地产企业的会计科目设置更加复杂化，这首先要求相关的财务人员对增值税的抵扣有一个正确全面的认识，也应该要求其他部门的员工对税收知识有一个全面的认识，采购人员在采购原材料以及聘用劳工时要尽量及时取得增值税专用发票进行抵扣，从而大大提高企业会计核算的质量。其次，还要严格要求财务人员按照相关的章程填写财务报表，做到每一笔都有相应的原始凭证作为依据[5]。再次，企业还要对财务管理系统进行完善，使之更好地与企业经济活动的流程相适应，从而最大限度地减少重复缴税的现象。 结语 “营改增”主要目的是削减房地产行业的经营压力，从而推动房地产行业的转型升级，然而，在带来积极影响的同时也对房地产企业的经营带来某些的负面作用，例如短期内提高企业的经营费用，使得财务核算系统越发繁复等。为了更好地适应“营改增”的实施，房地产企业需要及时进行调整，做好对进项的管理，完善财务核算体系以及合理运用税收筹划等。 参考文献： [1]张林波，李露.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].企业技术开发，2015（33）. [2]张印.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].财经界（学术版），2016（02）. [3]万志红，肖微闻.房地产增值税公平价值论[J].云南大学学报（法学版），2013（01）. [4]韩笑.“营改增”如何助力广西经济转型[J].会计研究，2014（18）. [5]张伟巍.“营改增”对房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015（17）.
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