摘 要：选择适当的投资控股架构进行房地产开发是管理层作出投资决策和房地产开发前期的一个主要问题，投资控股架构在整个房地产开发流程中将会自始至终对房地产企业的商业、财务、税务及其他方面产生影响。鉴于各种商业目标、行业规章制度的限制、税务目标等原因，在投资房地产业时，管理层应当根据本企业的情况进行分析，选择适当的投资控股架构。
关键词：投资控股架构 单层控股 多层控股 境内控股 境外控股
从不同的角度出发，投资控股架构可以有多种分类。根据当前房地产开发企业普遍存在的各种控股架构，本文将从直接投资者所在地、控股层次二个角度分析各种控股架构的优势及其所需考虑的问题，协助房地产开发企业管理层了解当前房地产业各种投资控股架构的利弊。以便房地产开发企业（本文指有限责任公司）选择适合自己的控股架构。 一．按直接投资者所在地划分 按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司（控股公司）均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司（控股公司）在境外。 第一、境内控股 1．优势 (1)公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单，无需经过商务部或外经贸部门审批；（2）所采用的会计准则和制度较统一；（3）控股公司收取的股息，无需再缴纳企业所得税；（4）无需涉及外汇、外债等管理问题。 2．需考虑的问题 （1）不便于境外战略性投资者参与；（2）境外融资方式受限，仅能通过境内机构寻求借款；（3）运营环节中涉及的当地税费可能较多； （4）境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税，但可按实际情况进行税务筹划。 3.主要商业考虑 （1）便于引入境内战略性投资者，但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批；（2）便于境内上市；（3）运营、管理成本可能较低。 4.相关法规规定 内资房地产开发企业设立的审批程序简单，无需经过外经贸部门审批，亦无需申请外汇登记。 5.财务管理要求 （1）投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表，不需采用不同的会计准则；（２）财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。 6.收回投资 （1）股息分派不涉及企业所得税；（2）在企业清算或股权转让的审批上，内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批，程序方面较外资企业简单，时间花费较短；（3）在企业清算的税务处理方面，企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格—资产净值—清算费用—相关税费；投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得（免予缴纳企业所得税）；剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除；（4）在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面，企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税；企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额；“产权转移书据”属于印花税纳税凭证，因此，股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税；股权转让不用缴纳增值税和营业税；(5)内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。 第二、境外控股 1.优势 （1）便于境外股权转让及向境外借款；（2）便于利用境外先进管理经验，提高企业资质；（3）可将税后利润分配给境外投资者；（4）运营环节中涉及的当地税费较少；（5）境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。 2.需考虑的问题 境外控股公司需考虑的是：对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。 境内房地产开发企业需考虑的是：（1）公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高；（2）外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业，在股权转让给境内公司时，是否符合《10号令》的规定，需考虑是否属“返程投资”（3）受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制；（4）适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同，需适当调整配合；（5）对境外支付款项时，扣缴相关税负，但可进行税务筹划；（6）与战略投资者合作时，注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入（一般为增资）到房地产开发企业，且需要有较长的审批时间，影响房地产开发企业的资金使用效率。 2.主要商业考虑 （1）便于引入境外战略性投资者，但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”，具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求；（2）便于境外上市；（3）运营、管理成本较高，需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。 4.相关法规规定 （1）外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂，需外经贸部门审批，在商务部备案。（2）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议； （3）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金；（4）外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外货款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇；（5）外资房地产开发的中外投资各方，不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。 5.财务管理要求 （１）投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表；（２）财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。 6.收回投资 (1)股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税（具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定）；(2)在企业清算或股权转让的审批方面，外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批，程序方面较为复杂，时间花费较长；若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司，商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管；外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司，因不涉及中国境内企业的股权转让，所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批，但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定；（２）在企业清算的税务处理方面，外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同，但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税；(4)在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面，境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同；可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权，避免涉及中国的各项税负，但需考虑境外控股公司所在地的税务影响；(5)在外汇监管方面，清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后，向有关金融机构购汇汇出；企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记（如有）。 二．按控股架构层次划分 按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资，直接控股公司再对房地产开发企业投资。 第一、单层控股 1．优势 （1）投资架构直接、简单；（2）节省运营成本；（3）运营利润可直接分配给最终控股公司；（4）以母公司作为房地产集团中心，有利于整合各房地产开发企业的实力，提高集团贷款授信的融资能力，未来亦有机会成为集团的财务中心，从事集团内的融资，有利于房地产开发企业的融资。 2.需考虑的问题 （1）须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险；（2）当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时，需通过商务部或外经贸部门审核，资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长；（3）境内控股公司需取得银监会的批准，才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。 第二、多层控股 1．优势 （1）可以相对分散单一控股公司的风险；（2）房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少；（3）当直接控股地产开发企业，得有利吸引境外战略性投资者。 2．需考虑的问题 （1）投资架构相对复杂，集团运营成本相对较大；（2）可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。 三．境、内外控股架构结合控股架构层次分析 1．境内控股且单层控股 （１）以内资控股公司作为直接投资者，设立房地产开发企业的单层控股模式，相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分；（２） 由于其控股公司在境内，便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资；（３）可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心，从事集团企业间的资金拆借，但需取得银监会的批准。 2．境内控股且多层控股 母公司及直接控股公司均在境内，房地产开发企业为内资企业：（1）．相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分；（2）．房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响，更多的利润被留存在中国境内。 母公司在境外，直接控股公司的境内，房地产开发企业为内资企业：（1）．相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分，另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定；（2）．若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债，但境内控股公司不得擅自更改外债用途；（3）．房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响，更多的利润被留存在中国境内。 3．境外控股且单层控股 （1）以外资控股公司作为直接投资者，设立房地产开发企业的单层控股模式，相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分；（2）由于其控股公司在境外，便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资；（3）若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣，则涉及较复杂的操作的流程；（4）控股公司由于在境外，将无法担当集团内部的融资中心，从事集团内企业间的资金拆借；（5）房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。 4．境外控股且多层控股 母公司及直接控股公司均在境外，房地产开发企业为外资企业：（1）．以外资控股人司作为直接投资者，设立房地产开发企业的单层控股模式，相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本，税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分；（2）．便于集团在境外上市；（3）．便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资；（4）．房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响参考文献： [1]商务部等六部委．《关于外国投资者并购境内企业的规定》． [2006]第10号令[2]商务部、国家外汇管理局．《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 》．商资函[2007]50号[3]商务部．《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》．商资函[2008]23号[4]国家外汇管理局综合司．《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》．汇综发[2007]130号[5]国家外汇管理局综合司．《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》．汇综发[2008]142号[6]中国人民银行、中国银行业监督管理委员会．《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》．银发[2007]359号[7]中国人民银行、中国银行业监督管理委员会．《关于金融促进节约集约用地的通知》．银发[2008]214号
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