摘 要：房地产业是投资大风险高回报显著的行业是建设部重点管理的行业之一。房地产项目具有投资额大，项目周期长，不确定性因素多等特征，其成功关键取决于决策的正确与否。做好可行性分析工作是项目成败的先决条件。
关键词：房地产；可行性分析；关键问题 房地产特别是住宅，是人们生活，工作的重要场所。目前我国房地产业的发展已初具规模，并对国民经济和发展和人民群众生活水平的提高产生了积极的影响。房地产开发项目的可行性分析是在开发项目投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。任何房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。 一、准确地进行市场定位 市场定位就是将产品置于某个特定的细分市场中，针对目标顾客，设计规划出符合消费者需求的产品。进行准确的市场定位，从而销定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。市场定位的前提是通过市场研究进行市场细分，然后选择目标市场，再针对目标市场进行市场定位。房地产市场定位包括:项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。拿到一块地，首选的问题就是确定开发项目，而这必须建立在了解客户需求的前提下，抓住市场空白点，准确地进行定位。一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际需求。要了解消费者的需求，设计出符合目标顾客需求的产品，以保证市场的供求平衡。此外，制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的一个重要条件。 二、认真研究市场和消费者购买行为 消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。研究消费者市场的购买行为，是市场营销管理的一个重要任务。成功的房地产经营者就应能够有效的开发对消费者有价值的产品，并运用富有吸引力和说服力的方法将产品有效地呈现给企业和个人。 消费者购买行为分析主要解决消费者购买什么?为什么购买?购买者是谁?如何购买?何地购买?何处购买?等问题。分析消费者何时购买的问题，就是要注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间将楼盘推向市场。房地产开发的周期长，何时打广告，何时开盘预售，都是关系重大的问题，应在充分分析消费者心理的前提下作决定。分析消费者在何处决定购买是制定企业营销计划的重要依据，房地产开发商应注意加强与消费者的双向沟通，通过各种传媒与目标顾客建立联系，促使消费者做出购买决策。分析消费者采取何种方式实现购买，影响到产品与价格策略以至整个营销计划。应针对房地产商品价格高，总体金额大等特点，采取有利于消费者的多种付款方式。 开发商要能了解目标消费群体的家庭结构、消费水平、需求偏好、置业倾向、信息渠道等一系列问题。从而为开发项目的产品设计提供市场依据，而且也为项目的营销策划销售执行提供市场基础信息，建立前提条件。 三、对开发项目财务进行科学评价 财务评价是依据国家现行财税制度，现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力，偿债能力和外汇平衡能力等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。财务评价的主要方法是定性和定量分析想结合，以定量计算为主。项目财务状况是通过一系列财务评价指标反映出来的，从是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标。 静态评价指标是指投资项目在不考虑时间因素，也不考虑资金时间价值的情况下来考查项目盈利能力的一种指标值，在建设工期短的小型项目的投资分析中有一定的使用价值。这一指标常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。要对项目投资回收情况及资金回收时效性进行全面的评价，就必须将静态投资回收期指标和其他指标结合使用。动态评价考虑了资金的时间价值，能够更科学更全面的反映投资项目的经济活动情况，因此在房地产投资分析中，其应用较为普遍。在进行项目评价时，一般都是以动态评价为主。常用的动态评价指标包括净现值，内部回报率，动态投资回收期和盈利指数等。 四、加强项目的风险分析 房地产投资由于其具有周期长，投入资金量大，资金变现能力差等特点，因而房地产投资风险也具有其自身的一些特性。根据影响房地产投资风险性的因素的性质，一般可将房地产投资风险分为：政策风险，社会风险，经济风险，技术风险，自然风险和国际风险等。而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。首先是投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。其次，投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。最后，房地产投资者在购买保险时应当充分考虑适合房地产投资者所需要的保险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和确定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 参考文献： [1]汤钰明，朱斌华. 房地产开发项目的可行性研究[J]苏州城建环保学院学报, 1995, (04) . [2]张利,陶全军,张彬彬. 对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J]四川建筑科学研究, 2002, (02) .
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