摘 要：本文以房价波动作用下的个人住房抵押贷款业务为研究对象，从房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析以及房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析这四个方面入手，围绕房价波动状态下个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题展开了较为详细的分析与阐述，并据此论证了风险控制的有效实施在进一步提高个人住房抵押贷款业务质量与业务效率的过程中所起到的至关重要的作用与意义。
关键词：房价波动 个人住房 抵押贷款 风险 控制 分析 为何要在房价波动背景下针对个人住房递延贷款中的风险因素进行控制呢？对其进行控制的关键所在：①.从通货膨胀压力角度上来说，整个市场经济持续增长的物价使得社会大众生活成本呈现出了显著的提升趋势，进而导致财务情况持续恶化；②.从政府财政管理控制角度上来说，始终从紧的货币政策在无形中加大了社会大众购房过程中的压力与负担，进而造成借款人违约风险不断提升；③.现代经济社会中不断攀升的房价增长已非现阶段社会大众可承受，严重且持续的房价泡沫使得房屋价格存在较大的贬值可能性，由此而造成的抵押物风险同样是社会大众所无法承受的。基于以上分析，基于房价波动，针对个人住房抵押贷款风险进行有效的识别与控制，已成为现阶段相关工作人员的当务之急。本文现针对以上问题作出详细分析与说明。 一、房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析 房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。 二、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析 房地产市场繁荣后期最直接的表现在于房价增长速度缓慢且购房利率持续提升，房价迅猛上涨阶段行为人过于乐观的预期收益在此阶段并无法得到有效实现，更为关键的一点在于：潜在于房价上涨前期的各类风险均会才此阶段转化为显示风险。受到借款人心理状态变化不连续性的影响，此阶段个人住房抵押贷款中的现实风险会呈现出瞬时性的上涨过程，并以跳跃方式延伸发展。 三、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析 在房价下跌背景作用之下，个人住房抵押贷款业务行为所存在的风险因素可以分为以下两个方面：首先，从借款人风险角度上来会所，房价下跌背景下个人住房抵押贷款借款人风险呈现出了较为显著的增长趋势，在违约行为所产生利益超越所带来损失的情况之下，借款人往往会选择依附于客观存在的利益，而放弃信用选择主动性违约，进而将潜在风险转化为现实；其次，从抵押物风险角度上来说，受到房价价格下跌影响的房地产市场交易投资行为同样会呈现出一定的下降趋势，进而导致金融机构经由抵押房地产处置行为能够有效收回抵押贷款本金及利息的可能性较小，再加之大多数有意向进行住房购买的行为者考虑到房屋价格存在进一步下跌的可能性因素，因而报以观望态度，集中表现为延期消费行为，从而将抵押物潜在风险转化为现实风险。 四、房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析 （一）在房价波动状态下针对个人住房抵押贷款发放进行有效控制。银行相关部门应当针对房地产市场购房价格变化趋势予以详细关注，基于房价一般性变化趋势对整个房地产市场发展趋势做出预期，从而根据变化趋势对银行业务的重点发展方向予以调整：在房价上涨较快的状态下控制个人住房抵押贷款的发放，以此尽可能的控制潜在借款人及抵押物风险。 （二）在房价波动状态下加大针对借款人的审查力度，控制借款人风险。借款人自身财务状况、信用情况以及还款能力应当是银行相关部门在针对个人住房抵押贷款进行方法之前所必须衡量的指标构成。强调针对借款人的审查作业能够最大限度的控制借款人潜在风险转为现实，进而合理控制借款人风险。 （三）在房价波动状态下关注针对抵押物的风险防范，关注抵押物贬值性风险。为最大限度的防范抵押物风险，特别是抵押物贬值风险，银行部分应当在房地产交易管理部门审批基础之上针对房产进行独立且合理的估价。在此基础之上，参照市场价格针对抵押率作出合理调整，进而防止抵押物贬值问题。 五、结束语 总而言之，在城镇居民收入水平持续提升及社会大众购房热情急剧升温的背景作用之下，我国个人住房抵押贷款业务发展日益完善。更为关键的一点在于：个人住房抵押贷款在购房价格持续性波动作用之下呈现出了多个方面的风险因素，进而直接影响着个人住房抵押贷款业务的健康有序发展。如何给予房价波动背景，针对个人住房抵押贷款风险加以严格与合理的控制，已成为现阶段相关工作人员最亟待解决的问题之一。本文针对房价波动中个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题做出了简要分析与说明，希望能够为今后相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。 参考文献： [1] 高丹怡.商业银行个人住房抵押贷款风险研究——以四川某商业银行为例. [J].新财经（理论版）.2011.（11）.81. [2] 魏涛.夏颢铨.个人住房抵押货款提前偿付行为影响因素的综述. [J].中国经贸导刊.2010.（12）.50. [3] 魏宾.刘海娇.论银行在个人住房抵押贷款中的风险及防范的法律对策. [J].法制与社会.2008.（36）.350-350.
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