房地产经济在我国国民经济发展中占有很重要的地位，是基础性和先导性产业。人们住在房子里面，学生也在教室里面学习，国民的一切活动都离不开房地产。房地产的作用越来越大，房地产业也逐渐推动我国经济发展。因此，引发了人们对房地产经济波动的影响因素及相关对策的研究，文章从四个影响因素进行分析，并且提出了相关的对策。
一、前言
房地产经济活动由房地产生产、房地产流通和房地产消费等多个环节组成，其中，房地产生产是房地产的直接生产过程，房地产流通是房地产再生产及其实现过程，房地产消费是房地产生产目的的实现及部分直接生产过程在消费环节的延续。房地产生产、流通和消费的循环需要有相应的经济运行机制和经济体制条件。一般来说，我国房地产经济具有商品性、社会性、公有性三个方面的特征。说它具有商品性的特征是由于房地产可以自由买卖，说它具有社会性是由于房地产在我们的生活中必不可少，说它具有公有性是由于土地从根本上说是属于国家的或者集体的。正是由于房地产有这些特征，所以会有一些因素影响房地产经济的波动，只有从根本上解决这些问题，才能让房地产更好更快的发展，造福国民，让国民过上幸福稳定的日子。
二、影响因素
影响我国房地产经济的因素有很多，接下来主要从四个影响因素进行分析：
(一)物价水平
物价水平是指整个经济的物价，而不是某物品或某类物品的价格，是用来衡量所在目标市场潜在的消费能力，分析其经济状况的一个非常重要指标。物价稳定是指经济稳定、财政稳定、货币稳定，物价稳定标志着社会总体需求量的基本平衡，它一般以居民消费价格指数呈现出来。在现实生活中，如果物价水平提高，房地产价格水平也会提高;相反，如果物价水平降低，房地产价格水平也会降低;如果物价水平稳定，房地产价格也会稳定。同样，如果房地产价格变化，物价水平也会随之变化，两者是相互影响的。物价水平跟国民的生活质量息息相关，又再一次证明了房地产经济的重要性。
(二)土地政策
一级市场和二级市场影响房地产经济的发展。其中，一级市场就是地场市场，需求方为房地产开发商，国家土地部门作为供给方，土地就成为市场交易中的商品;二级市场是购房者作为需求方，房地产开发商为供给方。在进行市场交易中，土地的使用权以及房屋所有权就成为交易的商品，这时，房地产就充分发挥了它的商品性这一特性。
房地产市场受国家土地政策的影响深远，其影响结果如下：第一体现在土地供应的结构上。一个国家房地产市场是否健康发展，表现在普通居民能够买得起住宅。但目前房价的飞涨，令普通居民无法购买。居高的房价，市场无法调节，只能由国家宏观调控政策来主导。因此，为了控制房价，国家出台了一系列的土地政策，实现了严格的土地制度。第二体现在土地价格上。以前，不少企业靠着银行等金融行业的支持，可以低价圈地，土地的成本很低。但是新的土地政策出台后，土地供给量明显减少，根据供求关系，房地产价格非理性上涨。第三体现在对消费者的影响上。政府出台的严格土地供应政策，影响着消费者的购买心理。因为严格土地供应政策，消费者担心未来房产的减少，作为普通居民，买房子只是为了住宿，他们比较关心投资资本的最小化，比较着急购买房子，造成了房地产市场出现供不应求的情况。
(三)社会发展
随着改革开放的不断深入，居民生活水平、收入水平等的不断改善，住房消费的要求将会给房地产业带来重大的变革。人们可能对房屋的功能、小区的环境、周围的娱乐设施等产生一定的要求。除此之外，在通常情况下，如果社会格局比较稳定，居民的投资心理也较为高涨，此时的房地产经济会保持在一个平稳的状态。如果社会动荡不安，房地产经济的发展也会受到影响，并且，波动性可能更强。另外，城市化进程也是影响房地产的一个重要因素，此时人们的生活和生产活动将会从乡村向城市延伸，这将直接扩大对房地产的需求，根据供求关系的影响，房地产经济也将得到相应的发展。
(四)随机因素
战争、政治风波、地震、社会突发事件等都会对房地产经济波动造成不同程度的影响，例如唐山大地震就会影响当地的房地产经济，天津滨海新区爆炸事故，也对当地的房地产经济造成了很大的影响，有的是带来了积极的影响，有的是带来了消极的影响，不管带来了何种影响，我们都希望这样的事情都尽量少发生，平安是福，只要活着就有希望改变，房地产经济总会趋于一种稳定的态势。
三、相关对策
(一)供求关系方面
我国的国土资源在世界上位居前列，同样，人口在世界上也是排在前几的。大家都知道我国有56个民族，风格各异，不同的民族有不同的住房需求，所以政府在制定房地产开发政策的时候，要充分考虑到不同民族的住房需求，建立完善不同层次不同类别的住房保障机制，维护我国住房结构的稳定和谐。供求不平衡在房地产市场中是经常出现的，供求平衡只有在少数时间才是存在的，因为宏观调控只能尽量减少房地产经济的波动程度。如果房地产市场上供求矛盾太突出了，只凭宏观调控已无法自动调节，这就会引发房地产危机，虽然可以强制性的达到供求平衡，但是会打击房地产经济，并且在很长的时间内都无法恢复，这个亏损是巨大的。为了避免这种情况的发生，有必要对症下药，对不同性质的供求矛盾采取不同的措施，区别对待，争取解决问题。
(二)相关税费方面
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。就我国目前的状况而言，房产税收政策是向房地产开发商实行一次性征税，再由开发商向消费者征税，并且房地产开发过程中涉及众多税费，这些都会导致房地产价格的上涨，从而影响居民的买房行为。因此，应该根据市场的实际情况来制定相关的税费政策，根据市场的变化有针对性的进行调整和完善，保证房地产能得到正常的流通运转。此外，国家还应该强化对房地产信贷的掌控，避免能力不足的房地产企业过度开发，为期健康发展提供应有的保障。
(三)政府政策方面
政府应该采取措施减少房地产经济的波动，可以从以下几个方面入手。一是限制居民购房：现在出现这样一种情况，有的人买很多套房子用来投资，而有的人却为仅有一套住房的首付担忧，当然不可排除贫富差距的因素，多套房购买者应该也有一定的原因，他们以高价买走住房，这样普通的人就无法购买，再以更高的价格卖出去，房地产经济自然就产生了波动。国家应该出台相关的政策，限制购房，稳定房地产经济。二是要防范住房贷款引发的金融风险：现在普通居民购买住房一般采用银行贷款的方式，如果利率或者银行相关政策发生调整将会给房地产经济带来巨大的波动，房地产经济波动又会影响物价水平，物价水平的波动会引发金融风险，引起社会格局动荡不安。因此，国家应该积极采取相关政策，防范住房贷款危机导致的金融风险，让金融市场和房地产市场共同进步。三是要建设一些政策性用房，解决人们住房难的问题。对于一些农民工在大城市打工，根本没有那么多钱去买住房，这时如果有一些廉租房供他们住，也会减轻他们的生活压力。四是采用先进的科技创新技术来解决资源过少这一问题。科学技术是第一生产力，特别如今是21世纪，是知识、科技创新、经济的时代，如果能发明一种新能源或者新技术，可以改善人们的居住环境，并且不用占用那么多土地，这样就可以用多余的土地来搞绿化，这样我们的地球会越来越健康，我们的生活环境也会越来越好。
(四)房地产管理制度方面
房地产的售后服务制度到现在还不是太完善，一些房地产商缺乏诚信，缺乏对售后服务的管理，一些住户出现漏水的情况无法及时的得到解决，给他们的生活带来了困扰。还有一些房地产经纪商不够正规，应该对其进行认真的检查、考核、监督、评价、奖惩等，房地产是一个很重要的商品，跟人们的生活息息相关。还有一个是规范房地产商的宣传行为，现在有一些房地产商违反实际的宣传，使人心动荡，一些居民不懂这些，以为房价要涨纷纷去抢房子，这也造成了房地产经济的波动。
四、结束语
在我国国民经济发展进程中，房地产经济日益占据着重要的地位，是一种不可或缺的组成部分。因此，对房地产经济波动的影响因素进行研究并提出相关的解决措施是很有必要的。只有掌握了房地产经济波动的规律，对之正确理解，才能让政府采取相关的措施，让个人了解这方面的知识，避免被人误导。虽然我国现在的房地产经济存在着某些问题，但我们相信，只要勇敢的面对这些问题，房地产经济就可以造福于我们广大的国民。
作者：程代娣 鲁婷婷 来源：时代金融 2016年18期
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