房地产经济在我国的国民经济中占有极其重要的地位。本文论述了从房地产价格波动和经济增长之间的关系，房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系三个方面研究了房地产业经济波动对经济的影响。
一、房地产价格波动对经济增长的影响
首先，房地产投资已经成为固定资产投资的重要组成部分，对国民经济增长具有重要作用。住宅业成为房地产投资的主体，这也推动了我国房地产总体市场的快速发展。长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，社会资金积极参与房地产投资，房地产投资资金约有35%来源于社会资金，境外资金加入房地产市场开发和炒作。
第二，房地产业投资完成额和GDP二者关系密切，互为因果关系。房地产市场健康发展能够带动建筑行业、相关的原材料行业和金融业等行业的发展，进而加快国民经济的发展，带动GDP增长;而GDP的持续上涨，相关行业的健康发展、整体经济繁荣会给房地产开发投资的增加带来持续的信心，从而促进房地产业的发展。
第三，房地产投资和GDP之间存在着长期均衡关系。房地产投资额对国民经济发展具有重要促进作用。随着改革开放的推动和深化，我国实现了20多年经济持续高速增长，“短缺经济”已发展为“过剩经济”，发展房地产业符合我国扩大内需，选择和培育新的经济增长点和消费热点，推动国民经济高速增长的战略决策。我们也看到，房地产在拉动其他生产上和消费上起到极大作用的同时，也是目前国内经济过热的主要根源之一。2004年以来国家颁布了一系列针对房地产业投资的经济政策，其主要目标是抑制过热的固定资产投资和部分行业的过快增长、规模过大的问题。作为经济过热的动力源的房地产市场如果不能够得到很好调控的话，那么宏观调控的效果就会受到很大的影响，因此对房地产市场的宏观调控是此次宏观调控的重中之重。房地产业已经成为国民经济重要的支柱产业，对国民经济增长的拉动作用较大。虽然国家的宏观经济调控政策对固定资产投资作用很大，但因房地产业是需要持续发展的行业，而且各地发展不平衡，只能要求各城市从实际出发进行有针对性的、“点刹”性的调控。所以，从总体上来说，对房地产业调控的重点不能简单的“压”，采取“一刀切”，而是要有区别、有针对地解决不同地区不相同的问题，以促其健康发展，使它为发展国民经济不断地做出更多更大的贡献。
二、房地产价格波动对消费的影响
我国房地产市场对消费支出具有较大的、显著的财富效应，而我国股票市场的财富效应比较微弱。房地产市场的快速发展和旺盛的居民住宅消费需求，导致我国房地产业成为国民经济中一项支柱型产业，同时房地产资产也成为我国居民资产中最为重要的财富来源。我国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征有着明显的不同。由于我国是从计划经济体制向市场经济体制转型，住房分配制度也由原来的平均分配向市场化方向发展。我国是从1998年开始取消福利分房制度，并将福利房以低廉的价格出售给住户，完成了我国家庭住房资产的私有化。2013年的西南财经大学中国家庭金融调查与研究报告称，我国家庭自有住房率高达90%，较美国的66%还高出22个百分点。由于我国居民还不富裕，家庭财富主要以银行存款和住宅形式存在，我国居民住宅资产在家庭财富中所占的比重较大。随着经济增长和居民收入的增加，我国居民的资产财富积累很快，来自资产财富的收入比重迅速上升。房地产资产是居民最重要的资产财富类型。
近年来，房地产财富占居民总财富的比重也在不断上升。交银中国财富景气指数调查显示，大多数城市居民家庭这十年来积累的不动产迅速增值，因而资产价值较高，大约占家庭总资产的四分之三。这比西方发达国家的比重还要大，因此解释了为何我国房地产市场财富效应较大的现象。需要注意的是要对房地产价格的不合理上涨所引起的财富效应引起关注。房价不合理上涨会使房地产财富虚增，产生房地产泡沫。不合理的房价上涨也会损害居民的利益，影响一国国民经济的健康、持续和稳定地发展。
三、房地产价格波动对通货膨胀的影响
影响房价的因素有两种。一种是成本因素，近几年来，构成住房成本的土地、钢铁、水泥、化工等原材料设备和提高住房水平等因素都在全面上涨，受其影响，房价必然会持续地上涨。当今，宏观调控要稳定居民消费价格指数，稳定相关行业的物价上涨水平，重点抑制生产资料价格过快上涨，从而抑制房价远离价值的不合理上涨。另一种是结构性上涨，决定房价上涨的最主要因素是居民类住房有效需求旺盛。由于房地产具有双重属性，一方面是生活中的必需品;另一方面作为资产也可以作为投资品，像股票一样满足人们投资获利、实现消费跨期替代的愿望，具有保值和增值的功能。因此在制定宏观政策时，我们要在满足城市化过程中人民日益增长的住房有效需求的同时，也要抑制需求中不合理因素，抑制对房地产的过度投机。有些城市在市场出售的住房总量中，由于高价位住房的比重增加过快而造成平均价格上涨，导致人民真实住房需求得不到满足。对此，可以通过调控，抓住房建设的结构调整这个主要矛盾来平抑房价，增加经济适用住房和低价位商品房的比重，适当减少高价位住房的供给，针对不同的购房群体制定配套的住房保障体系，优化投资结构，来达到平衡房价的效果，使居者有其屋。
事实上，由于在推进城市化过程中我国房地产市场本身固有的供求矛盾，以及消费者对房地产保值增值心理的预期，使得房地产价格始终在需求拉动下呈现上升趋势，地价的变化并不能直接改变房地产本身的供求结构，从而很难改变房地产价格上升趋势，因此房价上涨具有刚性。
作者：朱虹 来源：商情 2015年26期
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