合理的市场交易营销战略对于企业明确商品销售方向、制定合理的销售计划以及防范滞销风险都有着积极的意义。本文主要从市场调研、多样化营销、个性化营销以及长远营销等方面分析了新时期的房产市场营销战略问题。
近年来，由于政府的宏观调控以及人们消费理性的回归，房产市场的价格开始“降温”，而价格的回落必然会导致房产市场营销的困境。房地产企业如何能在新时期、新形势下制定合理的房产市场交易营销战略，是现阶段所有房产企业必须要解决的问题。
一、新时期房产市场交易营销战略方面存在的问题
我国目前房产市场营销在前期策划、品牌宣传等方面已经逐渐成熟，但是在整体营销战略上仍存在着一些问题。
第一，企业的相关信息汇总与分析能力不足。当前我国房产企业汇集信息和分析信息的能力明显不足，这种不足一方面表现在企业得到信息的渠道过于单一，大多数企业通过报纸或者网络进行信息汇总，很少有企业组织人员进行实地考察;另一方面表现在企业缺乏专门的信息分析部门，对于信息的分析一般由企业的财会部门进行兼职，这会严重影响信息分析的专业性[1]。
第二，企业具体的营销手段缺乏创新。目前我国房产营销手段并没有突破传统模式，仍以大规模的填鸭式广告宣传为主，且内容仍固定在产品质量、位置、企业形象这几个方面。不可否认，这种铺天盖地的宣传方式会对消费者产生一定的心理暗示，但由于现代人对个性化产品、创新产品的追求越来越强烈，在追求质量的同时还追求“独一无二”，显然我国房产企业在进行市场营销时，忽略了消费者的这种诉求。
第三，房产商品定价模式单一。价格营销是市场经济条件下一种主要的营销手段，而产品定价是一项复杂的工作，它既要实现企业的利润目标，又要兼顾市场均价以及相关的政策法规。我国目前房产企业的产品定价主要采用低价开盘、逐步上调这种单一的模式，这种模式不利于企业根据时间、市场、政策等因素进行灵活调价。
第四，企业在制定营销策略时缺乏长远的规划。现代经济学在创建企业运作模型的时候，通常都会采取短期分析的模式，虽然企业追求短期效益无可厚非，但是缺乏长远的规划必然会危及企业的未来。我国目前由于高房价的推动，使得一些房产企业在营销的时候片面追求短期的经济利益，而忽视了房产企业的长远发展，甚至出现“一锤子买卖”这种追求极短利益的现象，这种现象如果不加以遏制，必然会使整个房产业陷入质量危机，影响我国房产市场的健康运行[2]。
二、如何制定新时期房产市场交易营销战略
与其他的生活必需品相比，房地产商品具有位置固定、产品唯一，生产周期与使用周期长等特点，但是无论怎样特殊，任何投入到市场的商品都要经历马克思所说的从商品到货币的“惊险一跃”，如果不能成功实现这一跳跃，那么摔环的将“不是商品，而是商品的生产者”。由此可见，基于房地产产品的特殊性，房地产业在市场营销下的这“一跃”就显得更加重要，同时也更加有风险，因此要想制定合理的房产市场交易营销战略，企业就必须与时俱进，不断革新营销理念，且主要体现在以下几个方面。
1.市场调研
营销战略的制定必须建立在全面可靠的信息之上，一个企业应该尽可能全面地汇集自身信息、竞争者信息、消费者信息以及整个市场信息，并通过专业的分析为营销战略的制定提供依据。为此房产企业应该设立专门的市场信息调查部，该部门的主要职责是对市场进行定期的调查，调查可以采用实地调查和网上调查等方式，调查结束后，该部门要对调查数据进行去粗取精，最后汇总给数据分析部门，只有这样才能使企业的市场营销战略有“据”可依[3]。
2.多样化营销
企业的营销手段是实施营销战略的具体方法，营销手段的优劣直接影响着整个市场营销战略能否得到有效的落实。市场营销包括组织、技术、质量、市场等多个因素，因此房产企业在确定营销手段时，应该从多个角度进行分析判断，而不是单一地针对某一个因素进行集中宣传，只有这样才能够统筹兼顾，实现营销的多样化，除此之外，企业还应该利用网络的优势，健全网络营销平台，利用消费者常用的社交方式，实现房产的市场营销。
3.个性化营销
企业营销时应该立足于不同消费者需求的特殊性，实现个性化营销。例如北京他她饮品公司，就是通过细化消费者的方式，实现饮品的个性化营销，该公司推出的“他她水”，立足于“男女体质的不同，应该补充不同的营养成分”这一理念，受到消费者的普遍欢迎。房产业的产品虽然与饮品大不相同，但是个性化的营销理念却是一致的，因此房产企业在针对不同的消费人群时应该制定不同的营销策略，例如，面对老年消费者是应该注意强调商品的实用性和舒适性;而面对年轻消费人群时应该注意强调商品的技术性及时尚性。
4.长远营销
长远营销是指房产企业的营销策划者应该着眼于企业的未来，而非单纯地追求眼前利益，例如房产企业在前期建设时应该注意建筑材料的安全性，以保证消费者入住后的生命财产安全，同时长远的利益规划也有利于企业建立品牌效益，而良好的品牌作为企业的一种无形资产，对于增加房产企业的附加值具有巨大的推动作用[4]。
结论：
合理的市场交易营销战略对于企业明确商品销售方向、制定合理的销售计划以及防范滞销风险都有着积极的意义。新时期我国房产市场起起伏伏，逐渐走向成熟，但是不可否认，一些曾经在高房价的掩盖下而被忽视的问题也逐渐浮出水面，针对这些问题，房产企业应该立足于实际，制定切实可行的营销策略，以保证企业的竞争优势与整个房产行业的健康发展。
作者简介
刁雪梅(1976，04—)，女，汉族，本科，中级工程师，现在山东省海阳市住房保障和交易中心工作，研究方向：房产市场管理。
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