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从中长期看,小县城包括县级市的房子仍会有一定的增值空间。
大部分县城在产业、配套资源等方面难以与地级或以上城市匹敌,但其拥有“广大农村”和“县城开发模式”两大优势,为后续的增值提供了基础条件。
1.“县城有房”逐渐成为广大农村老百姓的家庭标配。
落户、居住、读书、面子、婚嫁等等一系列因素,催生了农村老百姓在县城买房刚需,“县城要有一套,村里要有一栋”逐渐成为每个农村家庭最基本的配置。
这种源自基层农村的购买力不可小觑,因为很大部分置业家庭中均有成员在大城市打工,“用大城市的工资,买小县城的房”,房价与家庭收入比小于大城市,对房价的承受力相对更高。购买力强,自然有增值的空间。
2.与大城市多“中心”同时开发不一样,县城采用的模式是围绕城中心延伸式开发,房子的地段价值更容易建立。
大家稍留意一下都会发现,大多数县级城市的房地产开发都是接驳着老城逐渐向外围延伸,当新片区人气变浓和配套逐渐完善后,再延伸,依此类推。
例如原A楼盘属县城边缘地带,通过承接老城的配套和氛围,再加上楼盘入住后的人气,片区居住氛围逐渐成熟。后续B楼盘在旁边的再延伸,A楼盘不再是边缘,地段价值上升,房子也得以增值。
以上所说的增值是从中长期角度而言,在目前的大环境下,大部分小县城或县级市仍是呈下滑或横盘状态。
1.地级或以上城市的楼市景气指数,传导到县城,影响了县城房价的走势。
近几年县城房价飙升,除了棚改的驱动,地级以上城市牛气冲天的房价传导也“功不可没”。目前棚改红利已过,地级以上大城市传导到县城的是“市场不景气,房价下降”市场氛围,县城房地产市场基本上也不会好到哪去。
有一从事房地产的朋友,老家是广东粤西一县城,他每回一次家,都走访一遍市场,他反馈的信息显示,2013年该县城房价区间在4000-5000元/平方米之间,2018年上升到7000-8000元/平方,少数到了9000以上。今年下半年开始房价表面变动不大,但价格受地级市的影响,折扣或赠送比以前大了很多,房价等于在下降。
2.县城房价下滑或横盘周期的长短,关键还是看地级市“大哥”什么时侯能重新起跑。
现在大房企已纷纷调整发展策略,适应“房住不炒”定位下的各类调控政策,包括放缓或暂停三四线城市的拿地计划,按需调整开发和销售计划,降杠杆开发等,以求达到平衡供需和提升自有资金流。
三四线地级市场的自我调整完成后,房价会重新起跑,但在“房住不炒”的定位框架下,房价只能是“碎步缓慢跑”。地级市场后续变化传导到县城,县城房价也会重新起跑,这个周期所耗时间长短目前不好判断。
综上小县城虽小,住宅仍会存在增值空间,但这增值幅度与通胀和利息损失互抵后,能赚取差额不会大,刚需可观察县城春节前后约半年内的市场变化,再决定是否入市,炒房慎入。
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