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摘要
在经济全球化的今天，企业面临的竞争越来越激烈，企业要在这个竞争多变的时代立足，就要从战略的高度为企业谋划。SWOT技术是一种综合考虑企业内部因素和外部因素，确定企业当前内部的优势和劣势，认识外部环境所能提供的机遇和可能遇到的威胁，从而能够做出战略决策的方法。
本文从介绍房地产项目营销的理论基础入手，对上海康桥正阳投资有限公司“中科大五期别墅房地产项目目标市场的细分进行了分析，确立其项目的市场定位和产品定位，并结合项目周边实际情况的基础上，对该房地产项目进行SWOT分析，其当前内部存在着（区域环境、交通、地块、内部等）优势和（区域环境、生活配套、品牌等）劣势，外部环境存在着（政策、市场）双重机会及其他房产项目对其的威胁。通过分析，笔者对该房地产项目营销策略进行了探讨，提出建设性意见。
关键词：房地产；别墅；SWOT;营销战略；
目录
摘要………………………………………………………………………………………………2
一、房地产营销的理论基础……………………………………………………………………3
（一）营销策略的定义…………………………………………………………………………3
（二）房地产营销策略的概念及特点…………………………………………………………3
2.房地产营销策略的概念 ……………………………………………………………………3
2.房地产营销策略的特点………………………………………………………………………3
二、正阳公司“中科大五期”项目营销分析…………………………………………………4
（一）上海康桥正阳投资有限公司简介………………………………………………………4
（二）项目概况…………………………………………………………………………………4
（三）竞争市场分析……………………………………………………………………………5
1.区域板块市场分析……………………………………………………………………………5
2.周边在售别墅情况……………………………………………………………………………6
3.潜在竞争市场…………………………………………………………………………………7
（四）项目产品分析及目标定位………………………………………………………………7
1.项目界定分析…………………………………………………………………………………7
2.项目定位………………………………………………………………………………………7
三、“中科大五期”项目SWOT分析…………………………………………………………8
（一）优势………………………………………………………………………………………8
1.区域环境优势…………………………………………………………………………………8
2.交通优势………………………………………………………………………………………8
3.地块优势………………………………………………………………………………………8
4.内部优势………………………………………………………………………………………8
（二）劣势………………………………………………………………………………………8
1.区域环境劣势…………………………………………………………………………………9
2.生活配套劣势…………………………………………………………………………………9
3.品牌劣势………………………………………………………………………………………9
（三）机会………………………………………………………………………………………9
1.政策机会………………………………………………………………………………………9
2.市场机会………………………………………………………………………………………10
（四）威胁………………………………………………………………………………………10
四、项目营销策略建议…………………………………………………………………………10
（一）摒弃常规的营销思路，坚持走高端营销路线…………………………………………10
（二）转变现有的营销观念，使营销发挥最大功效…………………………………………11
（三）搞好项目品牌定位及品牌个性延展……………………………………………………11
（四）选择有效的宣传策略及渠道……………………………………………………………12
五、结语…………………………………………………………………………………………13
参考文献…………………………………………………………………………………………13
随着房地产的发展，消费者更加成熟，致使房地产商竞争激烈，激烈的竞争迫使越来越多的开发商开始理性地思考房地产营销理念，重视房地产营销策略。房地产如何营销才能在竞争中取得优势，是每一个开发商都关心和求解的课题，也是本文研究的目的。
本文以介绍房地产项目营销的理论基础入手，对正阳公司“中科大五期项目目标市场的细分进行了分析，确立其项目的市场定位和产品定位，并结合项目周边实际情况的基础上，对正阳公司“中科大五期房地产项目进行SWOT分析，对该房地产项目营销策略进行了探讨。
一、 房地产营销的理论基础
(一) 营销策略的定义
营销策略是企业以顾客需要为出发点，根据经验获得顾客需求量以及购买力的信息、商业界的期望值，有计划地组织各项经营活动，通过相互协调一致的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略，为顾客提供满意的商品和服务而实现企业目标的过程。
（二）房地产营销策略的概念及特点
1、房地产营销策略的概念
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。房地产营销产品策略主要包括：品牌营销、特色营销、绿色营销、人文营销等销售策略。
2、房地产营销策略的特点
房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活、物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换时象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等。
房地产营销策略有如下特点：
（1） 注重品牌定位
确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
（2） 善于把握时机
抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
（3） 房产分期分销售
分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
（4） 以质论价
以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
（5） 以物业管理树立形象
物管跟进后顾无忧—— 物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
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