建设项目投资估算模拟设计研究

　　摘要：投资估算是项目决策的重要依据，需要具有较高的精确度。目前从事工程经济与管理的学者对建设项目投资估算的研究越来越多，建设项目模拟设计的研究成果对建筑行业的发展具有直接的推动作用。本文主要介绍建设项目投资估算的模拟设计生成过程，希望可以为相关工作提供借鉴和参考。

　　关键词：建设项目；投资估算；模拟设计；探究

　　全过程造价管理被广泛应用于各类建设项目，对项目影响最大的是决策阶段的投资估算，精确的投资估算是建设项目实施的重要基础。为了提高投资估算的精确度，本文在案例实证研究中使用明确需求、构建模型、评估模型、生成设计的模拟设计生成方法，对项目投资进行估算。

　　1投资估算的模拟设计生成

　　1.1明确需求

　　建筑项目的影响因素较多，各因素都会对项目造成不同程度的影响，所以项目投资应根据实际要求制定，明确建筑项目的具体需求，如：项目定位、工程质量、市场需求、交付后的运营管理，等等。在明确需求的基础上，从建设环境、目标现状、功能分区、项目管理、施工技术等方面对需求进行分析、提炼，进行项目决策的风险评估，形成初步的投资估算，确定项目的建设规模、建设工期、产品质量等指标。此阶段的项目投资较粗略，因为项目的建设方案还未最终确定，所以投资估算的精度在±50%左右。

　　1.2构建模型

　　以项目的具体需求和整体估算指标为基础，编制需求方案和实施计划，利用软件构建模型，并具体设计项目的投资估算实施细则。技术人员通过模型能够明确项目的总平面布置、建筑高度、建筑层数、外形轮廓等具体要求，依据投资定额对项目建筑面积、道路面积、绿化面积等进行投资估算，此阶段的投资估算精度有所提升，可达到±30%左右。目前建筑信息模型（BIM）被广泛应用于建筑工程的勘察、设计和施工，对项目的施工方案制定、施工组织设计和造价控制起到重要的促进作用。在项目决策阶段使用BIM技术，建立BIM模型，技术人员能够通过软件精确提取工程量，用于项目投资估算的计算，为项目决策提供科学依据。使用BIM模型不仅能提高项目投资估算的精度、有效控制项目投资造价，还能提升项目建设的作业效率。

　　1.3评估模型

　　评估模型对建设项目投资估算的模拟设计生成具有重要作用，需要评估者具备较高的专业技能水平和丰富的实践经验。项目实施过程中需要解决的问题较多，仅通过模型得到的投资估算具有一定的技术局限性，需要专业技术人员综合考虑项目的建设影响因素，同时还要对项目所在地的经济发展水平、自然规律，社会道德、当地风俗等进行调查研究，对项目的设计方案、施工方案、风险应对方案等进行评估，尽可能地完善项目模型设计。工程技术人员不仅要对建设方案和技术方案进行评估，还要对项目的进度、质量、资源、风险等影响项目投资的因素进行分析。根据实际情况可选择市场比较法、成本估价法、收益还原法等完成模型评估，得出建设模型的最优设计方案，为建筑工程的实施创造有利条件。

　　1.4生成设计

　　生成设计是建设项目投资估算模拟设计生成的最后工作环节。工程技术人员构建项目建筑模型并完成相应的评估工作，在确定建筑工程、结构工程、水电暖通工程、室外工程等设计方案的基础上，使用科学的投资估算方法，对项目工程进行分项估算，评估建设工程的其他费用和不可预见费。此时的投资估算精度将会进一步提升，可达到±10%，能够满足建筑工程项目的建设要求。须注意此阶段的投资估算与项目最终投资存在一定偏差，除政策、经济因素的影响，偏差的产生在较大程度上取决于项目实际施工与方案设计之间的差异。

　　2模拟设计生成与传统投资估算的对比

　　（1）传统投资估算方法，如生产能力指数法、比例估算法、系数估算法等，对工程资料的依赖性较大，并且需要类似工程的经济参考指标，否则很难进行建筑项目的投资估算；使用模拟设计生成法进行投资估算，可直接通过建筑模型对项目的建设方案进行研究，得到的投资估算是工程各分项项目投资估算的汇总结果，对建成工程的依赖性较低，得到的投资估算结果具有较高的合理性和客观性。（2）模拟设计生成的投资估算时间比传统估算法长，但能对项目的模型构建、设计方案分析、、施工图设计、项目实施等工作能够起到重要的指导作用，对建筑工程项目的整体实施也能起到积极的促进作用。（3）使用传统方法或使用模拟设计生成法进行估算投资，都要求造价工作人员具备较高的专业技能水平、良好的职业素质和认真工作的态度，根据项目实际需求使用科学的方法开展建筑工程的投资估算工作。

　　3案例分析

　　省会城市为提高城市建设水平，吸引更多的投资者，计划建设国宾馆。简述国宾馆建设项目的投资估算模拟设计生成如下。根据项目的计划要求，综合考虑项目周边环境和建设标准等因素，预计该国宾馆建筑面积为88000m2，其中地上建筑面积为67000m2，地下建筑面积为21000m2。根据国内相关标准和工程实际情况，构建建筑模型，确定项目的层数和外形设计，使用市场比较法对该国宾馆建筑模型进行评估。最后确定项目的建设方案：项目一、二层为框架结构，石材和玻璃幕墙结合建造，以五星级标准配置电气、智能化系统、冷热水系统、变频多联空调系统等。最后参考同类建成工程，使用概算指标法对工程项目进行估算，得到该国宾馆项目的投资估算为8.9亿元（不含室内精装修），估算精度控制在±10%以内，国宾馆项目的投资估算详见表1。由此可见，使用模拟设计生成法进行工程项目的投资估算，有助于提高项目投资估算的精度，并可把计算精度控制在合理范围内。

　　4结语

　　建设项目投资估算的模拟设计生成对建筑工程的实施具有重要作用。在使用过程中，技术人员应充分考虑项目的实际特点和建设需求，科学地构建建筑模型，实现项目投资估算的精确计算。本文以实际工程为例，对模拟设计生成进行详细介绍，研究提升建设项目投资估算精度的有效措施，确保建设项目成本控制的实施效果。影响建设项目投资估算的因素较多，各类投资估算的实施方法具有不同特性和适用性，在实际工作中造价人员应根据需求选择合理的估算方法，避免因投资估算不准确影响项目的经济效益，为建设项目的顺利实施打下坚实基础。

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　　作者：陈崎屹 单位：上海思纳建筑规划设计股份有限公司