摘 要：目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。
关键词：物业税 目的 构成 土地出让金 一、什么是物业税 物业税就是不动产税或房产税，它是在房地产保有环节征收的税种，由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收。我国目前的房产税和城镇土地使用税具有物业税或不动产税的性质。应该说随着市场经济的发展，探讨中开征的物业税的征收更科学、合理，但是这要以较高的征管水平为前提。物业税以估定价值作为计税基础，既需要科学的估价水平，更需要全面、真实、可用的财产资料。 二、物业税征收的现实意义 1.有效降低房价 在目前的房价构成中，土地出让金、税费及房产商利润约占到60％，建筑成本仅占40％。购房者所购买的房价中不但包含了房地产开发过程中的土地出让金、营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等费用，还包含了房地产占用的房产税等费用。国家开征物业税的一个目的就是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，这样必然导致房地产价格的大幅下降，估计降幅至少在10%至20%。 2. 避免地方政府的土地财政，避免寅吃牟粮的状况出现 我国现行的土地使用制度为有限期的土地出让制度，即在土地所有权属于国家，土地使用者通过支付土地出让金向政府购买一定期限的土地使用权。正是这种一次性收取土地使用费用的方式给地方政府带来了巨大的财政收入，从而造成了地方政府过度依赖“土地财政”的状况。 3. 调整贫富差距 目前国内贫富差距日趋拉大是中国面临的一个严重的社会问题，而物业税可以作为化解这一问题的一个有效途径。通过对居住豪宅者以及房产投机者（占有多套住宅者）课以高税，对贫穷家庭居住条件差的减少征税甚至减免税费，是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。 同时，国家开征物业税的目的还有增加地方财政收入、优化资源配置、调控房地产市场、有利于转变政府职能的现实意义。 三、物业税开征对我国房地产市场的影响 1.从整体上看，物业税的开征对房地产价格影响不大。 其原因在于： (1)物业税的税负存在转嫁的可能。受房地产市场供求关系的影响，物业税依然存在被转嫁的可能。税收负担只要是能转嫁出去，就不会降低投资人对房屋的投资需求。不能降低需求，那么税收调控市场的链条就被中断，就很难通过保有环节征税来影响房地产价格；而且考虑到一些国家对自用房屋的不动产税都有一定的免征，如果我国也实行对第一套住房免征物业税的话，那么物业税对房地产市场的影响将更小。 (2)即使实行“将土地出让金也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。其原因在于：我国房地产市场经过十余年的发展，已经具有相当大的存量规模，物业税改革后，会有一个老房与新房的区分，那么，在改革过程中，对于“老房”实行老办法的可能性非常大，在这一条件下，如果开征物业税或土地出让金分期交纳后，肯定会有一个对现已形成的房地产市场的价格及新开征税率的换算，然后形成一个新的房价，在这种情况下产生的房价下跌，只是税费分期交纳导致的名义房价的下降，并不是房价的真正下跌。事实上，土地出让金的分期交纳是一种变相的不用付息的期限更长的(50年或70年)分期付款，土地出让金改革后，房地产只是名义价格而不是实际价格的下降，对房屋购买者来说，购房负担不会有实质性减轻。 2.从结构上看，物业税的征税范围将会对住房需求结构产生一定的影响。 第一，如果征税范围包括所有居民住房，将在一定程度上引导人们对其居住面积的合理选择。第二，如果对第一套住房的一定面积进行免税 ，而对其他住房面积征税的话，其调控作用将表现在引导一般消费者对中小户型住房的需求。 3.物业税的征收也许对房地产价格下降有作用，但对经济社会稳定也有可能造成较大的负面影响。 虽然物业税在国外已有不少成功的经验，但仍有人担心物业税的征收会对中国的购房者和房地产业会造成负面的影响。国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税，而在我国，土地属于国家，转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，是一次性交付而且已经交讫，这些钱已经纳入财政进行公共建设，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税，必须考虑政策的衔接性，对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主，他们是否需要在70年之后再交纳，或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方，这中间仍需要深入的研究。参考文献:龙源期刊网 《浅议物业税的开征对房地产市场的影响》
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