摘 要：最近今年我国随着限购政策的持续进行，房地产企业的资金情况陷入了一种不利的境地，很多房地产企业由于资金回笼慢，导致其在资金管理中背上了沉重的包袱。本文从现有的研究资料出发，结合自己在这一方面的经验阐述了房地产企业资金运作的基本方式，就限购政策持续进行的情况下，房地产企业的资金运作方式做了详细的论述，并提出了相应的对策建议。
关键词：房地产企业；资金运作；风险 一、房地产企业资金运行的特点 房地产建设项目一般比较大，资金的需求量比较大，资金使用周期比较长，与其它建设项目和企业的资金管理项目，其成本和风险都比较高。总体来说在资金运作方面房地产企业有其特殊之处，这些特点主要表现在以下几个方面： 1.资金需求量大、周期长 从现在来看，房地产项目的规模是越来越大，大型社区建设项目不断出现，这些房地产建设项目的投资额少则几千万，多大几十亿，这么大的资金规模从房地产资金运行的规律来看，至少需要一年半的时间才能收回全部投资，对于一些销售不很顺利的项目可能需要三到五年才能收回全部投资，有的项目甚至需要更长的时间，这足以看出当前房地产企业的资金运行周期很长。 2.资金的使用范围非常广泛 房地产企业的资金来源途径可以说是非常广泛的，比较常见的有金融机构的贷款、自筹资金、预收客户购房款、外资、银行承兑、资产抵押等等，只要是能够用以房地产项目的开发建设都可以说是房地产企业的资金。当然来源的途径比较广泛，使用的范围也是非常广泛的，这些资金不仅要用于征地补偿、拆迁补偿，还需要用于工程建设的前期投入，项目开工以前的配套费支出等等，这无疑增加了房地产企业资金运行的难度。 3.资金的运行受房地产调控政策影响明显 早在十几年之前改革开放的初期，我国就将房地产企业作为国民经济发展的重点产业来抓，出台了一系列的政策来推动房地产市场的健康发展，将居民住宅消费作为拉动内需的一种有效手段，在政策上给房地产企业的资金运行施加了很大的影响。这一点在这两年表现的最为明显，为了抑制房地产市场过热的现象，使房地产价格回归到一个比较理性的价位，中央出台了多项限购政策，抑制房地产不当消费行为，这一政策的出台对大多数房地产企业的资金运行造成了重要影响，一些房地产企业因此资金断链而破产，由此可以看出政策对房地产资金的影响。 二、房地产限购政策下资金运行过程中需要注意的一些问题 面对当前正在深入的房地产调控政策，房地产企业要想保证资金运行的安全，必须在资金管理工作中采取一些针对性的措施，就目前来讲在资金运行中应该注意以下几点： 1.编制好资金筹集计划 资金筹集工作是保证资金运行的基础性工作，在这一方面应该引起房地产企业充分的重视。由于房地产项目建设所需资金规模比较大，这些资金大部分来自与银行贷款，而贷款的利率、期限和条件都会不同程度的对资金运行产生影响，而当前银行持续性的收紧政策更是对房地产企业资金运行造成了严重的影响。基于此，在资金筹集计划编制过程中需要注意： （1）要考虑到本企业资金运行的特点，选择最适合的金融信贷机构。从目前来看我国的金融机构越来越多，既有国有银行，又有各类商业银行，还有一些国外银行等等，这些银行在贷款条件、期限等有着比较大的区别，从房地产企业资金运行的需要来说尽量选择贷款归还期限较长、贷款利率较低、条件较为优厚的金融机构，这样能够有效的避免资金运行过程中的风险，降低资金运行成本。 （2）房地产企业要制定合理的筹资计划，在房地产资金运行过程中并不是资金拥有量越多对房地产企业越有利，占用量越多意味着企业的债务包袱也就越沉重，而从现在调控政策来看，主要针对房地产的还款能力而出台的。因此，在制定筹资计划的时候不要以增加资金的占用量为目标，而是应该充分考虑自身的发展和项目建设的需要，从投入到产出能够对企业资金进行科学、合理的计划调配，并从企业长远发展的角度合理制定资金筹措与归还的详细计划。 2.要做好资金运行的会计监督工作 在房地产资金运行的过程中，资金运行的安全离不开良好的会计监督工作，只有做好会计监督才能将有效的资金发挥最大的作用，这就要求会计监督人员在工作中要切实履行自己的职责，具体的职责主要有以下几点： （1）会计监督人员要对企业的开发信息持续的关注，及时掌握、调整资金筹措计划。这是因为项目建设对资金运行会产生重要影响，稍有不慎可能导致企业的资金安全性降低，严重的可能导致资金不足项目烂尾。这就要求会计监督人员要密切关注企业每一个项目开发的资金使用情况，一旦发现可疑情况要及时调整资金筹措计划，降低资金运行过程中的风险。 （2）在具体的项目开发过程中，要严格监督项目资金的使用情况。房地产建设项目当中，项目资金大部分被用于支付各种工程款项，在支付过程中，财务人员应该仔细核对支付的项目、数额、时间，在支付的过程中还应该比对付款合同中的条件，审核支付的合理性，在综合考虑资金使用全过程的基础上，调整好后续的一些支付事项，确保筹措的资金能够合理的、计划的使用。 （3）要加强企业应收账款的管理，加快企业资金运转速度。在房地产企业的资金当中多数是应收账款，可以说应收账款直接影响着资金运行的安全性，大量的应收账款没有回笼会导致企业资金周转速度变慢，增加企业坏账风险，还会影响到项目的整体资金运行情况。在应收账款管理当中，财务管理人员应该做好三个方面的内容：第一，要具备一定的现金流管理的意识，尤其是企业的财务主管和先进管理人员；第二，要定期对企业的存货和应收账款进行清理，建立应收账款的追讨制度，将追讨责任落实到人。第三，要保持应收账款与应付账款期限的一致。 3.要做好项目资金的回收工作 项目资金回收是保证资金运行安全的最关键的一步，在这一方面企业财务管理人员应该做好以下几个方面的工作： （1）要在正确核算销售成本的基础上制定科学的销售方案 在实践当中房地产企业的商品房销售情况主要受两个方面因素的影响，也就是销售的可行性分析报告与市场行情，但是二者在时间上并不一致。财务管理人员必须正确的分析和判断这两大事项的时间，这就要求财务管理部门与销售部门之间要互相合作，共同核算商品房销售费用支出。在此基础上财务管理人员可以进行相应的市场行情调查，在价格销售策略上寻找与当地市场最佳的切入点，争取在最短的时间内完成商品房的销售工作，在最短的时间内回收资金。 （2）财务管理部门应该协助销售部门制定科学的销售计划，帮助销售部门及时完成销售目标，以便于能够实现资金的快速回笼。在销售部门制定详细的销售计划以后，为了配合销售部门的销售，财务管理部门也应该制定详细的资金回收计划，合理的安排销售过程中各项资金回收工作。同时，财务管理部门要经常监督销售计划的执行情况，认真审核销售报表，针对应收账款建立追讨奖惩机制，充分调动相关责任人的积极性。 总之，在房地产限购的背景下，房地产企业应该充分重视资金运行工作，财务管理人员要增强资金管理的责任心，针对调控政策的影响采取积极的应对措施，才能将影响降低到最低。 参考文献： [1]肖元真,夏惠干.2009年,房地产业持续发展的政策环境和对策[J]上海房地,2009,(01). [2]鹿全新.浅议房地产开发企业成本管理[J]现代商业,2009,(03) [3]高音.浅谈房地产开发企业的融资管理[J]辽宁行政学院学报,2009,(01)
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