价格变量是新古典经济学中的核心变量。新古典经济学崇尚自由市场，以完全市场为理想的市场模型，价格机制是资源配置的核心机制，而新古典经济学认为其研究对象就是资源配置，准确的说，是在各种约束条件下的资源的最有效的配置。在新古典经济学以外的各种非主流，如以杨小凯为代表的新兴古典经济学和亚当•斯密为代表的古典经济学，认为经济学的研究对象是社会分工是经济学的研究对象，演化经济学认为制度演化是经济学的研究对象，都与新古典违背，但却成了学术界的很好的补充。本文主要以新古典经济学的价格（微观）理论为基础，以非主流经济学理论为补充，分析我国房地产市场价格的形成机制，价格的历史演进、现状、趋势以及相应的政策建议。
一、我国房地产价格机制的特点
价格形成有两种对立的机制，计划与市场，价格的制定既可以行政命令来制定，也可以通过市场供求力量的竞争的来形成。我国建国以后，实行大一统的公有制，体制为计划经济，土地为国有与集体所有，不存在房地产市场。改革开放以来，经济体制转轨，经济体制由计划向市场过渡，价格机制曾经实行双轨制，房地产市场也逐渐放活，但是房地产价格的确定还明显的带有计划经济的影子，政府在房地产的市场价格形成中依然起着不可忽视的重要作用。
房地产的“政策市场”特征表现在价格的生成过程中。按照价格的成本加成方法来计算，土地价格占房地产价格的40%左右，土地价格对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。而地方政府是城市土地所有者的“代表”，自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后，土地价格便借助拍卖这种方式迅速上涨。2005年北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则飙升到13000多元，土地价格的上涨最终导致房产价格上涨。地方政府追求财政收入最大化，而卖地收入是地方政府的一项非常重要的来源，提高卖地收入来提高房地产价格便是地方政府的追求利益集团最大化的行为结果。另外，地方政府官员追求GDP政绩的高速增长，粗放式的经济增长加快了城市土地的需求，城市房地产价格也因此而上涨。
房地产的“政策市场”特征同时表现在政府对其调控的过程之中。以提高房地产开发税费为例，房地产开发税费是国家调控房地产价格的一项工具。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等税负比例加总占到房地产价格的20%。高额的税负由开发商肩上顺势转嫁到了消费者身上，这无疑对房地产价格的上涨起到推波助澜的作用，对宏观调控也意义不大，追求财政税费的提高也导致了房地产价格上涨。
政府有形之手对房地产市场的介入是我国经济体制转型不可避免的阶段，是“摸着石头过河”不能绕过的险滩。政府有形之手既有援助之手，又有掠夺之手。问题的关键是，如何设计一种制度，最大限度的限制政府掠夺之手，弘扬政府的援助之手。制度本是各方利益主体博弈的结果，是一种自然选择的“适者生存”的过程，而制度设计过程是渐进的、演化的。所以说，房地产的“政策市场”特征的消除是不可能一蹴而就的，在短期内依然不可避免政治力量在房地产价格形成中的作用。
我国房地产市场的另一特征是其开放度不高，这一方面建立一道防火墙，使得国内资产市场免受国际游资的冲击。2006年7月，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》从准入、经营管理、购房管理、规划监督等方面设立了一系列限制性规定，提高了外资进市场的门槛，规范了外资并购国内房地产企业。次贷金融危机起源于美国房地产市场，国内房地产市场与国际房地产市场接轨度不高，这就减轻了国内房地产金融市场的受国际金融危机的冲击程度。另一方面，国内房地产市场有限的国际化程度，也减低了其创新产品的衍生速度，资产证券化等金融创新作为经济发展的一种动力也因为开放度不高而降低。
总之，我国房地产市场具有自由市场的一般特征，也具有转轨市场、转型经济、新兴市场的特殊特征，这些特征既表现在政府干预之上，也表现在有限的开放之中。我国房地产市场价格正是在这种大背景之中形成的，其演化也受这样的时代大背景的约束。下面我们来分析一下我国房地产价格的历史演进、现状，并对其走势进行预测。
二、我国房地产价格的历史演进、现状和趋势
我国房地产价格形成于市场特殊制度之中，但也受到市场自由之手的指引。我国经济在改革开放中快速发展，并且在国际分工中以自身的资源禀赋参与国际分工，发展土地密集型产业（如农业、环境污染的产业、采矿业、工业）等，快速工业化与城市化不断提高城市土地的需求，但是土地的供给是固定的，供求的力量对比使房地产价格不断上涨。表中记录的就是最近年份的房地产价格的历史演进过程，可以看出房地产价格的趋势是不断上涨的，其中土地价格、实际利用外资推动了房地产价格的不断上涨，基本上是与经济周期同步的。
房地产价格的不断上涨可以是健康的上涨，但由于各种市场失灵与政府失灵，房地产价格就可能存在泡沫。房地产泡沫的存在，就是当前我国房地产价格的现状。判断房地产价格泡沫的存在可以从“房价收入比”来判断。“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍，币值过高则可认为超出居民的购买能力，存在价格泡沫。2006年第三季度统计分析显示，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10倍以上，深圳15.76倍、上海5.55倍、北京13.55倍、广州12.67倍（2006年11月22日《市场报》）。泡沫的存在提高了经济可持续发展的成本，也提高了经济系统的风险，降低了稳定性，阻碍了和谐社会的建设。泡沫的存在，正是开发商、外资与地方政府联手制造的房地产市场的卖方垄断的市场结构而促成的，是强势利益集团占优的博弈结果。而要根本改变这种市场结构，制度重建是根本。
房地产价格在一定意义上是经济集聚效益的指标。经济集聚效益高、居民收入高、可支付能力高，房地产价格就高。经济集聚效益高，企业愿意为租赁的厂房、办公室的租金就高，房地产价格就高。反之亦然。随着我国的城市化，大量农村人口迁移进入城市，大量外资进入我国城市，交通网络设施不断完善，城市公共设施不断齐全，城市的集聚效益不断升高，城市房地产价格将不断溢价。这是房地产价格上升的一种力量趋势。
但是，在相反的另一方面，存在中央政府宏观调控以持续发展经济与建设和谐社会的高屋建瓴的总目标。打压地方政府的设租行为、开发商的寻租行为，规范房地产市场交易，释放房地产价格泡沫将是中央政府必须走的一步棋子。再者，来源于房地产次级债券市场的国际金融危机的逐渐释放及其对经济实体冲击作用，国际房地产市场价格的泡沫将继续释放。这两方面的下降力量综合而来，将超过集聚效益的上升作用，因此，展望我国房地产中期价格走势，将是以稳定下降为主，而底部在哪里将取决于中央政府、地方政府、开发商与民众的力量均衡。
三、我国房地产市场发展的政策建议
我国房地产市场是“弱式有效”市场，是转轨、转型、新兴与有序开放的市场，价格机制在这里可能是失效的，因为政府失灵，市场并不能有效的配置房地产资源，市场同样失灵，而要达到自由市场中以价格机制为核心配置资源的目标，完善房地产市场机制是根本的对策。为此，我们提出以下的建议：
第一，房地产市场产权制度继续改革，政治体制改革稳步推进。
地方政府的卖地收入划归中央政府，中央政府统一管理卖地的财政收入，而且这些收入归根到底归属于人民，卖地财政收入与人民收入是一致的。那么，房地价格就不会因为设租寻租行为而飞涨，即使地价上涨其收益也为全民所享有的，不会增加全民的生活成本。我国城市土地宪法规定属于国有、全民拥有，把地方政府的卖地收入划归中央政府，实行政治体制改革，是避免房地产市场失灵与政府失灵的基础。
第二，稳步开放国内房地产市场，鼓励房地产金融产品创新。
我国资本账户是有序、稳定、渐进的对外开放，这样可以维持经济系统的稳定。房地产市场也是资产市场，需要适量的金融工具创新，以有效利用各种金融资本，对冲分散各种风险，金融市场的创新是一种生产力。而稳步对外资开放国内房地产市场，吸收借鉴国外的房地产金融产品，鼓励国内房地产金融产品创新，可以健康有序地发展我国的房地产市场。
第三，加大经济适用房、廉租房的供应，改变垄断的卖方市场结构。
以GDP为核心的考核指标，使得地方政府扮演的角色严重错位。地方政府的主要职能应该是公共产品的提供者。而目前，世界上所有国家的住房问题仅仅靠市场是不能够解决的。在地方政府的角色重新确定后，地方政府应把建设经济适用房、廉租房作为自己的工作的重点。也只有这样，才能解决80%以上中低收入家庭的住房问题。商品房有了经济适用房、廉租房这两个竞争对手，垄断的卖方市场结构会被打破，房价自然而然也会趋向理性。
第四，完善房地产市场的宏观调控机制，最低程度避免市场失灵与政府失灵。
①商品房预售制度、房地产企业自有资金率过低，容易让房地产开发商轻易的“同谋”，对房地产价格的垄断定价，政府应该改变这两种制度。房地产市场的不完全竞争，消费者和房地产商之间的信息不对称，导致供求关系的严重扭曲，政府部门应该对房地产市场的信息披露进行严格规范，让购房者真正掌握透明、公开的市场信息，进一步整顿和规范房地产市场秩序，降低消费者购房交易的风险，加强房地产信息系统和预警预报体系建设，正确引导社会舆论和市场预期。②政府部门需要根据房地产市场的变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间，加大对城市存量土地的清理力度，盘活存量土地。严格控制政府用地，特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地。针对不同结构的房地产商品，应采取不同的土地出让方式，避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。③加大房地产信贷监管，大力发展多元化的房地产金融市场。严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系。遏制投机性需求，限制同一宗房地产在一定期限内的交易次数，加大对房地产交易行为的调节力度，从交易环节抑制炒房。对于购买商品房不足一定年限出售的要加大税收。对于国内炒房者，需要通过加大税收力度进行限制。④加快房地产市场的立法工作，宏观调控逐渐从行政干预为主过渡到法律调节为主，自由市场的宏观调控以法律监管为特征，法律调节也将是社会主义市场的主要调节手段，房地产市场也是如此。加快房地产市场的立法工作，建立健全房地产的法律法规体系，是房地产市场可持续发展的必不可少的环节。
总之，让房地产价格机制真正有效率的调节各种土地、房屋资源，必须完善房地产自由市场。我国房地产价格在政府失灵与市场失灵的两种条件下，非理性上升，存在房地产泡沫，这种泡沫增加了经济发展的成本，降低了城市居民福利，并不利于和谐社会建设。中央政府必然采取各种强有力的措施，稳定有序地释放房地产泡沫，构建和谐社会。居民的舆论压力也会迫使开发商与地方政府相关的利益集团逐渐下调房地产价格。可以预计，房地产价格中短期之内依然会下调，而底部在哪里取决于各方利益成员的力量对比，但同时也受国内经济周期与国际市场环境的影响。加快政治体制改革，完善房地产市场调控，稳步开放国内房地产市场，鼓励房地产金融产品创新，将是中央政府的政策选择。
作者：董保行（广东省机场管理集团公司，广东广州 510405）
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