五、 地买卖的一般过程
土地买卖的一般过程是卖主确定欲出售的田块后，通过中间人寻找买主（有时也可能自己直接寻找买主），讨价还价，成交后订立契约，然后到政府主管部门登记交税。所以，这里简要介绍土地买卖的中人和佣金、各种地契及税契与过割。
土地买卖的中人和佣金
在近代华北的土地买卖中，中间人是必不可少的。中间人大别之有三种类型，第一种是交易双方或其中一方的熟人、亲友或邻居等，作中人只是由于和交易者的这种特殊关系。第二种是里长、甲长、村长、保长之类，有些地方习惯由这些人作中。第三种是专业的中间人，称经纪人，又称牙人、牙纪。在清代，凡在政府有关部门登记注册的经纪人称官牙纪，未经政府批准者为私牙纪，民国时期官牙纪改称监证人，其具体职责与清代官牙有所不同。
中间人在交易中所起的作用并不都一样，有时交易双方彼此相熟，直接协商交易，确定价格，一切谈好后，在立契时请一两位中间人在契约上签字，此时，中人的作用只是证明这一笔交易。有时交易双方互不相识，由双方共同认识之人从中牵线搭桥，中人的作用主要是介绍双方相识。但在大部分情形下，不管交易双方是否相识，都要通过中间人说合，讨价还价时由中间人传话，中间人参与交易过程，并在价格磋商中起很大作用。此外还有一种情形是中间人受卖方或买方委托，成为全权代理人。例如有人欲卖田，立一纸委托书给中间人，标明欲卖土地的大概情形及欲得价格，此后寻找买主，讨价还价，如有多个买主时确定交易对象等等，一系列交易过程中的事务全由中间人处理决定，直至正式成交时卖主才出面立契。
中间人的作用与中间人的类型之间有一些相关之处，但并不固定。大约凡由村保甲长作中人以及民国时期的监证人，较少直接参与交易过程，主要是起证明人的作用，但交易双方也不一定是直接协商，多半还有其他人说合。亲朋乡邻作中人可以只起证明人作用，也可以程度不等地参与交易过程，但很少全权代理，因为这种做法中间人责任很重，全权代理的中间人通常不是至亲就是专门的牙纪。至于官私牙纪在交易中各种角色都可能承担，不过一般来说，交易双方自行协商的情形下很少请牙纪作中人，他们或依当地习惯请村保甲长作中，或遵从政府法规在监证人处登记，大部分场合是请亲邻作中，尤其是当交易发生在同族或邻里之间时，如兄弟或堂兄弟之间交易请叔伯作中证，与左邻交易请右舍作中证。
土地买卖成交后要付中间人佣金。付给中人的佣金按照田价的百分比定，清前期佣金较低，约为田价的2－3％，到清末，华北地区佣金习惯上为地价的5％或6％，民国时期，政府规定的佣金为6％。各类中人中，官牙纪、监证人等都按政府规定收地价之6％作佣金，私牙纪依当地习惯或收5％，或收6％。亲邻作中人者，按照与交易双方的亲近程度、在交易中所起作用以及当地习惯，所收佣金高者同样为地价的6％，低者可以分文不取，或由买方招待一餐饭而已。佣金由交易双方共同支付，支付比例有两种，一种是双方均摊，一种叫“成三破二”，“成”指置产之家，“破”指弃产之家，“成三破二”即买主支付佣金的3／5，卖主支付2／5，在近代华北，这种支付比例比双方均摊更为普遍。至于由村长保甲长做中人的，有两种情形，一种，这类村庄公职人员是地方头面人物，村社领袖，起着村社保护人作用，不但免费做中人，而且尽力为本村成员争取利益。另一种，担任村公职的人员将佣金视作任职的一种收益或报酬，依当地习惯收取佣金。
2、 土地所有权证书
土地所有权通过各种证书证明，地权转移时土地所有权证书也要进行相关的转移，或通过种种手续建立新的证书。
土地所有权的证书可以分为三大类，一类是由政府颁发的土地执照，一类是各种私人文书，还有一类是地权转移过程中形成的官私契约文书。
政府颁发土地执照，主要发生在国家授田、官有土地出售、普查清丈土地、国有荒地放垦、农民开垦无主荒地向政府报垦升科和土地改革等情况下。如清初圈占直隶民田分配给旗人，颁发的土地执照称“龙票”。全国解放前后的土地改革，则为所有农民颁发了土地证。
除了民国时期的土地陈报和全国解放前后的土地改革，比较普遍的为私有田地发了执照外，此前在清代，官方执照只在处理公有土地和荒地开垦时颁发。此类执照很难长时间保留下来作为所有权的证明。这是由于土地所有权不可能完全按照原始地权证明上记载的内容进行转移。例如一个家庭有几十亩地，由政府颁发了一张执照，当几兄弟分家时，每人分得十几亩地，地照通常由长兄保存，兄弟们的儿子长大后再分家，或兄弟们出售土地时，都只能处理自己分得的那一份，此时，地权的原始证书不可能随土地一起转移，土地的新主人，无论是继承遗产的子孙，还是买得土地的买主，都拿不到原始证书，而地权发生这类转移后，原始的官方执照也就失去了作用。即使没有发生分家事宜，农家零星出售土地时，这张政府执照也不可能随地权一起转移。只有当一张执照上登载的所有土地原封不动的代代相传，或一次全部出售给一个买主时，这张执照才能随土地一同转移，从而长期保持有效性。
从清代至民国，私有土地的所有权凭证主要的不是官方颁发的执照，而是私人文书及地权转移过程中形成的官私契约。
私人文书主要有遗嘱、分单、赠予文书、养老文书等。中国传统社会财产继承一般采取诸子均分制，有些地方习惯长子长孙多得一股。尽管有这些制度和习俗，但各个地区实际上都并不排除按遗嘱继承的方式。特别是财产较多，家庭成员也较多的大户，家长预立遗嘱是常见的现象。分单系兄弟分家时所立。分单订立时间多有不同，有的是家长在世时即主持诸子分家；有的是父亲死后，诸兄弟分家；有的是家长在世时预立分单，但仍由家长主持经营，到家长死后再归各人所有。赠与文书是在将土地施舍给寺院、慈善机关，或者赠送亲友、女儿出嫁赠送奁田等场合所立。养老文书指的是无子嗣的老人将土地交给弟兄、侄辈或族人耕种，由得田者立下生养死葬的文书。上述几种契约文书，都可作为土地所有权的凭证，不过，当这些土地的所有权通过买卖发生转移时，除（有时）赠与文书外，其他文书一般不会随土地一起转移。
地权买卖过程中形成的官私契约通称卖契（民国时期有一种官方统一制定的契约称买契）。这是地契中数量最多也最重要的一种，实际上，它也是地权证书中最重要的一种。对卖契的研究是迄今为止土地买卖问题中研究最充分的课题，我们上面谈到的习俗的制约、土地买卖的规模、成因、中人制度等问题，许多内容都出自形形色色的卖契，这里只对流行于近代华北的各种卖（买）契作扼要的介绍。
卖契有白契、红契、草契、推契、典契等不同名目，它们不仅说明了土地买卖的一般过程，有时也体现了土地市场的一些特性。
（1） 白契
在清代，民间田土买卖成立后，由卖方书立卖契，交买方收执，即为白契。白契没有固定格式，根据各地习俗而定。其内容一般包括买卖双方姓名、中人姓名、卖地原因、土地类别、坐落位置、四至、面积和价格，有时要写明田赋数量，如土地上有树木之类也需写上。白契由买主保存，即可作为土地所有权证书，但白契完全是民间契约，一旦发生田土纠纷，白契不受法律保护。在各种买卖契约中，白契是相当常见的一种，更明确的说，除下文所述红契和官府统一印制的买（典）契外，其他各种契约都与白契相似，即为民间手书，没有官方正式承认。尽管如此，这些契约却成为公认的地权证书。这种情况一方面固然说明近代华北的土地市场尚不够规范，缺乏明确的法律程序作保证，但另一方面却也暗示出土地买卖的普遍性和地权关系的简单明确，买卖双方都确认交易不会受到他人的破坏和干扰，不会产生意外的纠纷，能够被周围有关的人承认——只有在这种情况下，他们才不必到官府备案。这也可以说是习俗的力量，习俗承认白契，承认不经过官方备案的交易的合法性，这种习俗对土地市场的发展起的应该是促进而不是阻碍作用。
（2） 红契
按照清政府规定，民间土地买卖成交后，买主应执白契到县政府有关部门交纳土地交易税，并办理田赋更名手续，叫做税契。税契之后，县政府在白契上加盖公章，粘贴契尾，这样一张地契就成为红契。红契具有完整的法律效力。契尾是一种官方文书，由各省布政使司刻印编号，发给各州县政府使用。契尾分前后两半幅，前半幅详书业户（买主）姓名，土地亩数，价银，税银，年月日。后半幅于空白处预盖官印，税契时书写县名、价银、税银。价银和税银用大字填写，然后骑字裁开，前半幅粘于白契之后，所以称契尾，后半幅由县府按季度汇总交送布政司。清代另有一种红契，是由官府统一印就契纸，买主持白契办理税契手续时由官府发给，填写后用印。
民国成立以后，土地买卖的制度渐趋完善，出现了官方统一印制的买契。买契印成表格形式，由买主一栏栏填写，栏目依次为：买主姓名、新树粮名、不动产种类、坐落、面积、四至、卖价、应纳税额、卖主姓名、原有粮名、原契张数、原纳粮额、推收粮额、推收年月日、立契年月日。最后是卖主、买主、监证人签押[1] 。
（3） 草契
草契顾名思义是一种非正式契约，但在华北不同时代和不同地区，草契有不同的含义。
有些地方交易双方大体谈定后，立一张草契，又称草约，待成交时再立正式契约。这种草契相当于意向书，只有草契而未立正式契约时，买卖双方随时可以毁约。
有些地方习惯，卖主欲出售地产时，先立一张草契，内容大致为立契人某某，凭中人某某说合，将地一段若干亩，价银若干，售与某人。这张草契上有立契人和中人的姓名，但不必签名画押，地亩只写大致数目，不写具体坐落和四至，价银是个虚价，比市价要高，买主的名字空白。草契立好后，交给中人，由中人持草契去寻找买主，若有人有意购买，再与中人讨价还价，成交价通常低于草契上的价格。这类草契起着销售委托书的作用，它的另一个作用是，一旦有人接下草契，便等于定下了这块地，别人不能再与之争买，当然，在此之前，必定先经过了一番讨价还价。
有些地方的草契与白契具有同等作用，即交易完成后由卖方书立，交买方收执，作为土地所有权证书。这种草契实际上是白契的一个别称。
民国时期也出现了官方统一印制的草契，由县政府按财政厅颁布的格式印刷编号，交给各区的田房交易监证人，买卖田房时要先在监证人处购草契，由监证人监督填写并盖章。草契成立后，买主持草契于六个月内至县政府纳税，再由县政府发给正式买契。草契和买契都由县政府印制，但格式不相同，草契相当于卖契，格式与民间手写的卖契大体一致。也就是说，草契以卖主为主体，买契以买主为主体。草契证明的是交易过程，买契证明的是土地的产权。
（4） 推契
推契又有退契、兑契、过契、认契等不同名目，用于普通民有地之外的地权转移。在《中国农村惯行调查》一书中，收有大量地契资料，其中采用推契名目的有官租地、老租地、匠役地等；采用退契名目的有旗钱粮地、老租地、军地等；兑契有揽圈地、老租地等；过契有钱粮地、老租地、船差地等；认契有旗租地等。这里，匠役地应是官有地，旗钱粮地、钱粮地、旗租地、揽圈地、军地、船差地等都是旗地，老租地根据契约内容判断，有旗地、也有庙产(如白云观和东黄寺)，官租地可能指八项旗租地。可见退、推、过等等不同名目并无大的区别，都可以用于官地、旗地和庙产的地权转移，有时甚至在同一契约中使用不同字眼，如开头写“立推契人某某”，最后却写“立兑契为证”之类。
需要说明的是，使用这类契约的地权转移不是由法定的田主进行。如官地发卖，是由政府颁发执照，寺庙出售寺地立卖契，旗人之间的土地买卖，也立卖契。推契中的卖主，一般是土地的实际管种人，推、退等字眼，在华北以外的很多地方都用于永佃权和田面权的转移。
但在华北，这几类契约中的地权转移又和永佃权以及一田二主情况下的田面权转移有所不同。首先，从不动产名称上看，田面权在各地有田亩、田皮、田脚、客田、赔田、粪土田、小业等等不同名称，在田面权的买卖契约上都要注明 ，而华北近代的推契中，只有土地种类的分别，没有上述代表田面权的名词，在前述各种官、旗、寺地名称前面，有时加以祖遗、自置等字眼，如祖遗老租地、祖遗匠役地、自置旗租地、自分祖遗地、受分地等等。第二，在涉及买主时，田面权转移契约中通常写“退与某人管种”或“任凭买主管种输租”等等，而华北的推契中，绝大部分写“推（或退、兑……）与某人名下永远为业，任凭置主自便，不与卖主相干”之类文字，有时且不用推、退等字眼，直接写“卖”与某人。第三，从土地价格上看，同一时期的推契地价与卖契地价大致持平。第四，从契约的格式看，推契与卖契完全一致，推契中所有的“推”字都可直接用“卖”字代替，而据学者研究，在田底田面权分离的情形下，田底权契约的格式和卖契相同，田面权出卖契约的格式与一般卖契则有明显分别 。至于田底田面权没有完全分离条件下永佃权的转移，一般都立转佃、推佃契约，与推契的内容格式都有分别。凡此种种，说明华北地区绝大部分推契代表的是土地所有权的买卖，实际属于卖契的一种，当然也不能完全排除永佃权和田面买卖的可能性。
既是土地买卖，何以不立卖契立推契，这是由于官地和旗地在法律上不允许任意买卖，立推契则可以避免触犯法律。其间又分三种情形：一是某些官地清代已经转化为民田，其所有关系与民田无异，用推契只是由于土地有官田的名目而已。二是旗人将旗地出售给汉族农民(有时是出售给自己的佃户)在清代大部分时间中都是违法的，庄头、奴仆、佃户盗卖旗地更不必说，用推契在名义上不是买卖，起到了规避法律的作用。这些旗地转移到汉族农民之手后，只要旗地名目不变，地权再度转移时仍要使用推契。第三种情形是旗地在佃户之间的转移，这种情形较为复杂，一方面，买卖双方都知道土地是旗地，承认应该缴纳旗租，有些推契上还要列明旗租数额，另一方面，双方又都认为是在进行土地买卖，而非永佃权或田面权的转移。出现这种矛盾，其原因是部分旗地的佃户把土地看做自己的产业，视旗租为略高于民田科则的赋税，而这种观念也得到周围人的认同。至于寺田，从《中国农村惯行调查》中所收的几份推契看，永佃权转移的可能性比较大。
除官地、旗地外，有些地方普通民有地的买卖似乎也用推契，如《民商事习惯调查录》记载：“望都县卖地多写退地文契，与清苑写立推契相同，均为买卖地亩之证物，仅形式上退地推地之标明。” 《中国农村惯行调查》中所收推契，有些所记土地种类为“祖遗地”、“自置地”等等，并无官地或旗地的痕迹，用推契代卖契似乎成为一种习俗。不过，这种习俗仅见于河北省，河南山东均无，而清代华北的旗地集中于河北省，可见这种习俗与旗地的买卖还是有一定关系的，估计某些推契虽未标明是旗地，而实际上仍是旗地买卖，另一种可能是，某地旗地较多，形成了使用推契的习惯，进而影响到了民地。
（5） 典契
土地典当时所立契约即为典契，有些地方又称当契。典契的格式与卖契大体相同，只在最后写明回赎方式。典地回赎，有钱到回赎，期满回赎，秋后回赎等等，在典契上一般都要注明。有些典契上尚要注明钱无利息，地无租价，少数典契上要写明典当期间田赋由哪一方交纳。不过，这些都是民间手写典契的内容，民国成立后，由政府统一印制的典契，分典当田房草契和正式典契两种，正式典契亦与前述买契相似，采用表格形式，栏目名称依次为承典人姓名、不动产种类、坐落、面积、四至、价值、典价、出典年限、应纳税额、原契张数、立契年月日、出典人和监证人签押，价值一栏通常可不填，回赎方式则不再列入契约内容 。
除上述几种契约外，还有两种特殊的地契需要提一下，一是补契，如原地契遗失，田主邀集本族、田邻、村长或里正作证，即可立一补契。与其他契约具有同等效力。二是老契，老契并不是一种单独的契约形式，而是土地买卖时的一个术语，指的是卖主持有的原来的地契，如甲将一块土地卖给乙，甲立一张卖契交乙收执，乙再将这块土地卖给丙，甲所立卖契就成为老契，有些地方称作上手契、根契或契根。与此相对，本次买卖所立契称为新契。卖地时老契是否交给买主，各地习俗不一，不过，如分单、遗嘱、养老文书之类契约显然是不能作为老契交出的。如一张老契上的土地只出售一部分，或分别售给不同的买主，这张老契也无法交出。反之，有些农户的土地是通过多次购买积聚起来，有不止一张地契，再出卖时一次卖给一个买主，立一张新契，这些老契都可以交出，在这种情形下，新契上要注明随带老契若干张。
3、 税契与过割
中国传统社会中田赋是国家财政收入最主要的来源，清末民初，随着经济的发展，海关、工商等税收变得越来越重要，但田赋仍是各级财政收入的重要来源之一，地权转移直接影响到田赋的征收，同时，无论何种社会，土地都是一种重要的不动产，所以清政府和民国政府都制定了地权转移的制度，这些制度中最重要的环节就是税契和过割。
税契指民间土地交易成立后，到县政府有关部门纳税备案，在清代，纳税后由县府发给契尾粘贴于卖契之后，加盖官印，使白契成为红契。民国时期，纳税后由县政府填发正式的买契。经过税契过程后，这一笔交易为政府认可，得到法律的保护。
田赋是由田主交纳的，纳税人姓名称田粮花户，或称粮名，土地买卖成立后，买主代替卖主成为新的纳税人，应该在政府登记，改变花户或粮名名称，以便用自己的名义纳税，这一行为叫作过割。税契与过割本来应该是同一个过程，买主投税登记的同时，更改纳税人的姓名，民国时期县府统一印制的买契中，“原有粮名”和“新树粮名”两个项目，指的就是原纳税人和新纳税人。政府规定田房买卖成立后必须税契，一是为了征收交易税，再就是为了完成田粮过割手续，以便更好的控制田赋征收。买地人愿意到县府税契，一方面为了使产权得到保护，另一方面也是为了明确纳税关系，避免纠葛。
税契时所纳之税为不动产交易税。清前中期只对卖契征税，税率为田价的3％，清后期典契也开始征税，税率略有增长，到光绪34年（1908）以前，买契税率为3.6％，典契为1.8％。宣统元年（1909）开始加收契税，买契收税银九分，典契收六分，即买契税率增长到9％，典契增到6％ 。民国时期继续对买契和典契征税，各省税率不尽统一，如1929年通过的《河北省契税暂行章程》规定，买契征税6％，典契3％ ，而1933年河南省制订的征收契税章程规定买契征6％，典契征2％ 。
一般情形下，税契过割是订立土地契约时不可缺少的手续，但民间土地交易不税契者大有人在。不愿交税是一个原因，但却不是主要原因，直到1908年以前，不动产交易税的税率一直较低，负担有限，百姓难于承受的是很多杂项使费。如清代县政府的吏胥在业主税契时常常借机需索，以种种名目收取手续费，一次税契手续往往迁延多日。一些偏僻地区的农民进县城本就不易，更少与官府打交道，税契手续费钱费力费时，以致业主视投税为畏途。清代另一种弊病是银钱折算，如山东省征收田房契税时规定每京钱二千作价银一两，地价百千即折合价银50两，按3.6％的税，应收税银1.8两，吏胥收税时将银再折合成钱，却不按每两二千算，而是照当时市价折。清末山东省银钱比价一度达到一两换四千余文，1.8两税银折钱七千多文，地价百千本应收税三千六百文，无形中税收增加了一倍。到税率长到9％时，再照如此折算，则业主要付18％的契税，负担就相当沉重了 。
民国时期各项制度日趋严密，县府机构职有专责，程序明确，可以减少无端的拖延，但吏治未见清明，苛捐杂税又多，正税税率虽比清末略低，但清末加税不过几年时间，而且名目上是抵补他项税收不足，并非正式加税。与此前多年形成的3％的税率比，民国时期契税的税率等于翻了一番 ，且正税之外又有附加，如1929年《河北省契税暂行章程》明文规定，买契在6％的交易税外，附征0.6％的学费，典契附征0.3％。买典田地立草契时每张契纸收铜元10枚，立正式买典契时每张契纸征纸价五角，再加上付给监证人的佣金6％(此佣金监证人只得1％，余5％归县财政)，买主所付各种费用在地价的10％以上。这些都还只是省政府的规定，各县还可能另行加征其他附加税，这种情形下，业主逃避税契是完全可以理解的。业主不履行税契手续还有其他一些原因，如一些地方豪强倚仗权势，或奸猾之徒采用作弊手段隐匿田亩，逃避钱粮，买田后便不去税契。
不履行税契过割手续还有一个相当常见的理由，即产权关系简单清楚，买卖成交顺利，买主有把握不会发生争产纠纷。所以在华北的各类地契中，白契成为相当重要的一种。仅立白契的交易，如非有意作弊规避钱粮，买主同样要代替卖主负起纳税的责任来。这种做法的直接后果是实际纳税人和在册登记的纳税人名称不一致。这种情形在明清两代相当常见，以至县政府负责征税的书吏成为一种世袭职务，因为他们手中掌握有地权和纳税人名称关系及其变动的全套资料。
综上所述，近代华北的土地买卖在法律和习惯上实际都不受制约，有比较自由的土地市场。五花八门的土地买卖成因、每一笔土地交易的零细、中间人不同的身份和作用，都表明土地买卖有着相当大的自由度。各种各样的土地所有权证书，特别是白契的广泛存在，在说明近代华北的土地市场不够规范的同时，也暗示出土地买卖的普遍性和地权关系的简单明确。土地典当、土地抵押和以典当、出租等名义表现出来的特殊土地买卖，可以视为地权转移的补充形式。至于税契和过割不能完整实行，加上白契和其他民间手写契约，在一定程度上意味着政府关于土地交易的法令和赋税征收的方式——这些本来都是最直接与土地交易相关并有可能对土地买卖形成制约的——在实际上都不能限制地权的转移。
注释
[1] 《中国农村惯行调查》第2卷，第191－192页。
参看杨国桢：《明清土地契约文书研究》人民出版社，1988，一书有关章节。
杨国桢：《明清土地契约文书研究》，第258页。
《民商事习惯调查录》，第29页。
《中国农村惯行调查》第3卷，第227－228页。
光绪《山东通志》卷83，杂税。
《中国农村惯行调查》第2卷，第435页。
民国22年（1933）《许昌县志》卷4，财政。
光绪《山东通志》卷83，杂税。
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