论文摘要 随着改革开放的深入发展以及计划生育的顺利实施，我国人口老龄化的情况也越来越突出，老年人的储蓄和收入也在逐步提升。然而，有关老人遗产的纷争也愈演愈烈。因此，我们在探讨如何完善养老制度的同时，还应该重视老年人在百年后的遗产处理问题以及保证他们遗嘱的合法性、真实性和完整性。老人在暮年如何规划、处理自己的遗产，如何维护家庭的团结和社会的和谐才能彰显出我们民族的群体智慧呢？本篇文章通过对案例的剖析，简要阐述一下关于遗产继承被转移登记的分析。
论文关键词 遗产继承 转移登记 违法 案例 剖析
遗产继承是一个大熔炉，从来都是街头巷尾被热议的话题，当然也是家庭矛盾的集聚点。如果说，一个家庭的家庭关系还能凑合度日，那么一旦发生遗产的继承问题，就一定会在这个家庭中掀起轩然大波，矛盾势必也会在瞬间被激化，导致家庭关系彻底破裂。所以遗产的处理问题不仅关系着家庭的和睦，更加关系着社会的稳定与和谐。有关房屋的遗产继承过户登记，是如今社会越演越烈的矛盾，我们应如何处理相关的问题？应怎样向有关部门进行求援？在以下文章中，我们就这个问题进行深入的探讨。
一、相关案例的解读
（一）案例概述
在1997年，牛某通过房改得到了他所在城市市中心的一套房屋，房改在计算工龄的时候，把牛某去世的妻子的年龄也计算在内，他的妻子去世于1992年，按照这所城市有关房改的一些规定，可以用遗属的工龄再加上已去世职工的相关工龄来核算相应的工龄折扣。在2001年的5月份，牛某和庄女士再婚，并于2003年7月1号立下遗嘱，当日还进行了相应的公证，并明确规定这所房屋的所有权由庄女士一个人来继承，与此同时，公证处还出具了相应的公证书。
于04年2月10号，牛某去世了。庄女士在这一年的3月1日，向该房屋所属权属登记部门申请了转移登记，并提供了相应的资料，相关部门在2004年3月16日为庄女士颁发了房产证。但是，在该年的8月，已故牛某的继子和继女因对该房的继承条例存有异议，于是向某市的区级人民法院就此事项提起诉讼。因为他们认为此房屋是其继父与其母亲的遗产，而庄女士对此房屋无权进行任何处置。
在2006年1月，该法院针对此事所作判决如下：牛某的继子与继女拥有该房产的一半继承权，而另一半由庄女士与牛某的继子和继女共同继承，并且这一半三人享有同等的继承权，与此同时，该法院也否定了该遗嘱的公证，认为其具有瑕疵，缺乏证明力。然而，庄女士又不服法院针对本案所作的判决，于是提起了上诉。
在2005年的5月中旬，庄女士将此房卖给了瞿先生，并进行了有关登记。在房屋转移登记的办理中，相关部门并没有收到任何个人或部门的限制文件，也就不知道该房其实存在纠纷。于是，一周后，登记部门就为瞿先生颁发了相关房产证。
2006年的8月14号，牛某的继子与继女向本市的人民法院提起了行政复议的申请，并要求对瞿先生所持有的房产证明进行撤销。法制办进行复议时，发现该房产的继承纠纷已经进入了二审程序。于是，在8月26号法制办中止了相关审理。
2006年12月，中级法院维持原判并驳回了庄女士的上诉申请。
06年12月，法制办恢复了相关的行政复议，07年1月公布了行政复议结果，内容如下：庄女士申请房屋产权转移时，由于公证处出具了有瑕疵的公证书，致使房产局为庄女士办理了不符合事实的转移登记，并且具体的行政行为违反了法律，所以房产局被限定在60天内重新做出行政行为。针对上述事实，房产局依据规定，将瞿先生有关房屋所有权的登记注销了。瞿先生收到行政复议结果后，向法院提起了行政诉讼。但法院维持了房产局所做出的行政行为，驳回了瞿先生的诉讼。目前，瞿先生正在向这市中级人民法院提起上诉。
（二）相关问题
1.牛某在进行房改时，他已逝的前妻对房改房是否拥有产权？
2.法院维持房产局撤销瞿先生房产证的决定是否正确？
3.瞿先生因房产证的撤销而带来的损失有谁承担？
4.如何体现对善意取得的不动产的保护？
二、相关案例分析
本案中争论的焦点主要有两个，分别是牛某亡妻是否拥有房改房的产权；瞿先生是否是诉讼中的善意第三人。我们必须理清它们之间的关系。现在，我们先来探讨牛某的亡妻是否拥有房屋的产权？
婚姻关系实际上就是身份关系的一种，随着牛某前妻的去世，他和亡妻的婚姻关系便已经终止，而他们之间的夫妻共同财产也是以牛某的前妻去世时为标准。《婚姻法》中明确指出，在婚姻关系存在期间，夫妻之间实际取得以及能够明确取得的所有财产收益，都是夫妻的共同财产。牛某所购买的房产是在他前妻去世前的共同财产，并且只是租用，只具有房屋的使用权，却没有房产的所有权。而在牛某的妻子去世之后，牛某才进行了房屋所有权的改取，这并不是其婚姻关系存在期间；其次，牛某在其妻子生前并未参加房改，因此，即使牛某参加房改时，使用了其亡妻的工龄进行了折扣，但也不满足“能够明确取得的所有财产收益”这条规定。所以说，牛某亡妻在生前的时候，既没有房屋的产权，也没有工龄折扣的取得权。而有关该市房改的一些政策，可以认为是国家对死者家属的关照，牛某亡妻工龄是否被计算在内都不会对牛某以及房改房原产权单位的相关合同买卖关系产生影响，只不过会影响房屋的售价而已。然而，不论房屋价钱的高低，都由牛某一人承担，因此，牛某所购房屋产权应被视为独立产权，他拥有其全部的处置权，牛某的亡妻不拥有该房的产权。
据上分析可知，此房产并不属于牛某与亡妻之间的共同财产，而属于牛某个人财产。根据相关规定可得，庄女士以及牛某的继子、继女在牛某遗产的继承权上是同等的。但根据《继承法》的相关规定，在遗嘱继承与法定继承并存下，应优先考虑遗嘱继承。因此，根据已被公证遗嘱，庄女士有权对该房屋进行转移登记申请，并取得相关的证明。当然，庄女士在拥有房屋的产权的同时，也拥有了房屋的处置权。所以，瞿先生可购买该房屋并进行房屋的转移登记，在这种情况下，房产局是可以为瞿先生核发相应房产证的。由此看来，庄女士在整个过程中并无过错，因此，她与牛某在公证处得到公证的公证书也同样应该具有法律效力。
（2）法院判决分析
在法院看来，庄女士在进行房屋的产权申请转移登记时的公证书却发生了问题，经过法院的终审，认定庄女士所提供的公证书具有瑕疵，并不具备证明的效力，就算后面进行了行政复议，但仍被认为这份证明书具有瑕疵，由于这个原因，造成了庄女士在进行申请登记时，属于申报不实。因此，庄女士的房屋产权被注销，在注销之后，该房产又恢复成牛某的遗产，这样一来就应由法定继承处理了。庄女士就丧失了对该房屋的独立处置权，庄女士与瞿先生签定的房屋买卖合同就因此存在了颇大的争议。由于庄女士的房屋产权被注销了，那么，瞿先生相关的房屋转移的登记也就不复存在了，这样有关瞿先生房屋的产权登记也就被注销了。
瞿先生对房产局所作出的决定不服，并提起诉讼后，人民法院维持原判这又是否正确呢？笔者认为，法院与房产局的职责不同，所以看待问题的角度也应该有所不同。房产局看待这个案例应结合有关房产的相关办法和条例，但是，法院应该结合我国的法律与规章制度，更加全面、更加综合的对此案件进行分析。第一，应该从怎样维护当事人的合法权益以及交易安全等方面进行考虑。瞿先生向庄女士购买该房屋，在庄女士已经证明自己进行了房屋的转移登记而且还拥有该房的房产证的情况下，瞿先生是有充分的理由相信这次交易是安全且可靠的。依据《物权法》106条的规定，除非是作为行政诉讼第三人的庄女士以及牛某的继子、继女有证据证明瞿先生在购买房屋时并不是善意的，除此之外，瞿先生就应该能够取得此房屋的产权。这样说来，法院的判决就是不正确的。
不过，瞿先生因为房产证被撤销而引起的损失又应该由谁来负责呢？在此次交易过程中瞿先生并没有什么过错，他有理由相信交易的合法性。就如前面所说，此次交易中出现的最主要问题就是庄女士所出示的公证书，由于她的申报材料与实际不符，因此登记单位才做出了错误的登记。据新的《物权法》规定，如果当事人所提供的登记所用的材料存在不真实的情况，那么由此而给他人带来的损失，应由当事人自己承担。但是如果是由于登记的错误而给他人带来的损失就应由登记的机构来进行赔偿，并且在登记机构赔偿以后，仍可以向这个错误登记的造成者追偿。所以，瞿先生不但可以向登记机构索偿，还可以向庄女士要求赔偿，并且就算登记机构在此之前进行了赔偿，那么也应该向庄女士追偿。
如今，在房地产交易异常活跃的情况下，维持社会主义市场的经济秩序及交易安全，并明确物产的归属地，使该产权的权力人得到应有的保护。当然，不仅是房屋产权的转移继承容易造成纠纷，其他的财产转让也很容易出现相似的问题。比如说，房屋产权登记在了夫妻一方的名下，并且单方进行了房屋处理，另一方却毫不知情，这样也非常容易引起纷争。因此，法院在对此类案件进行审理的时候，就应该要求和案件具有厉害关系的人物，提供受让方并非善意取得的相关证据。如果在证据不明确的时候，就应严格的按照《物权法》106条的规定来执行，判处已经登记的受让方获取房屋的产权，维持有关机关正确的行政行为，判决情况应由登记机关在登记薄上予以记载。
补充说明：
1.此案例之所以会出现后面的行政诉讼和行政复议，是由于牛某的继子与继女在向人民法院提起有关继承权的诉讼时，根本没有提出查封诉争房产的申请要求。所以说，我们应该使法规、法律的教育及宣传得到加强，并以此节约相关的诉讼成本。
2.有关牛某继子与继女的权利救济。在保护了瞿先生这个善意第三者的权益后，牛某继子、继女的继承权就会受到损害，而他们的损失应该由庄女士进行赔偿。
三、结语
遗产应该具有财产性。首先，人身义务和人身权力都不能通过继承而转给继承人。其次，法律明确规定不能够转让给他人的以及与人身有密切关联的财产性权力，不能够被视为遗产。遗产应该包括的是被继承人在死亡时遗留下来的财产义务和财产权利。也就是说，公民死亡之时留下的财产权即为遗产。当然，生前应该承担但未履行的财产义务也是遗产。因此，我们必须正确划分遗产的范畴，适当地处理遗产继承的转移登记。这样不仅有利于家庭的和睦，更加有利于社会的和谐。
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