房地产市场发展趋势研究

　　摘要：广西房地产市场在过去几十年时间中经历了长期的增长与发展，房地产规模不断扩大，房价长期增长，房地产行业对广西经济的增长做出了较大贡献。2020年疫情的暴发给广西房地产市场带来了较大的不确定性，笔者在分析广西房地产市场供求的基础上，对货币供应量、房地产调控政策、人口等影响因素进行了讨论，认为广西房地产市场的调整阶段已经来临，该阶段市场会出现房屋有效供给增加、价格稳中趋降、开发商兼并整合等特点，并对此提出相应的对策建议。

　　关键词：广西；　房地产；　疫情　；供求分析

　　房地产是我国的重要支柱产业之一，与我国经济的健康发展息息相关。同时，房地产业的健康与否也是跟我国广大人民群众密切相关的重大民生问题，人民群众是否住有所居，直接影响着社会的稳定与和谐。广西房地产市场在过去几十年时间中经历了长期的增长与发展，房地产规模不断扩大，房价长期增长。房地产行业对广西经济的增长做出了较大贡献，但在快速增长过程中也存在着一定问题。房地产市场通过银行信贷与整个金融系统联系紧密，房地产市场如果出现剧烈波动，将会严重影响整个金融系统的资产质量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了新冠病毒的侵扰，疫情给各行各业带来了较大冲击。房地产行业高度依赖的金融环境也发生了重大变化，西方大国大量印钞的行为更带来了外部的不确定性。在这样的情况下，明确广西房地产行业的发展趋势与风险，对广西经济持续健康发展和社会大局稳定具有重要意义。

　　一、广西房地产市场的发展现状分析

　　（一）广西房地产市场的供给分析

　　衡量房地产市场供给一般可以用房屋施工面积和房屋竣工面积两个指标来表示，前者表示目前正在施工的项目面积，可用此指标估计未来两年左右即将上市的房屋面积，竣工面积是当年已经完成的项目面积，反映的是当年的房产供应量。从2012年起至今，广西房地产的供应量经历了长期快速的增长，如图1所示，年施工面积从2012年的11846.86万平方米增长到了2020年的23779.14万平方米，供应量出现了翻倍式增长。其中2016年以后的各年份是广西房地产市场供给快速增长的时期，2018年和2019年两年的增长率更分别达到了12%和19%。即使面对疫情冲击，2020年广西房地产的年施工面积同比增长率也达到了7%。在年竣工面积方面，广西每年的数据围绕着1400万平方米为中轴进行波动，2012年是最高值，达1956.57万平方米。2020年虽然受到疫情影响，竣工面积也未见明显减少，为1561.89万平方米，处于一个相对稳定的状态。在正常情况下，年施工面积出现快速增长，未来两年左右的竣工面积也应出现类似增长。但广西过去的数据却反映不出这个规律。究其原因，是房地产市场长期繁荣下房地产开发商的惜售行为，大量项目的开发期被大幅延长。

　　（二）广西房地产市场的需求分析

　　广西房地产市场的需求情况可以通过广西居民的购买能力和购买意愿两方面来进行分析，只有同时具备购买能力和购买意愿，才能转化成真实的购买力。购买意愿是购房者的一种主观心理感受，一般很难用数据进行衡量。在这里，可从历年广西房地产市场的销售情况来大致了解广西房地产市场的真实购买情况，从收入与房价的比率情况来反映居民的购买能力，从而可以倒推出广西居民的购买意愿。广西房地产的销售情况大致可分为三个阶段，如图2所示，第一阶段是2012年到2014年间，是广西房地产市场温和发展的阶段，该阶段每年的销售面积从2012年的2759.26万平方米增长到了2014年的3156.55万平方米，增长率均在10%以下。第二阶段是2015年至2018年间，该阶段是广西房地产市场的繁荣发展期，年销售面积从2015年的3523.41万平方米增长到了2018年的6212.9万平方米，增长率均在10%以上，其中2017年和2018年增长率更分别达到了22%和20%。这期间的房价也是快速上升，2017年的房屋均价涨幅达到了11%。第三阶段是2019年至今，销售面积的增长率开始大幅下降，2019年增长率为8%，2020年受疫情影响，前11个月甚至出现了增长率为-1%的情况。对于广西居民的购房能力，可以用广西城镇居民人均可支配收入/商品房销售均价这一比率来进行反映。该指标越高，说明居民的购房能力越强；该指标越低，说明居民的购房能力越弱。从图3所示的数据来看，该指标从2012年以来围绕5.3左右上下波动。2015年的数据增长速度较快，原因在于该年广西城镇居民人均可支配收入增幅较大，2017年出现明显下降，是由于该年房屋均价大涨11%，导致居民的购买能力减弱。从该数据也可以发现疫情发生后，2020年广西居民的购买能力上升了，但市场的真实销售面积情况却出现下降，这从侧面反映出广西居民的购房意愿实际上是减弱了。购买意愿降低的原因大致有两点：一是广西房地产在经历2015年至2018年高速发展后，房地产市场回归常态的正常调整，二是疫情冲击带来的不确定性使人们的购房意愿降低。

　　二、影响广西房地产市场的因素分析

　　（一）货币供应量

　　房地产是高度依赖金融体系的行业，房地产的开发与供应需要银行的贷款支持，居民的购房行为也离不开银行的按揭贷款。所以国家宏观层面的货币供应将影响包括广西在内的全国所有区域的房地产市场。2017年前，我国M2增速普遍处于10%以上的比率。2017年后，央行开始逐步收紧流动性，该年第二季度M2同比增速开始出现个位数为9.1%。广西房地产过去一段时间的繁荣发展与我国增量货币大量流入房地产市场的现象是分不开的。央行收紧流动性后的一年左右时间，广西房地产市场也在2019年迎来了调整阶段。2020年受疫情的影响，世界各国都采取了较为宽松的货币政策，在此大环境下，我国2020年M2增速也达到10.1%。从往年的经验来看，在政府对房地产市场调控政策不变的情况下，快速的货币增长会刺激房地产市场的繁荣，但这都建立在调控政策不变的前提下。疫情期间增发的大量货币能否流入房地产市场，还有待对政策层面的分析。

　　（二）政策因素

　　自从我国政府提出“房住不炒”的理念以来，政府一直在坚持对房地产市场进行调控，意图能在不引起系统性风险的情况下将房地产市场引导至一个健康发展的局面。因为房地产行业的重要性以及与金融行业的高度相关联性，长期以来很多观点都倾向于认为国家不太可能采取过于严厉的调控政策。这种观点实质上是一种“大而不倒”的思想，存在着一定误导性。从2020年国家出台的调控新政来看，对于房地产市场的调控政策是更趋严厉。2020年具有划时代意义的调控政策大致有两个：一是出台了房企融资“三道红线”新规；二是大型商业银行新增涉房贷款占比不得超过30%。所谓“三道红线”即指下面三种情况：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。如果房企出现了以上三种情况中的一种，则该房地产开发商的有息负债规模年增长率不得超过15%；若出现了其中两种情况，则该开发商的有息负债规模年增长率不得超过5%；若三种情况全部越线，则有息负债规模不能增加。这对于高度依赖银行贷款、资产负债率普遍偏高的房地产开发企业来说无疑是十分严厉的调控政策。

　　（三）人口因素

　　人口因素也是影响房地产市场的重要因素之一，一般认为，人口净流入的城市与区域会有更多的购房需求，人口净流出的区域购房需求则相对较弱。广西作为西部地区省份，经济与东南沿海一带存在着较大差距，常住人口的增速与一线城市与地区相比较慢。因此，从总体购房需求来看，广西房地产市场的吸引力比不上经济发达地区。同时，广西区域内的各城市之间的常住人口增速也存在着一定差异。2019年，广西总体的常住人口增速为0.69%，高于这个数值的城市有三个，分别是南宁（1.25%）、柳州（0.9%）、北海（1.23%），这三个城市的常住人口增速普遍高于广西其他城市，这也在一定程度上显示了这三个城市的房地产市场需求会大于广西其他城市。从房屋均价来看，这三个城市的价格的确相对较高。

　　三、广西房地产市场的发展趋势分析

　　（一）房屋有效供给增加、价格稳中趋降

　　疫情期间我国出于国民经济发展大局考虑印发了大量货币，但在目前政府“房住不炒”大基调下，银行贷款在房地产领域的扩张规模受到了较大限制。因此，2020年印发的货币进入房地产领域的数量是有限的。“三道红线”政策的实施和新增涉房贷款30%的上限，看似是减少了银行信贷资金的供给从而减少房地产供给，但实质上却会增加有效房屋供给，其调控的核心直指房地产开发商的“囤地行为”。从前文的分析中，往年银行贷款给房地产开发商的资金并没有形成真正的有效供给，表现就在于从2012年至今，每年的竣工面积都维持在一个比较稳定的水平，大量新增贷款实质上是为开发商的“囤地行为”提供了资金支持。要切实增加有效供给，就必须针对该行为进行调控。而两项政策的出台，一方面是不再为房地产商的囤地提供资金支持；另一方面，在银行贷款资金支持受限的情况下，房地产开发商为了解决资金链紧缺的问题，势必会将手头上的已有项目加紧建设与销售、加快资金的回笼，从而形成有效供给。在这样的情况下，预计广西房地产市场的供应量会得到明显增加，房屋的均价会在一定程度上下降。房价的下降将是温和的，不会形成急剧下跌的局面，因为本轮下降实质是房地产开发商的“降价促销”行为，将带来房地产市场“以价促量”的流动性。

　　（二）现有开发商的兼并整合

　　在银行资金渠道受限的情况下，部分开发商可能会出现资金流极为紧张的情况，不排除少数开发商会面临破产清算的不利局面。在这样的大环境下，整个房地产行业的兼并与整合行为将呈现出较过去更频繁的特点。负债率低、实力强的企业在这个阶段掌握更多的主动权，负债率高、实力较弱的企业则会面临较为被动的情况。少数往年过度扩张、资金链风险较大的企业若无法解决资金链问题，也无法做出科学的重组方案，将面临最后的清算。各房地产开发企业在目前银行资金收紧的情况下，会有一部分被兼并，有一部分被清算，最后留存下来的开发商数量较现在相对减少，实力会更强，行业的集中度会得到加强。相关资料显示，2020年广西已经出现了部分知名本土开发商因现金流紧张而不得不出售自己股权的情况。在未来房地产行业去杠杆基调不变的形势下，广西房地产行业将会出现更多兼并整合案例。在这样的大趋势下，房地产开发企业一味融资拿地的激进经营方式将受到考验，企业的风险控制将会成为广西房地产开发企业实现持续健康发展需要考虑的重要问题。

　　（三）市场内部差异化较明显

　　广西房地产市场的火热与繁荣阶段已经过去，从2019年开始，房地产市场已经进入了调整阶段。由于疫情冲击带来了许多不确定性，广西房地产市场短期不太可能再出现2015年至2018年间的繁荣景象。在调整阶段中，广西房地产市场不同的细分类型会呈现较明显的差异。一方面，广西各城市的房地产市场会表现出不同的特点。常住人口增速较快、人口净流入的城市的房地产市场会有更多的有效需求，与其他城市比较会呈现相对繁荣的局面。具体来说，南宁、柳州、北海的房地产市场的价格会较为抗跌，成交量相对其他市场也会更大。此外，部分城市目前虽然在人口净流入方面没有太大优势，但因为得到政府在政策方面的重点支持，也会具备较大的潜力。如作为广西北部湾经济区重点发展的港口城市之一的防城港市，在各项政策的大力支持下，随着当地经济的不断发展壮大，该市的房地产市场也会进一步扩大。另一方面，广西一手房与二手房市场表现也会呈现出较大差异。购房者在购房时一般都偏好一手房市场，这在往年的市场中都有明显的表现，在广西房地产市场进入调整阶段的情况下，这种偏好会导致更明显的市场差异。老旧的二手房因为在楼盘配套设施等方面比不上新上市的楼盘，成交量与成交价格将会明显弱于一手房，而在楼市调整阶段，投资性需求的大量减少也会使二手房面临挂牌后难以成交的局面。

　　四、政策建议

　　（一）建立房地产市场的风险预警体系

　　广西房地产市场目前已经进入调整阶段，调整的深度可能会让部分风险控制不到位的房地产开发商面临剧痛。少数开发商在这样的大环境下也可能面临清算的不利局面。不可否认的是，房地产行业长期以来与银行系统已经交织在一起，在调整阶段中如果出现大量房地产企业破产的情况，将会给广西的金融体系带来较大冲击。出于谨慎考虑，有必要对广西房地产市场建立风险预警体系，形成对房地产企业的资产、负债、现金流量、销售情况等方面及时详细的定期报告制度，对房地产行业的风险进行及时披露，防患于未然。

　　（二）加强房地产企业的现金流量管理

　　在银行贷款受限的情况下，资金链的安全性将会成为广西房地产开发企业需要重点考虑的问题。如何保证整个企业的现金流量整体充裕直接关系着企业的生死存亡。在这样的背景下，房地产开发企业需要树立科学的经营理念，不能过度依赖负债进行盲目扩张，同时也不能过于激进地高价拿地。同时，加快企业存货房屋的销售与资金的回笼对于企业资金链条的完整与安全具有重大意义。通过建立科学的资金管理体系，能有效保证房地产开发企业在目前阶段的经营持续性不被打断。

　　（三）引导科学的购房需求

　　面对广西房地产市场的调整，刚需性的购房者和投资性的购房者都要树立更为理性的购房观念，不能用繁荣阶段房地产市场的暴涨思维来指导当前的购房决策。房地产行业是周期持续时间较长的行业，当行业处于繁荣阶段时，持续的时间会较长，然而一旦调整阶段来临，短期内再次步入繁荣的可能性较低。对于投资性的购房需求，我们应当用长期的眼光来看待目前的调整，避免因短期的冲动购买行为而陷入个人债务困境的不利局面。此外，对于刚需性的购房需求，购房者应综合考虑所处区域、周边配套设施等因素，避免买房后因周边设施缺乏而出现对所购房产不满意的情况。

　　参考文献：

　　［1］黄开展.广西房地产发展现状分析——基于金融风险［J］.营销界，2019（46）：159-160.

　　［2］丁少玲，余丽媛.广西房地产市场发展趋势研究［J］.统计与管理，2019（09）：9-12.

　　［3］黎秋华.广西房地产泡沫测度研究——基于AHP法［J］.时代金融，2019（25）：46-50.

　　作者：冯宇 陈婉霞