关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税
近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。
1.房地产是“不完全商品”
商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。wWW.lunwen.net.cn
2.房价不是“供需”决定的
房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？
日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本gdp跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。
美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？
2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？
在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。
以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。
3.房价上涨的社会因素
房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：
（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，gdp增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。
中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。
政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。
举例。2010年3月15日，全国“两会”刚结束的第二天，北京市一天就产生了三个“地王”。2010年3月17日《上海证券报》报道：“地王”周边二手房价跟风飙涨，最高涨幅达40%。
在这个案例中，增加了土地供应，房价反而上涨。可见，房价不是取决于供需，而是取决于人们的预期和投机炒作。中国各大开发商无不大量囤地，就是预期“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价怪圈会继续循环。大量案例也已经证明：开发得越慢，利润就会越高。
市场经济是“零和博弈”，有人多拿了钱，有人就要多出钱。所以房价高涨必然会缔造出许多房奴。
4.房地产危机的主要原因
1985年广场协议迫使日元升值，日本出口受阻。企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润30%，这是当年企业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。
1984年中英联合声明公布至1997年香港回归，香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在1997年爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。
美国人不炒房地产，但炒房贷。2008年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。
上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。
这说明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。
中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。
5.“涨价归公”与“涨价归私”
“涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。反之，为“涨价归私”。
世界上大多数国家都开征了资本利得税（capitalgainstax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团转，而股东所得却是“不劳而获”——坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。
韩国转让“第3处房产”的资本利得税率为60%且不管持有期多长。剩下的40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。
韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为2%，豪宅为10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为0.15%～0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为1%～4%。
越南2009年以前没有资本利得税。2007年1月越南加入了wto，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。2008年，越南楼市和股市下挫达60%，全年通胀率达23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009年1月1日起，越南实行了新的《个人所得税法》；个人所得税从原来的4项增加到了10项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。
目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税法律，炒楼炒股无税。2010年，香港和新加坡都只好通过提高印花税来打击炒房，抑制房价上涨。
6.中国的土地增值税
中国房地产的“资本利得税”称之为“土地增值税”。
1994年国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
但是，该条例的立法质量实在不敢苟同，实际征收率很低。特别是，连税局自己都搞不清楚怎样能够计算出二手房的“土地增值”，无以征收二手房的土地增值税，以致炒房无税，炒房情况越来越严重。
台湾也有土地增值税。1930年公布的《中华民国土地法》首次规定了土地增值税，当时最高税率达100%，这完全体现了孙中山的“涨价归公”理想。1946年公布的《中华民国宪法》第143条第3款规定：“土地价值非因施以劳力资本而增加者，应由国家征收土地增值税，归人民共享之。”
台湾对房屋及其土地，分别课征“房屋税”和“地价税”，这称之为“分离课税制”；而大多数国家都将房屋及其土地视为一个整体“不动产”，课征不动产财产税。
台湾各县（市）地方政府需要依法公布辖区内每一块登记土地的评估价格：
（1）每三年公布一次各地块的“公告地价”。用于按年课征地价税。
（2）每一年公布一次各地块的“公告土地现值”。主要用于：一是作为房地产转让或设定典权时用于课征土地增值税；二是计算征地补偿。征地补偿一般要“加成”，例如“加四成”意指征地价格要比公告土地现值增加40%。具体的征地加成数据，由各县（市）政府同时公告之。
台湾有“一地三价”之说：市场地价，公告地价，公告土地现值。2010年，台湾公告地价平均为市场地价的21.96%，公告土地现值平均为市场地价的79.29%。
在台湾，土地增值税是地方政府税收的第一大税。2000年，土地增值税约占地方政府税收的36%，2008年约占23%。台湾的房屋买卖，不管是新房还是二手房，都要课征土地增值税。一般计算公式为：
土地增值＝卖出时土地现值－买入时土地现值×物价指数－可扣除费用
土地增值税＝土地增值×适用税率
可扣除费用包括：.改良土地费用，工程受益费，土地重划负担费用。二手房一般没有这些费用。
台湾民众可以登录政府网站，输入地块编号，自由查阅公告地价、公告土地现值，以及物价指数。
如果房屋买卖是在同一年度内进行的，由于政府一年只公布一次公告土地现值，故土地增值为“0”，因而无须缴纳土地增值税，所以台湾有“短炒”现象。据报道，当局准备以“暴利税”堵塞这个漏洞：转让持有2年以内的非自用住宅时，须缴纳10%～15％的特别税。
历史上，许多国家都开征过土地增值税，现在大都已经改征资本利得税。这可能是因为，人们比较容易接受“房屋增值=资本利得”的概念，但房屋增值其实就是土地增值。目前，世界上大概只剩下海峡两岸还在采用“土地增值税”。
台湾土地增值税采用累进制，历年最高税率如下示：
台湾土地增值税的最高税率
年1954年1964年1977年2005年至今
最高税率90%80%60%40%
由上表可见，台湾土地增值税的最高税率越来越低。在工业化和城市化进程中，房屋需求量较大，此时必须“涨价归公”以防投机炒卖，所以税率很高。房屋供过于求之后，特别是进入了“后城市化”时代，税率应该调低，以刺激房地产市场；所谓“涨价归公”也就变成了一部分归公，一部分归私。
目前大陆正处于城市化高速进程中，此时应该“涨价归公”，否则将会出现许多问题。
7.资本利得税与所得税的关系
资本利得税的课征有二种情况:
（1）资本利得税已经包含了所得税在内。例如，台湾征收土地增值税之后，不再征收所得税。
（2）资本利得税不包含所得税在内。例如，大陆征收土地增值税之后，还要再征收所得税。
大多数国家的资本利得税都包含了所得税，甚至直接称为“所得税”，例如，“利息所得税”其实就是一种资本利得税。资本利得税不得扣除利息，因为投资者应该自负投资的利息。
8.“财产性收入”与“不劳而获”
2007年10月，十七大提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。当时成为新闻热点。
但是，“财产性收入”不是从天上掉下来的，其实质是社会创造的财产增值。所谓“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，就是创造条件，例如炒房免税，将社会创造的财产增值归于“不劳而获”的私人，从而“涨价归私”，“让一部分人先富起来”。
9.完善土地增值税的建议
中国目前征收土地增值税的情况不如人意，其原因在于计税办法太复杂，漏洞太多，争议太大，特别是转让二手房无法计税。
9.1二手房的计税方法
建议转让二手房的土地增值税的计税公式如下：
土地增值税＝（卖出价－买入价×物价指数）×适用税率
上述公式其实是认为：土地增值＝房屋增值＝社会共同创造的价值
适用税率宜采用“保有时间累退制”：房屋保有期越长，保有成本就越高，适用税率就应该越低。例如规定，保有期２年以内的税率为60%，保有期2～４年的税率为50%，如此等等。但转让第三处或第三处以上的房产，不管保有期多长，建议税率一律为60%。只要二手房市场没有了投机炒家，开发商的新房价格就会回归正常，因为此时开发商将面对百般挑剔的自住者，而不是“炒房团”。
取得和保有房屋的成本，例如契税、中介费、律师费、利息、管理费、维修费、财产税等等，均不应扣除。但如果房屋进行过二次装修，则应扣除“永久工程装修费”。由于核实装修费非常麻烦，有些装修项目的使用寿命还很短，以致税局难以实事求是，所以国外的新房一般都是“装修房”，罕见“毛坯房”。
所谓“限购令”和“限外令”，其实就是有选择地将社会创造的价值（土地增值）以“财产性收入”名义归于不劳而获的某些人，并进一步强化了户籍壁垒，人为制造出更多社会公平问题。
9.2“小产权房”合法化的建议
“小产权房”没有缴纳过“70年批租”，所以有关部门认为其违法。但法律并没有要求强制实行“批租制”。所以建议，审查合格后的“小产权房”应该合法化，确权颁证，并且：
（1）“小产权房”实行“年租制”，按年缴纳财产税（房产税）0.5%～1.5%。
（2）转让“小产权房”必须缴纳土地值税，计税办法如上节建议，保有期应从颁证之日起计。
据说，某市“小产权房”数量占住宅总量的40%。但为什么不可以在“涨价归公”的前提下，使“小产权房”合法化呢？同样的道理，只要房地产“涨价归公”，政府为什么不开放其他建房模式呢？
9.3减免土地增值税的建议
为了保障自住者的合理需求，例如小房换大房等，应该制定“以旧换新”的退税政策，例如：
（1）出售旧住宅时，应依法纳税，领取“缴纳土地增值税证明”。
（2）三年内，购买新住宅时，凭上述纳税证明退税。
夫妻之间，父母与子女之间，祖孙之间，兄弟姐妹之间，互赠住房应该免税，但以后转让这些“赠与房”时必须缴纳土地增值税，并且“买入价＝0”。此外，拆迁房应该免税；退休人士卖掉唯一住房换钱颐养天年时应该免税；重病者卖掉唯一住房换钱治病时应该免税。如此等等。
10.结束语
联合国《世界人权宣言》第13条第1款：“人人在各国境内有权自由迁徙和居住。”
联合国《公民权利和政治权利国际公约》第12条第1款：“合法处在一国领土内的每一个人在该领土内有权享受迁徙自由和选择住所的自由。”。中国政府已于1998年10月5日签署了这部具有强制性的国际公约，并多次宣布将实施该公约，但是，全国人民代表大会至今仍然没有批准该公约。
中国政府应该遵守国际承诺。地方政府也不应限制公民选择住所的自由，陷中央政府于不义。此外，商品房没有政府补贴，不应限购，这与限购保障房是两回事。
政府本应鼓励和帮助公民买房，以提高生活水平和增加“涨价归公”等税收，而不是反其道而行之，限制人民买房，以致不但减少了政府税收，还造成了一系列问题，这真是愚不可及。
如果继续坚持房地产“涨价归私”政策，其结果将不言而喻。
参考资料：
[1]日本东京都政府中文网站：东京的人口/
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