摘 要：
关键词： 目前，城市中的拆迁和城市建设融资问题是制约城市化进程的关键问题，各地都在进行探索和研究，不少地方也在实际工作中总结了一些经验，但也遇到了许多问题，我作为一名基层所的工作人员，长期在城市建设拆迁的第一线，深知城市建设拆迁的难度，现就结合目前的法律法规、城市发展现状及外地经验，谈自己的几点看法，供大家参考。 一是城市建设融资平台要多元化。 由于城市建设资金需求量较大，靠单一的融资平台是难以满足城市发展的需求，在实际运作中，做为城市运作主体城市所在地人民政府，可设立土地收购储备。城市投资公司、交通投资公司、水利投资公司等多家国有公司共同完成土地的前期开发及城市建设资金及融资。基本模式可将区位优势好、开发潜力大的土地由市政府协议出让给多家国有投资公司，土地用途设定为城镇混合（综合）用地，土地出让金由市政府财政部门解决，确保多家融资公司拥有合法的出让国有土地使用权，以土地前期开发（包括拆迁、土地补偿、附着物补偿、三通一平）作为城建项目，以土地使用权作为抵押贷款融资，融资的资金主要用于土地的前期开发，并由多家国有融资公司做为主体实施土地的前期开发，但必须明确规定，现阶段不准用房地产开发和其他建设。前期政府开发完成后，由市政府委托国土部门进行回购，回购后的土地国土部门依据规划用途再公开出让，公开出让的土地出让金优先用于偿还贷款，剩余的用于城市建设。这种融资平台的设立，既符合国家的法律法规，又给城市建设拓宽了资金来源，使政府经营城市更加顺畅。 二是城市建设实施开发拆迁主体合理化。 按照规定城市内的土地拆迁主体应是多元化的，只要依法取得拆迁许可，就可做为拆迁主体，但在城市建设融资方面，拆迁主体应由多家国有融资公司承担。按照拆迁管理文件的规定，申领拆迁许可需提交国有土地使用权批准文件、项目立项、规划许可等有关材料，但上述三个材料是制约国有公司不能做为拆迁人的主要障碍。借鉴外地做法应：首先由市政府对需纳入储备待开发的土地进行有关可行性讨论和研究后统一形成会议纪要，规划部门依据市政府会议纪要办理规划许可，规划许可的用途为储备土地；其次是依法据会议纪要、规划许可、申领项目立项，立项的项目内容是储备土地前期开发；最后由市政府将拟纳入储备土地用途设定为城镇混合用地，以协议方式出让给市多家国有融资公司。这样，解决了立项、规划许可、土地批准等三方面的实际运作问题。多家国有融资公司就可以申领拆迁许可，对拟纳入储备的土地进行前期拆迁开发，且拆迁主体合法。 三是拆迁运作程序规范化。 总结外地经验城市拆迁最好是属地拆迁。国有融资公司负责补偿金以及参与拆迁工作中特殊问题的研究处理，具体工作由市辖区所在地区政府或办事处及拆迁服务中心完成，为确保拆迁工作顺利进行，在拆迁工作开展前，应由拆迁主体、区政府、拆迁服务中心、评估机构共同对储备拆迁土地的前期开发补偿进行调查，初步概算后由拆迁主体与拆迁服务中心签订合同，由区政府及拆迁服务中心实施拆迁，拆迁补偿款项根据拆迁的进度分期拨付，待拆迁完成后，拆迁补偿费用据实拨付。拆迁过程中的特殊问题由拆迁人、区政府拆迁中心、评估机构共同会审，研究确定。拆迁人应按拆迁补偿总额的一定比例付给区政府办公经费、拆迁服务费、评估费。土地出让后的政府收益按一定比例返还拆迁主体单位，做为项目运作资金，确保融资单位发展的可持续性。 四是拆迁补偿与安置要科学化、合理化。 按照国家规定，结合目前实际，城市规划区内的土地上的房屋应按照市场比较法进行评估，拆迁安置应满足拆迁户有房住，最好是拆一换一，安置房的价格是参照二手房交易价格或被拆迁房屋市场评估的综合价来确定，拆迁户在得到安置房后最好剩余部分拆迁补偿款。确保被拆迁户生活、工作不受大的影响。为了拆迁顺利，使被拆迁户放心，最好在拆迁之前，按照城市规划总体布局拆迁区域内的安置房用地，提前建设，集中安置。针对安置房用地性质问题，建议无论国有土地上的被拆迁户，还是集体土地上的被拆迁户，安置房用地均以招拍挂方式出让给开发企业，但出让时设定安置房的价格等必须的条件，由开发公司建设，不准出售。建成后的安置房全由国有融资公司回购，回购的安置房必须全部用于城市拆迁的安置，并给开发企业考虑一定利润空间，这种方式的安置房用地属出让土地，有利于被安置拆迁户接受，防止再次出现小产权房，给今后房地产市场带来隐患。
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