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信贷调控房价不要误伤自住需求

2022-10-18  本文已影响 123人 
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摘 要:

关键词:   今年以来,中央政府下了很大的决心,采取了很多的措施来调控房价。目前对首套房贷,执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策;对二套房贷,至少首付六成、利率上浮10%。5月10日,浙江中行、农行、建行宣布首套房首付四成,利率上浮5——10%。而且存在一定区域差异,部分中小城市更加吃紧,有些城市二套房贷基本停贷。   很多首套房购房者,因为在目前相对高位的房价和首付成数增加、利率上调的形势下,已暂时丧失了购房能力。他们还在眼巴巴地等待房价下跌,然后买房。即使房价能下跌一些,因调控之前利率低至七折,而现在基本不打折,还是很不划算。如果是改善性住房,首付和利息的资金压力更大。   众所周知,自2009年12月以来的这一轮房地产调控,最重要的目标是稳定房价。其重要途径是抑制投机,主要措施是紧缩信贷、提高税负、限购、一房一价、制定房价控制目标等。   在所有调控手段中,信贷最管用,信贷最见效。房地产企业依赖信贷融资,购房者依赖信贷买房。信贷宽松,市场兴盛;信贷吃紧,市场衰退。让我们回顾一下。2007年9月27日,“二套房贷新政”(首付至少四成,利率上调10%)出台后,全国楼市开始降温。2008年10月22日,央行救市,对首次购买普通自住房和改善型普通自住房,利率下限扩大为基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%;其后楼市开始触底反弹,进而演变成2009年的大牛市。   本轮调控开始后,信贷政策效果显著。去年4月“国十条”规定:90平方米以上首套贷款,首付不得低于三成;二套贷款首付款比例不得低于五成;今年1月的“国八条”进一步升级:首套三成,二套六成。结果是,今年3月末,个人购房贷款余额6.48万亿元,个人住房贷款增长放缓,比年初增加2810亿元,同比少增2015亿元。全国主要金融机构房地产贷款余额9.89万亿元,同比增长21%,增速比上年末低6.4个百分点。   这说明,自去年5月以来,楼市需求越来越受滞于信贷控制。信贷调控房价让购房门槛提高,很多自住需求的购房者没有能力买房。首付款和银行按揭还贷金额的双重增加,给自住购房者造成了很大的经济压力。银监会公开否认首套房贷首付提至五成,这我们相信。但问题关键是,央行现在急需收缩资金流动性,以应付外汇储备不断增长和国内CPI指数的不断攀升。只能重点控制信贷额度,而房地产信贷和个人住房贷款是调控的重要部分。放贷额度有限,受商业利益驱动,银行只会挑肥拣瘦,提高贷款利率。银监会只管风险控制(首付和利率底限),却并不干预、也管不了银行提高首付与利率的行为。 现行的货币政策,央行对商业银行的信贷规模加强了调控,连续推进的提高存款准备金率和加息动作,使银行可资利用的信贷资金开始告紧,银行的信贷方向也随之开始出现变化,而首当其冲的就是个人购房贷款面临收紧。   调控楼市,房贷控制应是给楼市退烧的一剂药方,即通过抑制需求来抑制房价。在抑制需求的过程中,很可能会同时抑制掉正常的购房需求。而这种合理的需求,在任何国家都是被鼓励,而不是被抑制的。”专家认为,房价疯涨,很大程度上是过分旺盛的需求造成的,但普通百姓对住房的合理需求,仅占这其中的一部分。信贷调控房价,房地产市场的刚性需求——居住型、改善型肯定会受影响;相当多的需求,其实是“富人”们为了牟取暴利而进行投资性购房造成的。“对于真正有买房需求的人来说,可能首付提高一成,他们就吃不消了。普通的改善型需求,完全是自住性的购房,由于支付能力略低,购房资金略紧,首付从过去的30%上升到了50%,此番又增加到了60%,完全抑制了此类购房需求。他们通常并不具备雄厚的自有资金,对银行房贷的依赖十分迫切。这部分人群在购房时通常把银行信贷统筹考虑在内,他们的借贷与其说是一种理财活动,不如说是一种在别无选择的情况之下出现的被动借贷。如果银行切断了对他们的信贷支持,他们很可能只能放弃自己的购房计划,从而使房地产市场的刚性需求受到压制。事实上,真正有钱人很少贷款,投资投机购房的购买能力强,首付提升对他们的影响还在可接受的范围内。在调控背景下基本上已不再进货了,因为利用银行信贷炒房,收益必须大于银行信贷的利息支出,否则就是一桩亏本生意。因此,这部分需求对于房贷其实是有选择性的,而且,投资投机型需求由于参与者通常都是自有资金实力雄厚的人所组成,资金融通的途径也比较多样,他们即使不利用房贷,也能够从事炒房活动。   中行江苏分行一位高层透露说,一些银行出现收紧房贷的迹象,主要是受贷款额度的限制。“现在房价涨得太快,各家银行的贷款额度都比较吃紧,放贷收紧的一个重要原因,就是不少银行已把全年的贷款额度指标用完了。对中行而言,如果进一步吃紧,可能就会停办二手房按揭贷款。”这位人士预计。很显然,这种情况如果出现,与正在推进之中的市场调控的最终目标是不一致的。房地产市场调控的目标,是为了让这个市场摆脱目前过于炽热的投资投机风潮,让市场回归到解决民众居住型、改善型需求的正道上来,而不是为了消灭这个市场。简单地说,调控的目标是让大量中低收入者能够买得起房,因此,在市场调控中一方面应当采取更有力措施遏制投资投机力量,另一方面则应保护市场的刚性需求。   应该说,现在楼市出现降温趋势,既与楼市调控政策有关,也与央行连续推进的提高存款准备金率和加息动作有关。货币政策的强力调控,不仅使开发商的资金运营成本大幅上升,而且让开发商出现了近年来少有的资金紧张状况。同时,也加重了购房者尤其是刚性需求购房者的资金压力。   这事该谁来管?实际上,房贷一直是商业银行优质资产,银监会一直强调的房地产信贷风险防控,应将重点放在地方融资平台和开发贷款,以及个贷中的多套贷款上面,而非首次和二次改善的需求。现在看来,所谓“差别化信贷政策”误伤率实在太高。   此事有关部门应积极思考,并寻找解决之道。 参考文献: 杨红旭:房贷紧缩误伤自住需求何时休

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