城市建设对房地产市场的影响

　　摘要：“十三五”至今我国城镇化进程加速推进，作为我国国民经济的支柱产业，房地产业及房地产调控政策一直备受关注。随着房地产调控政策的不断推进，其政策目标更清晰、任务更明确。文章通过梳理该时期郑州市在限购、限贷、限价等方面的调控政策，分析政策变化和演进的逻辑，并结合郑州市的特殊背景，探讨国家中心城市建设对房地产业及其调控政策的影响。

　　关键词：“十三五”规划；郑州市；房地产调控政策；国家中心城市

　　一、引言

　　2020年是“十三五”规划的收官之年，国家统计局数据显示，在“十三五”期间我国城镇化率从2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地产业作为我国经济的支柱产业其地位始终不减。在此期间，房地产调控作为国家和地方政府保持房地产市场和经济健康可持续发展的政策手段，一直备受关注。由于我国各地区房地产市场具有其各自不同的区域特征，单独对某一城市或者地区进行分析具有必要性。2016年末，《促进中部地区崛起“十三五”规划》得到国务院批复，至此郑州市建设国家中心城市的重大国家战略被正式提上日程。在此背景下，对过去一段时期新设国家中心城市郑州市的房地产调控政策进行梳理并分析政策的演进过程，有助于深刻理解地区房地产市场的现状，阐述国家中心城市建设对房地产市场及其调控政策的影响，为其他中心城市房地产调控提供参考借鉴。

　　二、“十三五”期间郑州市房地产调控政策分析

　　我国全面住房市场化改革始于1998年，为防止我国房地产市场过热，2003年国家开始出台一些紧缩的调控政策。紧随其后，郑州市于2004年开始出台并实施房地产调控政策，针对房地产市场过热、房地产市场化改革及房地产市场持续健康稳定发展等方面不断做出政策调整。从房地产市场发展特点看,郑州是我国的新一线城市，投资额等各项指标在我国各地房地产市场处于中等水平。从调控政策执行情况看,该类市场调控力度适中,调控政策上更倾向于限购和限贷政策。

　　（一）限购政策

　　限购政策主要采取限制购房数量、增加二手房交易税、提高购房条件等来实施。2011年1月郑州市住房保障和房地产管理局出台《关于本市及非本市户籍居民家庭在郑州市限购商品住房的通知》,通过制定差异化的限购政策并明确相关主体的权利义务，开启郑州市全面实施商品住房限购。2011年限购政策的推出可以说是郑州严格调控政策的开始，同年3月限购政策升级。2013年，限购政策进一步升级。2014年开始，郑州市调控政策开始转向，限购政策取消。宽松的调控政策持续时间并不长，2016年9月，新一轮严格的紧缩调控政策开启。根据我国房地产市场运行状况，在保证房地产市场稳定、房地产去库存任务基本完成的前提下，“十三五”规划首年，中央政府开始强调“抑制资产泡沫”和“防范经济金融风险”，并提出在货币政策方面需要根据经济形势不断调整。根据中央政策方向，2016年国庆节前后，全国各大城市开启了新一轮的房地产调控，并在限购、限贷、限售、限价等方面做出新尝试。这一时期郑州市房地产调控相对较早，始于2016年9月中旬，其中在限购方面提出“拥有两套房者限购180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。随着全国各地陆续出台限购政策，2016年12月22日和2017年5月3日分别出台了郑州市部分区域的限购通知。具体限购政策变化趋势见图1。限购重启：2016年10月2日，市房管局印发《住房限购政策实施细则》，重启限购。对郑州市市区范围内，“拥有1套住房的本市户籍居民家庭，无住房的非本市户籍居民家庭，限购1套180平方米以下的住房”；“拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭”，暂停向其出售市区住房。限购升级：2016年12月22日，颁布郑政办75号文，限购令升级。在当年郑政办64号文中规定的住房限购区域内，增加“单套建筑面积180平方米以上的住房纳入限购范围”这一规定。另外针对非郑州户籍居民家庭，提出社保或个税证明等条件以进行购房限制。限购再升级：2017年5月3日，郑政办58号文在2016年的郑政办64号文的基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县等限购区，限购区内严控企业炒房离婚买房，行政区内5月3日后购买房产自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让，赠予方式上也是赠与人满3年后方可再次购买住房。限购放宽：2017年11月23日，提出放宽限购政策，外市户籍全日制本科及以上学历毕业生或者副高级职称及以上职称买房不需要审核24个月的社保。限购再放宽：2018年9月起，郑州楼市急转直下，开发商多采用低价走量的方式回本，部分楼市项目价格甚至低于政府指导价。诸如首付分期等违规操作也在房地产市场上重演。在此背景下，伴随着郑州市平抑均价的限签政策放开，限购政策悄然放松。研究表明，我国第二轮限购政策在效果上显著弱于第一轮。具体到郑州市而言，限购政策可以在较短的时间内控制房价过快上涨，但就整个政策阶段而言限购属于过渡性政策。出于控价格、稳预期的角度，建立租购并举的住房新制度或许能够成为强有力的政策工具。结合中央“房住不炒”总基调，郑州市在2018年全市住房保障和房地产工作会议提出“大力培育和发展住房租赁市场，严格落实房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　（二）限贷政策

　　我国的限贷政策分为两部分，一方面对住房的最低首付比例进行限制，另一方面则通过提高个人住房抵押贷款的利率进行约束，通过调整居民房地产信贷首付款比例和利率等,限制居民购房的融资能力和杠杆水平。具体而言，郑州市的限贷政策与限购政策并向而行，其变化趋势与限购政策加强与放宽趋势具有一致性，主要限贷政策集聚在2016年，具体见图2。颁布限贷令：根据郑州市住房公积金管理中心发布的《关于住房公积金贷款有关问题的通知》，从2016年9月1日起，郑州住房公积金个人住房贷款门槛提高。具体贷款金额需同时根据三方面条件确定：不超过最高限额、不超过缴存余额的规定倍数、月还款额不超过家庭收入百分之六十。补刀限贷令：继《住房限购实施政策细则》颁布后，紧接着实施限贷政策。规定自2016年10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%；拥有一套住房且未结清，二次购房最低首付比例为40%。限贷令升级：根据河南省市场利率定价自律机制发布的《关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，为支持自住购房、抑制投机性购房，自2016年12月23日起，在2016年市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购房贷款的最低首付款比例为30%；居民家庭有购房贷款记录但无住房，或者有1套住房而申请住房贷款的，最低首付比例调整为60%。

　　（三）限价政策

　　所谓“限价”，是指由政府部门主导，制定该区域内开发商所售新建商品房价位，超过一定的价位不予网签备案。限价政策是从源头上进行房价调控的政策方法，其预期目标是调控房价的同时，扩大房地产有效供给、调整房地产投资结构。在前期限购、限贷政策之下，郑州市房地产整体保持稳定态势。2017年6月27日，河南省以正式文件的形式确定了限价政策。河南省住房和城乡建设厅、国土资源厅联合发布《河南省住房和城乡建设厅河南省国土资源厅关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，在加强商品住房项目预售管理方面，以2016年10月份为标准，对郑州市新备案预售商品房售价进行严格限制。为什么选择十月份作为限价参照标准？一方面，为贯彻党中央对房地产工作的决策部署，坚决防止出现区域性土地、楼面单价等的新高。另一方面，2016年下半年前三个月郑州市房价明显上涨，涨幅甚至位列全国第一。到了10月份达到一个峰值。国庆节当天，郑州出台新一轮的调控政策，之后房价上涨幅度开始变缓，趋于稳定。房地产专家分析认为“如果选择10月份之前的话，所限的价格会降低很多，不利于房地产市场的稳定，与调控初衷不符，因此选择去年10月份价格为参考价”。不过，现实情境中也会有超出限价的情况。限价新政出台以后，受到规划、地价及行政区域的影响，郑州市滨河国际新城仍能卖到18000元/平方米，远超所在区域的限价，可见限价是整体把控稳定房价。而在具体操作中还需要地区结合各房地产项目实际情况，合理确定房价。

　　三、国家中心城市建设对房地产市场的影响

　　国家中心城市是指在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，以重点城镇群为依托，现代化和国际化水平突出，兼有中心性、开放性、引领性、市场性等特点。近五年来，郑州市站在全新的历史发展阶段，其在全国发展大局中的地位愈发显著，郑州航空港经济综合实验区获国务院批复，自贸区获批，紧接而来郑州被确定为国家中心城市。2020年《政府工作报告》将产业资源和人口资源向中心城市和城市群引导，也将为中心城市的房地产市场发展提供持续的需求支撑。

　　（一）人口聚集、城市化进程加快，房地产市场需求增强

　　产业、人口的聚集与城镇化进程同步，在国家中心城市建设背景下，郑州的人口净流入态势具有稳定性，在这种情况下刚需存在，大于供给。从这方面看，郑州的房地产市场需求会不断放大、增强。但盲目追求房价的上涨并不可取，应该在产业配套完善、品质过硬的前提下，保证房价的平稳性。如果房价大涨，可能倒逼人才外流，从长远看不利于郑州国家中心城市的建设。

　　（二）资源集聚、中部崛起，房地产市场挑战与机遇并存

　　从“一带一路”、中部崛起角度看，国家支持郑州建设国家中心城市，显然是把郑州看作中部崛起的核心支点，助推中部崛起之图22016年郑州市房地产限贷政策不断升级路更顺畅，崛起之力更强劲。从现实角度出发，郑州知名度、号召力及资源集聚能力也将增强增大，房地产作为城市发展中不可或缺的一个行业也将迎来新的挑战和机遇，在这一背景之下，郑州市房地产市场更应该与国际接轨，助推郑州崛起。

　　（三）战略提升、政策调控，促进房地产市场持续健康发展

　　建设国家中心城市既是政策红利，也是未来郑州房地产市场发展的中长期红利。但从另一方面来说，政策红利的落地生根需要很长一段时间，郑州房地产市场仍需平稳。城市经济崛起推动整体房地产业发展，“国家中心城市”的城市定位意味着城市发展上升到国家战略层面，对增强郑州的辐射力、影响力起到重要作用。对外商，对省外资本都会进一步提高吸引力，城市财力、活力、竞争力将大大提升，城市经济发展进一步影响推动城市整体的房地产业发展。

　　作者：余欢