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兰州市住宅市场需求现状及其分析
摘要: 房地产业与人民的生活密切相关，不论是从带动国民经济发展的角度，还是从满足人民群众基本需求的角度，房地产市场的发展至关重要。住宅市场作为房地产业的一个重要的组成部分,对房地产业的发展有着很大的影响。作为甘肃省的省会, 兰州市在改革开放以后, 住宅产业的发展取得了显著的成绩。因此，对兰州市住宅市场的需求状况加以分析和研究是十分必要的。本文旨在对兰州市住宅市场需求现状调查的基础上，从住宅需求特征、住宅需求的影响因素、兰州市住宅市场需求的发展趋势三个方面对兰州市住宅需求进行浅析，得出兰州市住宅需求将稳定增长的结论。关键词: 兰州市 住宅市场 需求现状分析
1. 研究区域概况1.1 自然条件兰州市位于中国陆域版图的几何中心，即处在东经102°30′-104°30′、北纬35°5′-38°之间，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，平均海拔高度1520 米，年均气温11.2℃，年均降水量327mm，全年日照时数平均2446 小时，无霜期180 天以上，是比较理想的居住之地。1.2 社会条件兰州是甘肃省省会，是西部重要的交通枢纽和科技、文化、经济中心，在大西北处于“座中四联”的位置。建国五十多年特别是改革开放以来，兰州经济和社会各项事业蓬勃发展，综合经济实力进入全国大中城市50 强，成为黄河上游重要的经济中心，西陇海兰新线经济带的重要支撑点和辐射源，为甘肃和我国的现代化建设做出了重要贡献。2008 年全市实现生产总值846.28 亿元，比上年增长11.51％，地区财政收入77.52 亿元。2. 兰州市住宅市场需求状况
2009 年，兰州市建设住房总量建筑面积270 万平方米，其中商品房150 万平方米，经济适用住房和廉租房120 万平方米。另外还有很大一部分持币待购的潜在需求未能入市购买。随着国家对房地产宏观调控政策的进一步落实。在宏观调控政策的积极影响下，兰州市住宅市场也表现出了与其他地方所不同的特征。根据“十一五”规划确定的人均居住目标，以及住房抽样调查结果，预测规划期内，兰州市住房总需求为1350 万平方米。2.1 购房者年轻化通过我们的问卷调查结果显示，25-35 岁之间的购房所占的比例较高，占总数的26.5%;36-45 次之为26%。二者合计，21-45 岁之间购房者约占被调查对象的52.6%；这说明45 岁以下的中青年人士逐渐已成为未来兰州市楼市消费的主体。2.2 中低档住宅需求仍为消费的主体调查结果显示，在被调查区域的居民中，家庭月收入在800 元以下的占5%，800-1500元的占15%，1500-2500 元的占28%，2500-4000 元的占32%，4000 元以上的占20%。调查结果表明，月收入为2500-4000 元者占总体的32%，他们是兰州市购房需求最大的消费群体。因此从整体上来看，房地产开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，应该更多地关注中低档住宅需求市场。
从2008 年上半年来看，兰州房地产市场供应情况分析，其中上市量最大的还是普通住宅，可见，该房地产市场的消费群体的需求较之以往没有发生太大变化，随着普通住宅、廉租房、经适适用房的快速发展，兰州居民的住房条件将逐年的改善，中低档次的普通住宅产品仍然是市场关注的焦点。2.3 市民购房区域选择趋于多元化调查显示兰州市四个主城区都有人选择购房，其中区域选择集中在城关区（含雁滩）和安宁新城区，分别占44.04%和23.05%。由于城关区是兰州市人口最密集，生活交通配套最完善的区域，选择城关区也是理所当然。这其中，雁滩板块经过长久发展积累，城南区域的配套日渐成熟，起居生活逐渐便利，其生活品质正获得越来越多购房者的认可。值得一提的是近两年来崛起的安宁区，借新城区开发的东风和环境的优越性，发展势头强劲，市场供应量充分，购房者置业选择面较宽，越来越多的人倾向于选择这片热点住区。2.4 客观因素重视度增大在整体市场面临调整，房价出现回落，而后期市场又不明的情况下，购房者在置业前更关注于购置物业后期是否贬值的问题，对于房价的反应比较敏感。因此，价格仍然是现阶段左右购房者是否买房的第一因素。而且，地段也是另外一个影响购房决策的重要因素。毕竟地段关系到生活配套、交通、教育医疗、购物等生活成本以及便捷度。此外，随着全民环保意识、生活经济水平的不断提高，市民对住房品质的关注度也越来越高，受访市民品质关注度占64.86%。2.5 市场需求旺盛目前兰州市房地产市场的供求已由前些年的需求不足,转变为阶段性、结构性需求过度扩张。市场调查表明,选择住宅总面积在80～100m2 的占68.60%;选择在1～3 年内购买住宅的占65.12%；选择购买现房或半年左右期房的占77.91%,选择购买二手房的比例较小。目前,有55.81%的家庭人均居住面积在8～15m2 ,反映出人均居住面积相对偏小,因此,居民对购房需求很大。同时随着近年城市建设步伐的加快,一些地方拆迁规模加大,带来被动性住房需求上升,在一定程度上刺激了需求的上升[1] 。3 兰州市住宅市场需求的影响因素一般来讲，影响住宅市场需求变化的因素较多，主要有人口与家庭变化、房地产价格、消费者的收入水平、政策因素等。3.1 人口与家庭变化的影响人口与家庭的数量在一定程度上决定着住宅需求的总量。人口增加必然会使家庭数量增加，就必然增加对住宅的需求，三者应保持一定的比例关系[2]。近年来，随着兰州市人口的增长,家庭人口结构也在发生变化。据统计，截止到2008 年兰州市区人口已经增加到210 万人，家庭数量也随之增加，住宅需求迅速增长。3.2 房地产价格的影响房地产商品同其他商品一样，价格的高低对于房地产的需求有很大的影响。一般来说，价格与需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格越高，就会限制对房地产的需求；房地产价格越低，就会增加对房地产的需求。然而由于房地产这种商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产需求的影响又呈现出复杂的变化规律[3].近几年，兰州市房价一直攀升，至2008 年6 月兰州市商品房均价达到3309.62 元/平方米[4]，较高的房价水平一方面抑制了工薪阶层和创业者的购房需求,但大户型、高价位的高档住宅销售却依旧火爆。换句话说，现在的兰州市住宅需求是存在两面性的，既有生活基本必需品的一面，也有奢侈品的一面。3.3 消费者的收入水平对住宅需求的影响一般来说消费者的收入水平与自住房时一种正相关关系。根据2002 年的数据显示,城镇居民的购房占购房总数的84%,可以说城镇居民是住房的主要消费群体,而收入又是制约人们购买能力的主要因素。2008 年兰州市城市居民人均可支配收入为11676.77 元，比上年增长13.68%[5]，居民收入水平继续得到稳步提高，生活质量进一步改善。近年来兰州市住房消费的快速增长正是得益于居民收入水平的提高，购房可支付能力的增加。居民人均可支配收入的持续增加更增强了居民对未来收入增长的预期，这大大增加了居民的购房欲望。3.4 政策因素对兰州市住宅需求的影响住宅消费市场是一个对政策非常敏感的市场,财政政策、住房保障政策、信贷政策等都会对住宅消费市场产生重大影响。近几年随着全国经济发展，全国的各地区的房价都不同程度的上涨，而且势头愈来愈强劲。在这种趋势下，国家为了更好地稳定房地产市场，先后颁布了上调利率和二套房贷款利率等政策，近而影响住房需求量的增加[2]。4 结论首先，兰州市人口增长增加对住宅的需求。尽管兰州市人口增长速度较低，但由于人口发展的惯性所至，到2012 年将达到兰州市户籍人口兰州市人口将控制在355 万人以内，人口自然增长率控制在5.80 以内，人口的数量增加，就必然会增加住房需求。其次，新城区的建设增加购房需求。2005 年兰州市新城区建设正式启动，依山傍水的安宁区，由于优越的居住环境、浓厚的人文气息受到更多人的关注。与此同时，实创现代城、黄河家园、北岸公馆、金水湾……一座座高中档住宅区相继落户安宁，吸引了众多兰州市民的目光，甚至许多外地居民也前往购房定居。由此可以看出新城区的建设也会加快拉动兰州市的住房需求。最后，住宅居民条件的改善也会增加住宅的需求。从兰州市人均住宅面积的改善情况来看，2007 年市近郊四区人均住宅面积是26.8 平方米，兰州市“十一五”规划中提到2010年近郊四区人均住宅面积要实现30 平方米，兰州市近郊四区人口总量是186 万人，这样可以计算出由于居住面积的改善而增加的住宅需求面积是595.2 平方米。从以上各方面分析来看,兰州市住宅市场的潜在需求依然巨大，这也意味着未来住宅消费总量将呈现稳中有升趋势。参考文献[1]徐波.兰州市商品住宅价格趋势预测及其分析[J ]，安徽农业科学，2007。[2]屠鑫，刘丽.鞍山市商品住宅需求特征及影响因素分析[J]，商场现代化，2008。[3]叶剑平，房地产经营与管理[M]，中国农业出版社，2002。[4]兰州2008 年住宅市场上半年汇总分析，兰州市统计信息网，2008。[5]2008 年兰州市国民经济运行情况分析，兰州市统计信息网，2008。
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