摘 要：自从20世纪20年代企业社会责任兴起以来，它经历了一段漫长的发展历程。它与房地产企业的结合还是最近几十年的事情，而且更多的是从理论上来探讨和呼吁其承担社会责任。从实证上通过构建一个房地产企业的社会责任评价体系来分析它们的社会责任承担状况并不多见。本文从利益相关者的角度出发，通过对他们的需求回应来构建房地产企业社会责任评价指标体系，引导房地产企业重视社会责任问题。
关键词：房地产企业 企业社会责任 利益相关者 指标体系
伴随着科技的进步，企业在当今社会已不再仅仅扮演一个创造物质财富的角色，而是在政治、经济、文化等各方面都产生巨大影响力。它们希望可以凭借享受的种种特权，攫取更大的利益；但另一方面，随着人们认识水平的提升，他们对企业的期望已不再仅仅局限于创造物质财富，提供就业机会，照章纳税，而是更多的关注其是否能够为社会的进步、环境的改善、社区的福利以及弱势群体的保护等方面有所作为。企业社会责任已经成为了企业生死存亡的关键性因素。 房地产开发企业，根据《城市房地产管理法》的定义，它是以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为的企业组织。作为国民经济的支柱产业，又是一个事关民生的行业，更应在这次企业社会责任运动大潮中，抓住机遇，调整内部组织结构，改善与企业内外部利益相关者的关系，实现企业自身与社会的双赢。 一、 房地产企业社会责任的概念 企业社会责任的思想最早诞生于20世纪20年代的美国，由谢尔顿提出。但是那时的企业社会责任思想是非常抽象的，认为企业不能仅仅满足于创造利润，还应在更大范围的社会利益上有所作为。迄今为止，对企业社会责任人没有一个大家都认可的概念。我觉得应该从房地产企业的整个开发过程视角来看待它的社会责任，一个房产开发过程包括项目决策阶段、前期准备工作、工程建设阶段、项目销售阶段以及交付使用阶段。在每一个阶段，房地产企业需要与不同的机构和群体打交道，比如说，在前期准备阶段，它要获得土地使用权，需要与政府相关部门沟通协商谈判；在拆迁过程中需要对拆迁户承担责任。而所有这些与房地产企业产生互动的群体和个人就构成了它的利益相关者群体。 二、 利益相关者理论对企业社会责任评价的影响 1984年，弗里曼在他的著作——《战略管理：利益相关者方式》中明确提出了利益相关者理论。所谓利益相关者就是能够影响一个组织目标的实现，或者受组织目标实现过程影响的个人或群体。纵观利益相关者理论从产生到发展的整个历史演进过程，其间始终贯穿着这样一个核心理念，即企业除了股东之外，还存在许多利益相关者，如管理者、员工、供应商、客户、政府、社区、环境等，他们也同股东一样，对企业进行了某种专有性资源投入，并承担着由此带来的风险。因此，企业必须有效的处理好它与各利益相关者的关系，通过满足他们的合理利益要求（而不仅仅只是考虑股东利益），来使企业得到永续发展。而且通过利益相关者理论，由于确定了一级指标，可以很便利的通过构建一个指标评价体系来分析和探讨企业究竟应该向谁承担责任以及承担什么样的责任， 但是根据弗里曼对利益相关者的定义，几乎所有的个人和组织都可以成为房地产企业的利益相关者，因为他们都或直接或间接的受影响或影响之。鉴于此，米切尔指出了鉴定企业利益相关者的三原则：（1）合法性，即某一群体是否被赋予法律上的对于公司的索取权；（2）权力性，即某一群体是否拥有影响公司决策的地位、能力和手段；（3）紧急性，即某一群体的要求能否立即引起公司管理层的关注。通过查阅大量相关文献以及专家咨询，将三个原则的指标得分相加，确定出了房地产企业的主要利益相关者：拆迁户、股东、债权人、社区、政府、员工和消费者。下面通过一个房产项目开发全过程一一分析房地产企业对各个利益相关者的责任。考虑到项目决策阶段主要是进行项目的市场调研，可行性研究，没涉及具体的利益相关者，所以不加讨论。 三、 从项目建设的完整周期剖析房地产企业的利益相关者 1.前期准备阶段 房地产企业在前期准备阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。此时，对土地审批及建设部门的责任是占主导地位的。此外，对拆迁户的拆迁补偿也是重点。其实对拆迁户来说，最大的愿望就是希望能够得到合理的补偿。《城市房屋拆迁估价指导意见》明确拆迁估价机构的选择应当公开、透明，应采取由被拆迁人投票决定。但在实际拆迁过程中，大部分估价机构都是由拆迁人单方面决定；有些拆迁单位甚至利用自己的强势地位，直接指定估价机构，被拆迁人的权利完全被剥夺。这不但为开发企业提供了利润来源，同时也为拆迁户的暴力阻拆埋下了隐患。所以这一时期，房地产企业的主要社会责任就是“五证齐全”以及尊重拆迁户的意愿选择估价机构。 2.工程建设阶段 工程建设阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。房地产开发建设是在一定的地域时空条件下进行的，不可避免的会对周边的社区和环境产生影响，如何最小化对他们的影响是这一时期房地产企业需要关注的。社区承担着为企业的生存和发展提供社会服务的功能，如水电供应，治安保卫等。公益捐赠应该是企业的一项重要社会责任实践，通过捐赠，可以增进社会福利，改善社区环境，促进社区发展，同时企业形象也能得到改善，建立良好的社区关系，有利于企业的可持续发展。另外，房地产企业作为环境污染和能源消耗大户，应该在环保和节能方面发挥带头作用。东丽湖·万科城，万科的节能创新典范，包括建筑外围护结构节能、地热资源的利用、太阳能利用、防止热岛效应的技术措施、雨水收集系统、建造中水处理站等很好的诠释了绿色节能型建筑。 3.项目销售阶段 销售阶段是开发商出售房屋，回收资金实现赢利的阶段。一个楼盘销售的成败决定于消费者的认可。随着信息技术的日益发达，消费者可以通过各种渠道来了解房地产企业的形象和所建房屋的质量，房地产市场已经进入了理性消费时代，消费者不仅关注他们所购买房屋的质量，而且在意企业在建房过程中体现的人文精神、道德素质及对周围环境的影响。所以房地产企业应在保证房屋质量的同时积极主动地向顾客提供真实的产品信息、建立咨询渠道、健全售后服务体系，认真及时地处理顾客投诉。 在这一阶段，房地产企业除了要对消费者负责之外，还需要履行对政府的责任。因为实现销售获得了收入，需要纳税。房地产企业应与政府充分沟通，相互理解，诚实守信，照章纳税并积极响应政府的相关政策。 4.交付使用阶段 很多房地产企业没有自己的物业公司而是委托专业的物业公司进行社区的管理。但是如果售后服务处理的不好，同样会影响房地产商的形象。建外SOHO“停电们”事件应该是一个很好的警示。 此外，股东作为企业名义上的所有者，债权人作为企业的重要外部投资者，员工作为维持一个企业运作的核心部件，在房地产开发项目的每一个阶段中都关系着他们的利益。对房地产企业来说，首先应该保证股东的资金安全，这是底线；其次在资金安全的基础上，努力实现资产的增值，定期向股东发布企业经营和投资方面的真实信息。银行作为房地产企业的债权人，在项目开发过程中发挥着重要作用。不仅房地产项目开发的大部分资金来源于银行贷款，而且预收款中大部分也是银行对购房者发放的住房贷款，据统计总共约有70%的资金是来自银行系统，因此银行在其中承担着巨大风险。房地产企业应恪守合同要求，严格执行合同，按时还本付息，定期向银行发布企业经营信息，保障银行借贷安全。员工是构成企业的细胞，他们直接参与了房地产项目开发的全过程，企业对员工的责任一方面在法律意义上保障实现员工的劳动报酬获取权；另一方面在道德和伦理层面上做到对员工进行系统的培训，为员工的个人发展创造条件。 四、 指标体系评价方法的选择 企业社会责任评价指标体系的分析框架主要有四种经典模式：（1）Carroll（1979）的企业社会责任四维度模型；（2）John Elkington（1995）的经济、社会和环境三重底线模型；（3）以KLD（2006）为代表的社会责任主题框架；（4）以Clarkson（1995）为代表的利益相关者模型。 以上四种评价模型中，与前三种评价模型相比，利益相关者评价模型具有比较明显的优势，也更加符合企业社会责任的评价要求。Wood（1995）认为利益相关者理论是评价企业社会责任的最为相关的理论体系，非常适合企业社会责任评价模型。首先，利益相关者理论和利益相关者为人们所熟悉，得到多方认可；其次，按利益相关者来展开的企业社会责任评价指标在结构上是相对清晰的，采用利益相关者理论的评价指标体系在应用于评价和披露过程时也具有一定的便利性；另外，利益相关者框架也能全面地体现企业的社会责任主题框架。五、 房地产企业社会责任指标体系的构建 上面分析了房地产企业在项目开发的各个阶段对各利益相关者所应承担的责任，为了具体评价房地产企业的社会责任履行情况，就需要将这些责任具体化。从企业利益相关者的各自目标出发，客观的选取评价指标，对其进行综合评价。这种指标评价体系的构建，首先应明确为获取利益相关者支持企业发展战略时发挥其应有的作用，明确他们各自的需求；其次，明确如何度量房地产企业和利益相关者的目标，即从每个利益相关者的角度选取指标进行评价。 根据以上分析，再依据科学性、系统性、可行性、可操作性以及财务指标与非财务指标相结合的指标选取原则，筛选出了房地产企业对利益相关者（股东、债权人、拆迁户、员工、消费者、政府、社区、环境）所应承担的17项主要社会责任。 1.基于股东的绩效评价指标 为确保股东的资金安全，必须建立完善的公司治理结构，即有关股东大会、董事会、监事会以及经理层的权力制衡机制；资本保值增值率反映公司运用股东投入资本获得资本增值的能力。该比率越高,意味着企业运用 一定的资本为社会,尤其是股东所做的贡献越大,对股东的责任履行得越好；为使股东了解企业情况，保持投资热情，必须建立完善的信息披露机制。 2.基于债权人的绩效评价指标 对银行来说最大的愿望就是贷出去的钱能按时收回。资产负债率是指企业一定时期负债总额与资产总额的比率，该指标是评价企业负债能力和偿债能力的综合指标。现金流动负债比是企业一定时期经营活动产生的现金净流量与流动负债的比率，这一比率是从现金流动角度反映企业当期偿付短期债务的能力。 3.基于拆迁户的绩效评价指标 拆迁是房地产正式开发阶段的第一环节，处理的好坏直接影响着后续的工程，而对拆迁户来说，为了经济发展需要，拆迁不可避免，唯一的希望就是能够按照房屋市场价得到合理的补偿，而自主选择拆迁估价机构是实现合理补偿的核心环节。 4.基于员工的绩效评价指标 员工收入提高率是本年度员工平均收入总额与上年度平均收入总额的比值，反映了员工对企业增长的利润的分享程度。员工收入包括其从企业获得的工资、津贴、补助、加班费等一切货币是实物形态总和。此外个人发展已经成为现代企业员工越来越重视的一项内容，员工人均年教育经费就反映了企业对员工个人能力发展的重视程度。 5.基于消费者的绩效评价指标 对消费者来说，房屋质量永远是第一位的。没有人会选择为了少花钱而去购买一栋危房，相反他们会在保证房屋质量的前提下，寻求尽量低的价格。顾客投诉率反映了房屋质量的好坏。它是房地产企业接受顾客投诉的数量（包括电话投诉，书面投诉以及网络投诉）与该企业总共投放市场的房屋数量之比。产品价格率是反映了房屋质量和价格的综合。此外，完善的售后服务体系在企业品牌提升和消费者满意方面发挥了越来越重要的作用。 6.基于政府的绩效评价指标 按照卡罗尔的金字塔模型，房地产企业对政府的经济责任可用资产纳税率衡量；法律责任可用税款上缴率衡量，它反映企业对国家相关税收法律法规的遵守情况；伦理和慈善责任可用就业贡献率衡量，反映房地产企业运用全部净资产为社会公众提供就业的能力，该比率越高，说明企业为社会提供的就业能力越强。 7.基于社区的绩效评价指标 因为房地产项目开发主要是对社区内的环境产生影响，因此我将社区和环境合二为一。环保资金投入率直接反映企业对环境保护的重视程度。单位利润能耗量直接反映企业为获利对资源(包括各种材料、水、电、煤等)的消耗程度。捐赠收入比反映企业对所在社区的关心程度。 根据上述内容，将房地产企业社会责任分为三个层次，第一层次是目标层，是企业社会责任绩效的最终表现。第二层次为因素层，分别从股东、债权人、拆迁户、员工、顾客、政府和社区七个角度来衡量影响房地产企业社会责任绩效的因素。第三层次是指标层，具体阐述房地产企业对各利益相关者所承担的责任。由此，我们构建出了房地产企业社会责任绩效评价体系。
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