摘 要： 为了更好的满足市场需求,房地产开发企业的目标是实现开发项目经济利益最大化。本文笔者只要从房地产开发项目的开发过程的四个阶段来探讨我国房地产开发企业对项目进行有效的质量管理。
关键词：房地产开发;质量管理;项目管理 为了更好的满足市场需求,房地产开发企业的目标是实现开发项目经济利益最大化。这就要求开发企业向市场提供优质的房地产开发商品,而优质的房地产商品来自于开发企业对项目进行有效的质量管理。因此,可以将房地产开发项目的开发过程分为项目前期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段,如何在各个阶段管理好项目的质量是每个开发企业应重点研究的问题。 一、目前在房地产开发项目中所存在的问题 在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段。作为建设方,以项目而成立的团队,这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,如果规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程项目的整体投资效益。 二、房地产开发项目前期工作阶段 房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响。 2.1制定开发项目的质量计划 充分了解和掌握项目的特点,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉质量管理体系文件,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确,质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。 2.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度 建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,采用德尔非法进行评审,吸取更多专家的知识和智慧,可以及时发现问题,优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审,然后再进行内部评审。内部评审完成后,建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善,并形成相应记录文件,以提高投资效益。 三、房地产开发项目设计阶段 项目设计阶段是开发项目进行质量管理,实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说,设计费约占项目总投资的1%,但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段,它直接关系着项目的开发成本与质量。其目的是通过不同阶段的设计来控制和保证设计的质量。初步设计完成后,根据一些建设方案设计的经验教训,开发企业要认真审查对比,不能对设计单位过分依赖,应注意细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在： （1）布局是否合理。户型设计是否超前,功能分区是否分明,是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间,体现其最大的使用价值,是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比,住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求；环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样,是否体现了以人为本的设计理念,具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。 （2）经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中,减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观,新颖但不奢华。开发企业全面审查后,对设计方案提出合理化建议,以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到,避免设计返工,修改后的设计方案应将新预算成本与目标成本对比,看是否超预算设计。 四、房地产开发项目实施阶段 在项目施工阶段,虽然影响项目投资可能性小,但是项目要投入建设资金,浪费投资可能性大,开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在： ⑴实行效益奖励制度,充分调动管理人员的积极性,管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念,培养他们实事求是的办事作风,让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时,在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工,如发现不按图纸施工,管理人员要及时纠正并令其返工。 ⑵尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙,市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更,除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模,增加建设投资。认真处理必须发生的设计变更,涉及到费用增减的设计变更,必须由设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。 ⑶严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合,现场签证随做随签,且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚,签证内容要与实际相符,不能超过签证范围。 ⑷控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的主要材料进行统一招标和购进,多方验收,减少材料在使用前的多余环节,做好材料抽检工作,将质量不合格的材料不采用原则落到实处,严格控制材料代用。 五、房地产开发项目竣工结算阶段 房地产开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书,即监理公司初审,项目部门复审,开发企业终审。对于房地产开发企业,这样做既能监督又能保证结算的准确性。在结算完成后,要做好项目的开发评价工作,主要是对项目各部分分项和整体进行质量分析。其目的一方面是总结开发项目的成败得失,吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标,为以后的开发项目提供质量管理方面的参考依据。 六、结论 综上所述,房地产开发企业质量管理是一个动态的过程。开发企业的质量管理贯穿于项目的全过程,在项目管理的各阶段,时时要有抓优质质量的观念,确保开发建设前期的质量,随时纠正发生的偏差,以减少或避免资金的流失,最大限度地提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度,以保证项目管理目标的实现,能更好地获得较好的经济效益和社会效益。
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